Este posibil să fi auzit că "împrumuturile guvernamentale" sunt disponibile pentru potențialii proprietari de locuințe care sunt împovărați de un credit rău și / sau cu o istorie a falimentelor sau a blocărilor. În realitate, totuși, nu este așa de simplu.

Guvernul federal nu se află în afacerea de împrumut la domiciliu. Cu toate acestea, în interesul promovării proprietății acasă - în special pentru americanii cu venituri mici - este posibil să vă garantați un credit ipotecar dacă aveți un credit mai mic decât cel optim. Cu alte cuvinte, guvernul promite creditorului că va face bine împrumutului dacă nu.

- Agenția guvernamentală federală însărcinată cu încurajarea proprietății individuale a locuințelor este Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) al SUA prin intermediul unuia dintre birourile sale, Administrația Federală pentru Locuințe (FHA) ). În timp ce HUD acordă anumite garanții de împrumut pe cont propriu, accentul se pune pe unități multifamiliale, nu pe case individuale (cu excepția secțiunilor HUD 184 garanții de împrumut, care sunt disponibile numai pentru locuitorii americani care cumpără case sau alte imobile). Numai FHA asigură ipotecile pentru cumpărătorii de la o singură familie.

Calificarea pentru un împrumut FHA

Pentru a vă asigura un credit ipotecar garantat de FHA, trebuie să mergeți la un creditor aprobat de FHA, de obicei o bancă. Un lucru care face un împrumut garantat pentru locuințe garantat de FHA este deosebit de atractiv este că dacă aveți un scor FICO de cel puțin 580, sunteți obligat doar să depuneți 3,5% din prețul de cumpărare în numerar.

Dacă scorul dvs. FICO este mai mic de 580, cu toate acestea, va trebui să veniți cu 10% din prețul de achiziție pentru plata în avans. Cu toate acestea, este mai bine decât 14,8% din prețul de cumpărare pe care cumpărătorul mediu de acasă l-a închis anul trecut. Cercetarea realizată de RealtyTrac arată că în primul trimestru al anului 2015 (cele mai recente date disponibile) suma medie plătită pentru închiderea cu un credit ipotecar convențional a fost de 72, respectiv 590 dolari, în timp ce media asiguratului FHA a scos doar 7, 069 dolari.

Totuși, nu confundați împrumuturile garantate de FHA pentru împrumuturile "ușor de creditat", avertizează expertul ipotecar FHA Dennis Geist, care este director de angajament la Treliant Risk Advisors din Washington, DC "Există o concepție greșită creditele FHA sunt subprime. Nimic nu poate fi mai departe de adevăr ", spune Geist. "Deși împrumuturile acordate de FHA oferă orientări flexibile de calificare, incluzând scoruri mai mici de credit și rate mai mari ale datoriilor la venit, capacitatea demonstrată de a rambursa este un factor important în aprobarea oricărui împrumut FHA. "

Dacă scorul dvs. FICO este sub 580, asigurarea unui împrumut garantat de FHA poate fi dificilă, adaugă Geist. "Aprobarea debitorilor cu scoruri de credit între 500 și 580 este condiționată de cerințe mai mari de plată în avans și de control suplimentar al subscrierilor", spune Geist."Este important să rețineți că" creditul netradițional "nu poate fi utilizat pentru a compensa creditul" tradițional "negativ. "

El adaugă că, deși s-ar putea vedea informații care susțin speranța pentru împrumuturile garantate de FHA pentru potențialii cumpărători cu scoruri de credit sub 500, șansele de a se întâmpla în realitate sunt zero.

Un alt plus al unui împrumut asigurat de FHA este că, spre deosebire de condițiile unui împrumut bancar convențional, un împrumut FHA vă permite să obțineți banii necesari pentru plata în avans ca cadou de la prieteni, familie sau o caritate. De asemenea, FHA va permite vânzătorului să vă plătească costurile de închidere, deși în acest caz poate crește rata dobânzii ipotecarului, deoarece nu aveți suficienți bani pentru plata în avans, ceea ce vă face mai puțin valabil.

Orice dezavantaj?

Înainte de a vă decide să efectuați un împrumut garantat prin FHA, luați în considerare unele dintre dezavantajele. În primul rând, opțiunile dvs. sunt mai limitate decât cu un credit ipotecar convențional, deoarece puteți face afaceri numai cu un creditor aprobat de FHA. Acest lucru vă limitează capacitatea de a face cumpărături pentru cele mai avantajoase rate și termeni. "O comparare atentă și completă a produselor de credit, a comisioanelor și a asigurărilor ipotecare este un pas important în determinarea celui mai bun produs pentru împrumut", notează Geist.

Împrumuturile asigurate de FHA au limite pentru suma împrumutului care variază în funcție de regiune. Suma maximă absolută pe care FHA o va asigura este de 625 000 de dolari, ceea ce poate fi limitat în zonele metropolitane majore. Mai mult, numeroase dezvoltări de apartamente nu sunt aprobate de FHA, deci unele opțiuni de locuințe mai puțin costisitoare sunt în afara mesei pentru dvs. cu un împrumut FHA.

Luați în considerare, de asemenea, că, deși banii necesari în partea din față pot fi scăzuți, primele de asigurare FHA necesare vor adăuga considerabil plăților dvs. ipotecare lunare, deoarece contribuieți la un fond de rezervă HUD utilizat pentru a plăti băncile atunci când un FHA - ipoteca garantată merge rău. Și plățile de asigurare ipotecară nu pot fi întotdeauna deductibile, în funcție de venitul dvs.

În partea din față, veți plăti o primă de asigurare ipotecară (UFMIP) de 1,75% din valoarea împrumutului de bază. Apoi, pe o ipotecă de 30 de ani, care este cel mai frecvent termen de împrumut FHA, prima anuală poate rula la fel de mare ca. 85% din suma creditului, dacă alegeți opțiunea de plată cea mai mică. La capătul opus, pe un împrumut de 15 ani cu 10% sau mai mult în jos, prima scade. 45%.

De aceea, unii beneficiari ai garanției de împrumut FHA încearcă mai târziu să refinanțeze proprietățile lor cu un împrumut bancar convențional odată ce istoria lor de credit sa îmbunătățit. Pentru a face acest lucru și pentru a-ți lua rămas bun de plăți de asigurare ipotecare FHA, va trebui să primești aprobarea FHA. "Asigurarea ipotecară FHA continuă pe întreaga perioadă a împrumutului", spune Geist, "motivul principal pentru refinanțarea unui împrumut asigurat de FHA cu un împrumut convențional ar fi eliminarea asigurării ipotecare și / sau reducerea duratei creditului . "

Pe de altă parte, însă, este faptul că ipotecile asigurate de FHA sunt presupuse, ceea ce înseamnă că cel care vă cumpără proprietatea în continuare vă poate prelua de la dvs., în timp ce ipotecile convenționale nu sunt în general.

"Un credit ipotetic FHA ar putea crea un avantaj competitiv atunci când e timpul să vândă, mai ales dacă ratele dobânzii actuale sunt mai mari decât rata actuală a împrumutului FHA", spune Geist. "Costurile de asumare sunt, de asemenea, mai mici decât costurile asociate cu un nou împrumut. "Deci, împrumutul dvs. FHA ar putea fi un stimulent dacă vă aflați vânzând pe o piață a cumpărătorilor cu rate ale dobânzii în creștere.

Linia de jos

Creditele garantate de FHA fac parte din mandatul HUD pentru a încuraja proprietatea asupra locuinței. HUD în sine nu face garanții de împrumut pentru case individuale, cu excepția garanțiilor de împrumut de la HUD Secțiunea 184, care sunt disponibile numai pentru americanii nativi care cumpără case sau alte bunuri imobile. Dacă aveți un credit bun în mod rezonabil, dar nu aveți fonduri pentru o plată în avans, un împrumut asigurat de FHA vă poate ajuta să deveniți proprietar de locuințe. Dar din cauza limitelor prețului proprietății, a tipului de locuință și a opțiunilor de împrumut - plus costul suplimentar al asigurării ipotecare - probabil că sunteți mai bine cu o ipotecă convențională dacă aveți suficiente bani la îndemână. Totul se îndreaptă spre explorarea opțiunilor pe deplin și pentru a face matematica costului inițial și pe durata de viață a fiecărui împrumut pe care îl gândiți.

Pentru a afla mai multe, vedeți

7 Lucruri de știut despre împrumuturile FHA de acasă, standardele minime de proprietate ale FHA

și

Topul motivelor pentru a aplica un împrumut FHA.