Mulți proprietari de case și investitori imobiliari cu experiență par să se concentreze asupra funcționalității și stilului achizițiilor propuse, așteptând ca aceste caracteristici să ducă la creșterea valorii proprietății. Mulți nu reușesc să-și amintească sloganul industriei imobiliare - "locație, locație, locație" - atunci când încearcă să găsească proprietatea care va fi o mare investiție.

(Pentru mai multe informații despre cumpărarea unei case, consultați: Ghid pentru cumpărarea unei case în U. S.)

Realitatea este că structura fizică se depreciază în timp. Este terenul de sub structura care apreciază în valoare. Aceasta este o distincție semnificativă, având în vedere că achiziționarea unei case este cea mai mare investiție maximă pe care majoritatea investitorilor de retail o va face în timpul vieții. Dacă nu vă uitați la locuința proprie ca o investiție și înțelegeți conducătorii de valoare sau concentrați-vă pe funcționalitate și cazare, puteți limita performanța generală a proprietății și oportunitățile de a maximiza averea. (Pentru a merge mai departe doar cumpărați o locuință și aflați cum poate să vă facă un imobil un profit, citiți Investiția în imobiliare .

Terenul ca o valoare apreciativă

Distincția dintre partea îmbunătățită a unei proprietăți și terenul pe care se află poate părea trivială. Dar nu este până când investitorul imobiliar se concentrează asupra acestor diferențe încât devine mai ușor să găsească investiții mai eficiente care oferă cea mai mare rentabilitate pentru valoarea riscului sau a capitalului investit. Deoarece prețurile proprietăților sunt funcție de oferta și cererea locală, aspectul, funcționalitatea și menținerea structurii fizice vor avea cu siguranță o valoare de impact, dar acești factori au un impact mai mic decât s-ar putea gândi. Înțelegerea modului în care locația și perspectivele valorilor terenurilor influențează randamentul proprietății permit investitorilor să facă alegeri mai bune între activele concurente. (Pentru a afla mai multe, citiți Cinci lucruri pe care fiecare investitor imobiliar trebuie să le cunoască .

Motivul pentru care terenul este un bun apreciat este unul simplu. Este în aprovizionare limitată și nimeni nu mai produce. Cererea de terenuri crește constant, pe măsură ce populația crește, iar din moment ce oferta sa este limitată, prețul său trebuie să crească în timp. Cu excepția cazului în care se întâmplă ceva de a limita cererea pentru o anumită zonă sau de ao face inutilizabilă, motivele ar trebui să crească în timp. (Pentru lecturi corelate, vezi Elementele de bază ale economiei: Cererea și oferta și Profitul cu Speculația terenurilor imobiliară .)

Întrebarea este cât de mult va aprecia terenul și cât de mult îmbunătățirile va spori sau degrada valoarea globală. Structura fizică a unei proprietăți este un activ depreciat. Pe măsură ce îmbătrânește, este nevoie de perfuzii de capital pentru întreținere, actualizare pentru a stopa uzura funcțională și, în funcție de proiectare, actualizarea pentru a împiedica scăparea din stil.Chiar și serviciul de venituri interne (IRS) recunoaște acest fapt prin faptul că permite deprecierea structurii fizice a obligațiilor fiscale. Terenul sub structura nu este însă depreciat … (Pentru a afla care îmbunătățiri la domiciliu sunt valoroase și care sunt o risipă de bani, citiți Adăugați valoare investițiilor imobiliare și Do-it- Programele dvs. pentru a stimula valoarea inițială .)

Gradul de depreciere sau de uzură fizică va fi specific fiecărei proprietăți, dar este corect să spunem că, dacă este lăsată singură, o proprietate va continua să piardă valoarea până când nu mai adaugă valoare terenului sau chiar își reduce valoarea. Unele terenuri cu structuri inferioare, în comparație cu proprietățile înconjurătoare, vor fi de fapt mai valoroase. Proprietarii vor raza adesea structura fizica pentru a maximiza valoarea parcelei. Deci, de ce sunt consultanții întotdeauna sugerând că proprietarii de imobile să facă capital pentru a-și actualiza casele? Motivul este acela de a contracara unele sau toate deprecierile care reduc încet valoarea structurii. Investitorii imobiliari experimentați dau seama că această clasă de active este capital intensivă, care necesită o contribuție periodică a capitalului pentru a maximiza valoarea. (Aflați cum puteți calcula cât va trebui să apreciați proprietatea dvs. pentru a acoperi costurile de deținere a acesteia în V-ați despărți chiar și în casa dvs.? )

Implicații pentru investiții

Odată ce un investitor înțelege impactul valorii terenului asupra aprecierii totale, mantra pieței de "locație, locație, locație" are mai multă sens. Implicația este că cumpărătorii de acasă trebuie să privească dincolo de atributele fizice ale casei și să se concentreze asupra modului în care locația sa pe piață va afecta rentabilitatea globală. Acest lucru este extrem de dificil pentru cumparatorii casnici care se asteapta sa locuiasca in casele lor pentru o perioada mai lunga de timp. Cu toate acestea, chiar și cei mai lipsiți de cumpărături pot fi îmbunătățiți în timp și pot crea bogăție semnificativă dacă se află într-o zonă cu o mare cerere. Următoarele sunt câteva considerații pentru cumpărătorii de case noi care trebuie luați în considerare:

• Casele mai mici sau mai puțin atractive pot oferi o rentabilitate mai mare a investițiilor.

Pentru a înțelege acest punct, imaginați două case cu sunet funcțional pe parcele de teren egale în același cartier, unul evaluat în apropierea maximului pentru casele din acel cartier și altul tranzacționat la jumătate din acest preț. Deoarece factorii locali de cerere și de cerere determină valori ale terenurilor, casele dintr-un cartier tind să aprecieze cu aproximativ aceeași sumă pe an. În cazul în care casa mai scumpă apreciază cu 10% (fără a include orice îmbunătățire specifică sau proiecte de capital), aceasta ar echivala cu o rentabilitate de 20% pentru cealaltă - o utilizare mult mai eficientă a capitalului investițional.

• Locațiile din cartiere vor afecta valorile terenurilor.

Locațiile, cum ar fi culoarul, din cauza constrângerii lor asupra traficului și a siguranței implicite pentru copii, sunt de obicei în cerere mai mare decât casele pe căile rutiere mai frecvent utilizate.

Aprecierea valorilor terenurilor subliniază importanța alegerii între cartiere.Cele mai multe cartiere de clasă medie și superioară, de o singură familie, limitează deja construcția nouă atunci când dezvoltatorii achiziționează majoritatea terenurilor disponibile pentru a construi cartiere și subdiviziuni rezidențiale. Din acest motiv, majoritatea cartierelor își dezvoltă propriile caracteristici sociale, culturale și demografice, care influențează cererea de case acolo.

• Vârsta medie a vecinilor poate oferi indicii pentru apreciere.

Mulți investitori nu consideră acest lucru atunci când selectează locații. Cumpărătorii de case noi cu copii mici vor evita adesea locațiile cu proprietari mai mari care nu vor oferi jucători pentru copiii lor. De asemenea, majoritatea proprietarilor de case sunt conștienți de influența pe care anumite școli publice o au asupra cererii de locuințe din acel district școlar. Dat fiind că locuințele din zonă nu sunt omogene, aprecierea se datorează localizării și valorii terenului.

• Dezvoltarea viitoare poate schimba valoarea proprietății pentru mai bine sau pentru mai rău.

Proprietarii de case trebuie să fie conștienți nu numai de starea actuală a facilităților locale, ci și de perspectivele viitoare ale dezvoltării comerciale și guvernamentale în zonă. Planurile guvernamentale referitoare la școli, spitale, modele de trafic și alte infrastructuri publice vor avea o influență la fel de mare asupra valorilor terenului ca și dezvoltarea actuală și viitoare a facilităților comerciale într-un anumit local. ( Cinci greseli Investitorii imobiliari ar trebui să evite .)

Investitorii de proprietate unică trebuie să ia în considerare oferta de cumpărare a potențialului efect al terenurilor vacante sau dezvoltate asupra prețurilor viitoare de aprovizionare și de locuințe. Acesta este un risc continuu suportat de cumpărătorii de condominiums. Condițiile de preț sunt afectate de aceiași factori de cerere ca și casele de o singură familie și de aprecierea terenului pe care se află clădirea.

O problemă unică pentru proprietarii de apartamente este oferta. Spre deosebire de majoritatea locuințelor de o singură familie, care sunt construite în locații de umplere, un număr semnificativ de condos poate fi construit pe parcele mici și în perioade scurte de timp, sporind aprovizionarea și potențial scăzând prețurile. Este dificil pentru proprietarii condo-urilor să evalueze potențialul de noi dezvoltări și valori de teren, deoarece structurile cu mai multe unități și creșterile înalte pot fi construite cu ușurință pe parcelele care inițial au acasă alte tipuri de proprietăți imobiliare rezidențiale sau comerciale. (Pentru mai multe informații despre problemele cu care se confruntă proprietarii de apartamente, citiți Achiziționarea unui condo .)

Linia de fund

Investitorul cu succes în domeniul imobiliar învață să privească dincolo de stil și atributele fizice ale achizițiilor potențiale se concentrează pe potențialul proprietății de apreciere a terenului. Acest lucru presupune trecerea la cele mai atractive case într-o locație țintă și concentrarea asupra celor care oferă oportunități de îmbunătățire care vor spori valoarea terenului. Înțelegerea valorilor terenurilor va schimba viziunea de investiții a casei de ranch sub-întreținute de la "neatractiv" la "producătorul de bani". Investitorii interesați de aprecierea urmăririi ar trebui să viziteze site-ul Agenției Federale pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA), care vă permite să verificați aprecierea locuințelor din zona dvs.

După ce ați găsit o proprietate atractivă pentru investiții și ați cercetat valoarea terenului, este timpul să aplicați aceste abilități de cercetare cumpărăturilor pentru un credit ipotecar. În timp ce cercetarea unei valori a terenului unei locuințe vă poate face mii; a face temele te poate salva mii de dolari în dobânzi și taxe.