Din ce în ce mai mulți oameni caută în străinătate casele de vacanță, proprietățile cu venituri din chirii și locurile de ședere în timpul pensionării - fie că este vorba de cinci sau 30 de ani. Beneficiile fiscale ale deținerii de proprietăți în străinătate sunt similare cu cele deținute la domiciliu, cu câteva excepții.

Proprietățile proprietarilor beneficiază de dreptul de impozitare din S.U.A. depind de modul în care se utilizează proprietatea. Dacă locuiți în casă, de exemplu, în general, puteți deduce dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietate. În cazul în care proprietatea este folosită pentru venituri din chirii, puteți deduce totuși dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietate, plus deducerea unor alte cheltuieli, inclusiv asigurarea de proprietate și de răspundere, costurile de reparații și întreținere și cheltuielile de călătorie locale și la distanță legate de întreținerea proprietății .

Citiți mai jos pentru a vedea cum legile fiscale din S.U.A. Privesc proprietatea străină, precum și implicațiile fiscale ale vânzării proprietății.

Proprietate pentru uz personal

Dacă folosiți proprietatea ca oa doua locuință - nu ca închiriere - puteți deduce dobânda ipotecară exact așa cum ați face pentru oa doua casă în SUA Aceasta include posibilitatea de a deduce 100% dobânda pe care o plătiți până la 1 USD. 1 milion de datorii garantate de prima și a doua locuință (adică suma totală - nu este de 1 milion USD pentru fiecare proprietate). Puteți, de asemenea, să deduceți impozitele pe bunurile dvs. pe cel de-al doilea și, de pildă, cât mai multe proprietăți pe care le dețineți. Ca și în cazul unei reședințe primare, nu puteți să vă pierdeți cheltuielile, cum ar fi utilitățile, întreținerea sau asigurarea, cu excepția cazului în care sunteți în măsură să solicitați deducerea la domiciliu. Pentru mai multe informații, consultați Pauze fiscale pentru proprietarii de domiciliu secundar și Cum se califică pentru deducerea impozitului pentru birou .

Închirierea proprietății

Regulile fiscale sunt mai complicate dacă primiți venituri din chirie pe proprietate. Se aplică diferite reguli, în funcție de câte zile în fiecare an locuința este folosită pentru folosirea personală decât pentru folosirea în chirie. În general, veți intra într-una din cele trei categorii:

1. Închiriați casa timp de 14 zile sau mai puține . Locuința poate fi închiriată altcuiva timp de până la două săptămâni (14 nopți) în fiecare an fără a trebui să raporteze acel venit către IRS. Chiar dacă o închiriați pentru 5 000 de dolari pe noapte, nu trebuie să raportați venitul din chirii, atâta timp cât nu ați închiriat mai mult de 14 zile. Casa este considerată o reședință personală, permițându-vă să deduceți dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietate în conformitate cu regulile standard de acasă, dar nu și pierderile sau cheltuielile de închiriere.
2. Închiriați casa timp de 15 sau mai multe zile și folosiți-o mai puțin de 14 zile sau 10% din zilele în care a fost închiriată locuința. În acest caz, IRS consideră că locuința este o proprietate de închiriere, iar activitățile de închiriere sunt privite ca o afacere.Trebuie să raportați toate veniturile din chirii către IRS, dar vestea bună este că acest lucru vă permite să deduceți cheltuielile de închiriere, cum ar fi dobânzile ipotecare, impozitele pe proprietate, cheltuielile de publicitate, primele de asigurare, utilitățile și taxele plătite managerilor de proprietate. O diferență notabilă între o proprietate de închiriat la domiciliu și una în străinătate: proprietatea dvs. în străinătate este amortizată pe o perioadă de 40 de ani, în loc de cele actuale de 27 de ani pentru proprietățile rezidențiale interne. În ambele cazuri, depreciați numai valoarea structurii (clădirea); nu puteți deprecia valoarea terenului.
3. Utilizați proprietatea pentru mai mult de 14 zile sau 10% din totalul zilelor închiriate. În acest caz, proprietatea dvs. este considerată o reședință personală și se aplică regulile de utilizare personală. Puteți deduce dobânzile ipotecare și taxele pe proprietate, dar nu puteți deduce cheltuielile sau pierderile de închiriere. Rețineți: dacă un membru al familiei dvs. folosește casa (de exemplu, soțul / soția, frații, părinții, bunicii, copiii și nepoții), este considerat o zi personală dacă nu colectați un preț corect de închiriere.

Vânzarea proprietății

Dacă vindeți casa în străinătate, tratamentul fiscal este similar cu vânzarea unei locuințe în S.U.A. - și diferă în funcție de modul în care a fost folosită proprietatea. Dacă locuiți în casă timp de cel puțin doi ani din ultimii cinci ani, aceasta se califică drept reședință principală și puteți exclude din vânzări până la 250 000 USD din câștigurile de capital (sau până la 500 000 USD pentru contribuabilii căsătoriți). Această excludere de vânzare primară nu se aplică în cazul în care casa nu a fost reședința dvs. principală, caz în care veți datora impozitul obișnuit al câștigurilor de capital.

Dacă vindeți o proprietate de închiriere în Statele Unite, puteți face o schimbare de 1031 (numită și o schimbare asemănătoare), în care schimbați o proprietate de închiriere pentru o altă proprietate de valoare egală sau mare, într-o taxe amânate. Mulți investitori folosesc acest tip de tranzacție pentru a evita plata impozitului pe câștigurile de capital.

O diferență semnificativă în ceea ce privește tratamentul fiscal al proprietății interne față de străină este totuși faptul că proprietatea în S.U.A. nu este considerată ca fiind de natură oricărei proprietăți în străinătate. Secțiunea 1031 din S.U.A. permite doar schimburile interne-pentru-interne și străine-pentru-străine. Statele Unite consideră că orice proprietate din afara S.U. este asemănătoare cu orice altă proprietate similară în afara S.U.A., astfel încât este posibil ca 1031 să schimbe o casă în Panama pentru altul în Panama sau Ecuador sau Costa Rice, pentru asta. Pur și simplu nu poate fi considerat ca un fel cu orice proprietate în U. S.

Impozitare dublă

Dacă operezi casa ta în străinătate ca o proprietate de închiriat, vei datora impozite în țara în care se află proprietatea. Pentru a preveni dubla impunere, puteți obține un credit fiscal asupra declarației dvs. fiscale din S.U.A. pentru toate taxele pe care le-ați plătit țării străine cu privire la venitul net din chirie. Cu toate acestea, există un credit de credit maxim admisibil: nu puteți obține un credit mai mare decât valoarea impozitului pe venitul din chirie, după deducerea cheltuielilor.

În plus față de acordarea unui credit fiscal pentru orice impozit pe venitul din chirie plătit, puteți solicita, de asemenea, un credit de impozit străin dacă vindeți proprietatea și plătiți impozitul pe câștigurile de capital în țara străină.

Linia de fund

Când cumperi în străinătate, trebuie să ai grijă deosebită cu planificarea și detaliile. Multe țări au reguli și reglementări cu privire la cine poate deține o proprietate și cum poate fi folosită. Dacă cumpărați o casă în străinătate, asigurați-vă că tranzacția este efectuată astfel încât să vă protejeze drepturile de proprietate. În Statele Unite, proprietarii de locuințe primesc titluri de proprietate; această distincție nu este la fel de clară în toate țările.

De asemenea, rețineți că, în calitate de proprietar de proprietate străină, este posibil să vi se solicite să depuneți un număr de formulare fiscale din S.U.A., în funcție de situația exactă. De exemplu, dacă vă închiriați casa în străinătate și deschideți un cont bancar pentru a colecta chiria, trebuie să depuneți un formular FBAR (Raportul privind Banca Internațională și Conturile Financiare) în cazul în care valoarea totală a tuturor conturilor dvs. este de 10 000 $ sau mai mult " în orice zi a anului calendaristic. " Alte forme includ formularul 5471 - Returnarea informațiilor despre persoanele din S.U.A. cu privire la anumite corporații străine (dacă proprietatea dvs. este deținută într-o companie străină); și Formularul 8858 - Returnarea de informații a persoanelor din S.U.A. cu privire la entitățile nerecunoscute străine (dacă proprietatea dvs. offshore este deținută într-o LLC străină).

Deoarece legislația privind proprietatea străină și legile fiscale sunt complicate și se schimbă din când în când, protejați-vă prin consultarea unui contabil și / sau a unui consultant imobiliar calificat atât în ​​străinătate, cât și în Statele Unite.