Există multe opțiuni ipotecare diferite pentru proprietarii de case. O ipotecă tradițională de 30 de ani cu rată fixă ​​nu mai este singura opțiune de finanțare a consumatorului. Există credite ipotecare cu rată variabilă lunară, rate ipotecare cu rată fixă ​​cu perioadă fixă ​​(ARM), retrageri 3-2-1 și ARM-uri cu opțiune de plată, doar pentru a menționa câteva. (Pentru a afla mai multe despre ipoteci, vezi Cumpărături pentru o ipotecă , Înțelegerea structurii de plată a ipotecii și Investiția în imobiliare . -> ->

Tutorial:

Cum să cumpărați prima dvs. locuință Ca și în cazul majorității deciziilor financiare, există în mod obișnuit un compromis între risc și recompensă în alegerea unui credit ipotecar. În acest articol, vă vom duce prin acest proces pentru a vă lua decizia ipotecară bazată pe risc propriu.

Cunoașteți ipoteca dvs.

O ipotecă cu rată de ajustare, de exemplu, ar putea oferi plăți lunare inițiale scăzute, bazate pe ratele dobânzii curente, dar plățile lunare au potențial de creșteri substanțiale în viitor, dacă ratele dobânzilor cresc. O ipotecă cu opțiuni de plată poate oferi plăți lunare inițiale foarte scăzute atunci când dobânda amânată se adaugă la soldul principal al ipotecii, dar există și declanșatoare care ar putea duce la creșterea bruscă a plăților lunare. Un proprietar de locuințe ar putea întâmpina dificultăți financiare grave în cazul în care prețurile locuințelor scad în timp ce soldul principal al ipotecii crește. Cheia pentru a lua o decizie financiară solidă în ceea ce privește alegerea unui credit ipotecar este atât identificarea și măsurarea riscurilor asociate ipotecii, cât și punerea întrebărilor "Sunt riscurile care merită recompensa?" și "Pot fi tolerate riscurile asociate cu un rezultat rău?"

Două măsuri primare de risc ipotecar

Există două riscuri primare asociate cu alegerea unei ipoteci care ar trebui identificată și măsurată: riscul șocului de plată și efectul ipotecilor asupra capitalului propriu.

Șoc de plată

Șocul de plată este termenul folosit pentru a descrie potențialul majorării substanțiale a plăților lunare. Șocul de plată este, în general, asociat cu ipoteci cu rată ajustabilă. Este rezultatul expirării unei rate de începere temporară sau a ratei dobânzii fixe, o rată a dobânzii complet indexată, sfârșitul perioadei de plată numai pe dobândă sau reformarea unei plăți minime de opțiune de plată.

Toate ipotecile cu rată ajustabilă prezintă un risc de șoc de plată. Multe dintre ele au caracteristicile menționate mai sus, care adaugă la acest risc. De exemplu, buy-down-urile 3-2-1 sau 2-1 oferă un calendar al ratelor inițiale de pornire temporară; deoarece aceste rate de începere expiră, creșterea lunară a plăților. ARM cu durată fixă ​​au o rată fixă ​​a dobânzii pentru o anumită perioadă de timp, de obicei trei, cinci sau șapte ani. Pe măsură ce expiră perioada cu rată fixă, este posibil ca plățile lunare să crească.

Creditele ipotecare cu dobândă pot oferi plăți inițiale mai mici, deoarece plata lunară este constituită numai din dobânzi; când expiră perioada cu dobândă, plata lunară va crește.Unele ipoteci, cum ar fi așa-numitele opțiuni de plată ARM, oferă plăți lunare inițiale foarte scăzute, dar și declanșatoare care pot determina o creștere substanțială a plății. (Pentru a continua să citiți despre ARM-uri, vedeți

Coșmar american de vis sau ipotecar ?, Împrumuturi ipotecare: Rata fixă ​​versus rata ajustabilă ) Home Equity Capitalul propriu este o măsură a valorii nete a unei locuințe pentru proprietarul casei. Crearea de capitaluri proprii construiește bogăție și deschide beneficii financiare suplimentare și opțiuni de finanțare. Cu toate acestea, distrugerea capitalului propriu poate, de asemenea, să limiteze în mod serios viitoarele opțiuni de finanțare. Înțelegerea impactului probabil al ipotecii asupra capitalului propriu pe parcursul unui orizont de timp planificat este important pentru considerentele financiare viitoare. O măsură de risc primară utilizată de creditori este mărimea ipotecii în raport cu valoarea proprietății. Acest lucru este cunoscut ca raportul împrumut-valoare. Dacă capitalul propriu este distrus, raportul împrumut-valoare crește. Acest lucru poate face mai dificilă refinanțarea unui împrumut existent, să se solicite ca o nouă finanțare să fie făcută la o rată a dobânzii mai mare, să se solicite plata unei asigurări ipotecare private sau să se impună utilizarea unui alt tip de ipotecă. Într-un scenariu cel mai nefavorabil, dacă valoarea unei locuințe scade sub soldul principal al unui credit ipotecar, toate opțiunile de finanțare sunt eliminate în mod eficient. (Pentru a continua să citiți acest subiect, vedeți

Creditele ipotecare: cât de mult vă puteți aloca?

,

Plătiți-vă ipoteca și > În creditarea tradițională, o parte din plata ipotecilor pe fiecare lună este aplicată spre soldul principal al ipotecii, conform unui program de amortizare. Cu toate acestea, multe ipoteci noi care au devenit populare în ultimii ani oferă caracteristici precum plățile numai cu dobândă sau chiar plățile care sunt mai mici decât plățile numai cu dobânzi. Atunci când se efectuează o plată prin dobândă, soldul restant principal al ipotecii rămâne constant. Atunci când se efectuează o plată care este mai mică decât plata prin dobândă, se creează dobânzi amânate. Dobânda amânată este apoi adăugată la soldul principal al ipotecii. Aceasta se numește amortizare negativă. Soldul principal al ipotecii crește de fapt! Când soldul principal al unei ipoteci rămâne constant sau crește, capitalul propriu poate rămâne constant sau poate fi distrus, în funcție de rata de apreciere a prețului locuinței. Deoarece capitalurile proprii joacă un rol important în considerațiile viitoare de finanțare, rata de creare a capitalurilor proprii ar trebui să fie o parte importantă a oricărei decizii ipotecare. Acest lucru este valabil mai ales pentru creditele ipotecare cu dobândă și pentru amortizarea negativă deoarece majoritatea debitorilor aleg aceste împrumuturi cu intenția de a refinanța din acestea într-un anumit orizont de timp. Efectuarea estimărilor Măsurarea corectă a riscurilor de șoc de plăți și a capitalului propriu necesită în mod inerent estimări ale ratelor dobânzilor viitoare și aprecierii prețurilor la domiciliu. Aceste estimări ar trebui să se bazeze pe un rezultat cel mai probabil sau probabil.Acestea nu ar trebui să se bazeze doar pe cele mai bune sau cele mai nefavorabile scenarii. Aceste calcule pot fi făcute pentru plățile ipotecare și pentru capitalurile proprii. Calculul capitalului propriu Capitalul propriu este o funcție a două lucruri: rata la care prețul de piață al unei locuințe se apreciază sau se depreciază, iar soldul principal al unui credit ipotecar. (Capitalul social este egal cu valoarea casei minus soldul principal al ipotecii). Rata la care casele se apreciază sau se depreciază variază de la stat la stat, oraș în oraș și chiar din cartier până în vecinătate în același oraș. Nu există nici o modalitate unică, infailibilă de a face o estimare a aprecierii viitoare a prețurilor la locuințe. Cu toate acestea, performanțele recente din trecut și tendința ratelor de apreciere de a reveni la mediile lor pe termen lung oferă unele îndrumări. De exemplu, dacă o casă a apreciat 10% în anul precedent, dar media pe termen lung este de 5%, 7% ar putea fi o estimare bună pentru anul următor (6% ar putea fi o estimare bună pentru anul următor; 5% reprezintă o estimare bună pentru anii rămași).

Cea mai simplă modalitate de a calcula valorile viitoare ale casei pe baza estimărilor de apreciere a prețului este utilizarea unei foi de calcul în care valoarea casei în fiecare lună este egală cu valoarea casei din luna precedentă x (1 + / 12)). Notă: această metodă utilizează comasarea lunară a unei rate anuale, ceea ce înseamnă că aprecierea anuală calculată va fi puțin mai mare decât un calcul anual simplu. (Pentru a afla mai multe despre compoziție, a se vedea

Depășirea părții întunecate a compunerii

și

Înțelegerea valorii timpului de bani

.)

Calculul plăților lunare viitoare unele credite ipotecare pot fi destul de dificile deoarece implică estimări ale ratelor dobânzilor viitoare care trebuie aplicate structurii ratei dobânzii încorporate a ipotecii, cum ar fi plafoanele inițiale, periodice și pe durata de viață ale dobânzii, precum și limitele de amortizare negativă, coborâșuri. Multe instrumente există pe web pentru a vă ajuta. Cheia, după cum sa menționat mai sus, este de a utiliza estimări rezonabile și probabile ale ratelor dobânzilor viitoare. Istoria a demonstrat că, deși nici o metodă de prognozare a ratelor dobânzilor viitoare nu este pe deplin exactă, cea mai bună estimare a ratelor dobânzilor viitoare este un consens al părerilor pieței. Opinia pieței este cel mai bine reflectată în forma curbei randamentelor. Prin urmare, atunci când se utilizează un calculator bazat pe web pentru a calcula valorile ipotecare viitoare, se sugerează ca cursul dobânzilor viitoare să fie determinat de forma curbei randamentelor. De exemplu, dacă indicele la care este legat un ARM este în prezent de 6%, iar randamentul facturii trimestriale este de 5%, în timp ce randamentul notei de trezorerie pe doi ani este de 6%, putem presupune că indicele care va fi legat de ipotecă, va crește cu 1% (spread-ul dintre factura de trei luni și notele de trezorerie de doi ani) în următorii doi ani. Valorile de măsurare și identificarea riscurilor Efectuarea unei previziuni rezonabile a ratelor dobânzilor viitoare și utilizarea unui bun calculator ipotecar bazat pe web permite identificarea, măsurarea și calendarul riscului de șoc de plată.Atunci când utilizați un calculator bazat pe web, se recomandă copierea valorilor ipotecare calculate într-o foaie de calcul. După ce valorile inițiale sunt calculate utilizând cea mai probabilă prognoză a ratelor dobânzilor viitoare descrise mai sus și copiate într-o foaie de calcul, pot fi făcute calcule suplimentare pe baza diferitelor prognoze viitoare de dobândă și copiate în aceeași foaie de calcul. Valorile rezultatelor cele mai probabile pot fi apoi comparate cu valorile bazate pe previziunile variabile ale ratelor dobânzilor viitoare.

Calculele privind capitalul propriu pot fi făcute în același mod. Valorile rămase principale rămase calculată utilizând calculatorul ipotecar bazat pe web pot fi scăzute din estimările viitoare ale valorii de referință realizate după cum se descrie mai sus, în secțiunea Calculator de capital propriu. Variațiile estimative ale aprecierii viitoare a prețurilor la domiciliu pot fi făcute și măsurate în funcție de rezultatul cel mai probabil.

Efectuarea unei decizii bazate pe risc

Printr-o foaie de calcul care prezintă și compară un program al celui mai probabil scenariu de plată lunară față de diferitele scenarii lunare de plată și o analiză similară a scenariilor de capitaluri proprii, să fie făcute.

Următoarele întrebări importante pot fi adresate și răspunse într-un mod educat, bazat pe risc.

Scenariul de plată lunar

"Înțelegerea faptului că cel mai probabil scenariu lunar de plată este o estimare, dar având capacitatea de a măsura diferite scenarii de plată lunară împotriva acestuia, este riscul de a alege ipoteca" x " riscul unui rezultat rău să fie tolerat dacă se va întâmpla? Cu alte cuvinte, "Îmi place plățile lunare mici inițial, dar acum merită riscul ca aceasta să crească substanțial în viitor și, dacă crește, aș putea să plătesc fără să-mi subliniez situația financiară? "Înțelegerea faptului că cel mai probabil scenariu de capitaluri proprii este o estimare, dar având capacitatea de a măsura diferite scenarii de capitaluri proprii împotriva acestuia este riscul de a alege ipoteca" x "în valoare de recompensă și poate fi tolerat riscul unui rezultat negativ dacă se va întâmpla? " Cu alte cuvinte, "îmi place creditul ipotecar" x "din cauza plăților lunare scăzute inițiale, iar cea mai bună estimare a mea presupune aprecierea substanțială a prețului locuinței, așa că nu-mi pasă atât de mult să plătesc soldul principal al ipotecii mele, estimările mele de apreciere a prețurilor la domiciliu se dovedesc a fi greșite, cum va arăta situația mea în capitalul propriu, cum va afecta viitoarele mele opțiuni de finanțare și că este un risc pe care îmi pot permite să-l iau? "

opriți magazinul cu ipoteci subprime și prabusirea subprime, verificați

Caracteristica ipotecară subprime