Asociațiile proprietarilor de locuințe (HOA) au devenit din ce în ce mai răspândite. Potrivit profesorului de politică publică Robert H. Nelson, condominiumurile, asociațiile și cooperativele proprietarilor de locuințe "încă din 1970 au reprezentat doar aproximativ 1% din locuințele din SUA. Până în 2010, însă, au fost mai mult de 300 000 de asociații comunitare care locuiau mai mult de 60 de milioane Americanii, 20% din populația SUA. " El continuă: "Între 1980 și 2000, jumătate din locuințele noi din Statele Unite au fost construite și organizate sub conducerea privată a unei asociații comunitare". (Pentru mai multe despre asociațiile proprietarilor de case, verificați 9 lucruri ce trebuie să știți despre asociațiile de proprietari .

Piețele Investopedia: explorați cea mai bună sursă unică pentru știri, citate și informații financiare.

HOA gestionează probleme care afectează întreaga comunitate, cum ar fi siguranța și securitatea, lipsa de întreținere a proprietății, daunele locale sau furnizarea de servicii care nu sunt luate în considerare de guvernul local. HOA-urile pot fi, de asemenea, o sursă de conflicte majore datorită puterii pe care o exercită asupra proprietarilor de case.

HOA-urile sunt în general formate de dezvoltatori atunci când este construită o nouă comunitate. Ca o condiție de achiziționare a proprietății în multe comunități, cumpărătorii trebuie să se alăture HOA. Ca rezultat, mulți oameni se încheie aderând la HOA fără a înțelege cu adevărat ce sunt HOA-urile sau cum funcționează, doar pentru că se îndrăgostesc de o anumită casă.

Pentru a ajuta homebuyers și proprietarii de case să înțeleagă complexitatea HOAs, acest articol va descrie modul în care acestea sunt formate și a alerga.

Etape de formare

1. Aflați mai multe despre legile și ordonanțele locale privind formarea HOA.
Codurile proprietății de stat stabilesc orientările juridice pentru înființarea unei asociații de proprietari de case. În Texas, de exemplu, codul de proprietate capitolul 204 spune că un comitet de trei persoane trebuie să formeze o petiție pentru formarea unei asociații de proprietari de proprietăți (POA). Comitetul trebuie să depună în scris o notă oficială că intenționează să creeze o POA cu statutul obligatoriu de membru. Toți proprietarii de înregistrări dintr-o subdiviziune trebuie notificați și proprietarii a cel puțin 60% din proprietate trebuie să semneze și să aprobe petiția în termen de un an. Odată ce POA există, ea poate crea restricții printr-un proces de petiționare separat, care necesită aprobarea deținătorilor a cel puțin 75% din proprietatea subdiviziunii.

2. Urmați procedurile legale pentru stabilirea unui HOA.
Procesul de stabilire a HOA depinde de locul în care este localizată HOA, dar probabil vor fi necesari pașii următori.

• Crearea unei structuri de afaceri prin formarea unei societăți cu răspundere limitată sau a unei societăți nonprofit
• Crearea de clauze, condiții și restricții care descriu modul în care HOA va funcționa și ce reguli trebuie să respecte proprietarii de case
• Stabilirea unei proceduri pentru modificarea ulterioară a CC & R
• Reguli și regulamente de scriere care pun CC & R în limbaj ușor de înțeles pentru rezidenții comunității
• Elaborarea documentelor de conducere, cum ar fi articolele de înființare și statutele (care descriu frecvența întâlnirilor, liderii și alte proceduri de operare)
• Alegerea ofițerilor calificați / membrilor consiliului de administrație (trezorierul trebuie de fapt să înțeleagă cum să țină cărți și să administreze banii, de exemplu)

Dacă oamenii care stabilesc HOA nu sunt experți în domeniul dreptului imobiliar, angajarea unui avocat cu expertiza HOA ar fi o decizie solidă în acest stadiu.HOA nu va putea să-și pună în aplicare normele în cazul în care acestea sunt contestate și nu se consideră legală. Un avocat bun poate, de asemenea, să sublinieze problemele-cheie pe care liderii HOA ar trebui să le acorde atenție (cum ar fi legile corecte privind locuințele), pentru a evita problemele legale odată ce asociația este în curs de desfășurare. Regulamentele federale, de stat și locale au prioritate față de regulile HOA. (Pentru ajutor în alegerea unui avocat, citiți Cum să alegeți avocatul potrivit .

3. Protejați HOA.
Ofițerii și consiliul de administrație sunt responsabili de conducerea și supravegherea HOA. Odată cu acest nivel ridicat de responsabilitate, există un nivel ridicat de risc. HOA are nevoie de o modalitate de a se proteja dacă un proprietar decide să dea în judecată.

De ce ar putea un proprietar de teren să dea în judecată? În Elk Grove, California, un rezident a dat în judecată HOA peste modificările sugerate de regulile de parcare a cartierului. Un om din Houston, Texas, ia dat în judecată HOA pentru că dorea să elimine barierele din casa lui, în ciuda ratei ridicate a criminalității din zonă. O organizație de locuințe echitabilă a dat în judecată o asociație de condominium din Florida pentru refuzul de a permite copiilor să locuiască în clădire. Un membru al consiliului de administrație ar putea fi acționat în justiție pentru încălcarea obligației sale fiduciare față de rezidenții HOA și ar putea fi tras la răspundere personală.

Asigurările directorilor și ofițerilor oferă protecție financiară persoanelor care conduc HOA. Acesta acoperă atât costurile de apărare juridică, cât și daunele. Cu toate acestea, nu se referă la abateri intenționate. Angajarea furtului de asigurare poate proteja asociația în cazul în care un director, ofițer sau manager de proprietate deturnează fondurile HOA.

4. Colectați și gestionați taxele și evaluările speciale și păstrați înregistrări financiare solide.
O HOA are nevoie de bani pentru a funcționa și că banii provin de la locuitorii comunității. Unele dintre fondurile de bani administrația HOA (de exemplu, servicii juridice, contabile și de gestiune), dar cea mai mare parte a banilor se îndreaptă spre întreținerea zonelor comune. Ar putea plăti pentru servicii de amenajare a teritoriului, întreținere piscină și chiar colectare de gunoi. O parte din bani este cheltuită în fiecare lună, iar restul este pusă deoparte într-un fond de rezervă. Uneori se va produce o cheltuială majoră care nu poate fi plătită din fondul de rezervă al HOA, iar în acest caz HOA va cere rezidenților să plătească o taxă suplimentară numită o evaluare specială.

Un nou HOA va trebui să efectueze o analiză a finanțării și să construiască un buget pentru a determina cât de mult să colecteze taxele lunare de la proprietarul (proprietarii) fiecărei proprietăți. Analiza se bazează pe care cheltuieli vor fi plătite de membrii comunității, cât de mult vor costa acestea. cât va fi alocat fondului de rezervă și procentul proprietății comunității deținute de fiecare rezident. De asemenea, fondul de rezervă trebuie gestionat și investit pentru a menține HOA financiar solid (de exemplu, valoarea fondului trebuie păstrată împotriva inflației).

5. Păstrați proprietarilor casei informații.
Ca membri ai comunității care plătesc taxe și care sunt afectați de deciziile HOA, rezidenții trebuie să fie informați cu privire la activitățile HOA și la orice probleme care afectează comunitatea.HOA trebuie să organizeze întâlniri regulate și să notifice locuitorii suficient de mult în avans, astfel încât toată lumea să aibă posibilitatea de a participa. Ele trebuie, de asemenea, să organizeze alegeri pentru directori și ofițeri și să se asigure că fiecare are posibilitatea de a vota. Un buletin informativ comunitar, un e-mail și / sau un site web pot ajuta, de asemenea, să păstreze proprietarii de case în bucla.

Ofițerii și directorii HOA ar trebui să țină o evidență detaliată a activităților lor, cum ar fi minutele din întâlnirile comunității. Asociațiile ar trebui să dezvăluie regulat informații financiare importante membrilor comunității. Membrii ar trebui să fie conștienți de drepturile lor de a vizualiza înregistrările HOA și să li se permită accesul la cerere. (Pentru mai multe detalii despre tratarea plăcilor HOA sau condo, citiți Dealing with Your Condo Board .)

6. Punerea în aplicare a normelor și tratarea plângerilor.
HOA-urile sunt comunități bazate pe reguli, deci din când în când trebuie să aplice regulile pe care membrii comunității le distrug. HOA trebuie să se ocupe, de asemenea, de plângerile din partea rezidenților cu privire la existența regulilor existente, rezidenții care nu le plac și nu le consideră regulilor să se adauge pentru a rezolva o problemă în curs de desfășurare.

HOA trebuie să aplice regulile rapid și consecvent. Proprietarii de case care refuză să se conformeze ar trebui să fie amendați. Dacă un proprietar refuză să se conformeze, HOA ar putea avea nevoie să trimită contul la colecții sau să dea în judecată proprietarul casei. HOA ar trebui să evite aplicarea selectivă - cu alte cuvinte, nu ar trebui să joace favoriți cu liderii HOA sau cu locuitorii comunității cu care sunt prieteni. Un comportament prejudecat poate duce la un proces.

Angajarea unei societăți profesionale de administrare poate reduce povara asupra ofițerilor și directorilor HOA, eliminând o potențială sursă de conflict între liderii HOA și ceilalți membri ai comunității. Compania de administrare poate prelua o mare parte din activitatea administrativă și poate face față neplăcerilor, cum ar fi aplicarea regulilor și colectarea de taxe. De asemenea, își poate folosi expertiza în managementul proprietății pentru a asigura buna funcționare a comunității și pentru a evita greșelile pe care le-ar putea aduce ofițerii și directorii neexperimentați. Cu toate acestea, managementul profesional costă bani, ceea ce înseamnă că taxele HOA lunare ale proprietarilor vor fi mai mari.

Scenariul cel mai nefavorabil pentru executarea regulilor implică blocarea proprietății unui proprietar pentru neplata taxelor sau evaluări speciale. Această măsură extremă poate crea o situație controversată între proprietar și HOA. Foreclosures, de asemenea, aduce în jos valori de proprietate, ceea ce nu este bun pentru ceilalți rezidenți din cartier.

7. Reuniuni comunitare gazdă.
HOA-urile pot fi strict legate de afaceri, dar nu trebuie să fie. O activitate ocazională de divertisment permite membrilor HOA să se cunoască reciproc pe o bază socială prietenoasă și nu doar în contextul potențial contradictoriu al unei întâlniri HOA. Dacă vecinii se cunosc personal, comunitatea poate fi un loc mai plăcut de trăit, iar conflictele pot fi mai ușor de rezolvat.

Linia de fund
Formarea și gestionarea unei asociații de proprietari de case este o sarcină uriașă, cu responsabilități importante și implicații majore.Dacă intenționați să cumpărați proprietăți într-un HOA, știți că apartenența dumneavoastră la asociație are, de asemenea, responsabilități importante și implicații majore. Asigurați-vă că ați înțeles ce faceți înainte de a cumpăra. (Pentru a afla mai multe, verificați Complicații pentru condo: Problemele din spatele proprietarului .