Trusturile de investiții imobiliare nerecuperate (REIT) au făcut mulți investitori mulți bani în ultimii ani. Acest lucru a dus la creșterea cererii, dar acest tip de investiție nu este la fel de roz ca și pare. Acest lucru nu înseamnă că REIT-urile nerecuperate ar trebui să fie excluse din lista dvs. de investiții. Aceasta înseamnă că va trebui să cunoașteți avantajele și dezavantajele acestora înainte de a sări.

REIT-urile nerecuperate vs. REIT-urile tranzacționate la bursă

Cea mai mare diferență dintre REIT-urile tranzacționate la bursă și REIT-urile necomerciale este că acestea din urmă sunt nelichide. De fapt, majoritatea REIT-urilor necomerciale necesită o perioadă minimă de blocare de șapte ani. În unele cazuri, este posibilă răscumpărarea banilor, dar va fi adesea după un an, va fi cuprinsă între 3% și 5%, iar programele de răscumpărare se termină uneori. REIT-urile non-tranzacționate au o cotă de până la 15%. Vânzarea, compensarea și cheltuielile nu pot depăși 10%. Celelalte 5% (potențial) provin din costurile emitenților. Ratele nete de cheltuieli rareori depășesc 1% pentru REIT-urile tranzacționate la bursă. Ambele tipuri de REIT trebuie să restituie acționarilor sub formă de dividende 90% din venitul lor impozabil. (Pentru mai multe informații, consultați: Rezidențiale, Îngrijire medicală și Birouri REIT .)

Un REIT necomercial are o durată de viață finală a investiției. După încheierea perioadei de timp predefinite, REIT trebuie să fie listată pe un bursă de valori sau lichidată. Dacă se produce lichidarea, ați putea vedea profituri semnificative sau ați putea vedea o valoare de 0 $. Cu toate acestea, un REIT tranzacționat la bursă, pe de altă parte, nu are un interval de timp prestabilit.

SEC Filing

La fel ca o REIT tranzacționată la bursă, un REIT necomercial trebuie să depună la Comisia pentru Valori Mobiliare (SEC). Mulți investitori nu sunt conștienți de acest lucru, deoarece REIT-urile nerecuperate nu sunt listate pe bursele de valori mobiliare. Cheia aici este transparența. Pentru a afla tot ce trebuie să știți despre un anumit REIT nerecuperat, accesați baza de date EDGAR a SEC. Găsiți REIT-ul pe care încercați să îl investigați și citiți dosarele sale 10-Q (trimestriale) și 10-K (anuale). Acest lucru s-ar putea suna intimidant, dar nu este. Nu lăsa să vă păcălească terminologia de tipărire mică și fantezie. În jurul valorii de mishmash, veți găsi informații de calitate despre sănătatea de care REIT. (Pentru mai multe informații, consultați: Instrumentele EDGAR Top SEC pentru investitorii noi .

Majoritatea investitorilor nu se deranjează să citească depunerile SEC. Separați-vă de mulțime și faceți acest pas suplimentar, astfel încât să puteți fi un investitor informat. Dacă nu sunteți confortabil să faceți acest lucru, cel puțin angajați un consilier financiar pentru a face acest lucru pentru dvs.

Atunci când citiți o documentație SEC căutați câteva lucruri: (Pentru mai multe informații, consultați: SEC Filings: Formulare trebuie să știți .)

• Cum este leveraged REIT? (Dacă distribuțiile sunt mai mult decât numerarul net din operațiuni, există motive de îngrijorare.)
• Portofoliul de active imobiliare (Cercetați aceste active separat.Acest lucru nu ar trebui să fie prea consumator de timp, deoarece REIT-urile necomercializate sunt adesea nișă într-o singură categorie.)
• Echipa de management (Echipa de management a experimentat? Dacă da, au reușit în trecut?)
• cheltuieli
• Costul capitalului

Imaginea de distribuție

Distribuțiile pe un REIT necomercializat nu sunt garantate. În unele cazuri, sunt suspendate și uneori oprite complet. Apoi, există cazuri în care distribuțiile sunt finanțate din banii altor persoane - ca și în cazul altor investitori. Acesta este un steag roșu imediat și nu este altceva decât o schemă Ponzi. (Pentru mai multe informații, consultați: Trusturile de investiții imobiliare (REIT) - Analizând REIT-urile și performanța REIT ).

Vrei să te asiguri că distribuțiile sunt finanțate prin chirii, taxe de ocupare și altele asemenea. De asemenea, dacă constatați că distribuțiile au fost posibile numai datorită creșterii datoriei, a diminuării rezervelor de numerar sau a vânzărilor de acțiuni noi, ar putea fi un semn că metodele tradiționale de generare a veniturilor nu funcționează. Aceasta ar putea fi o încercare disperată a societății care conduce REIT pentru a menține nivelurile actuale de distribuție. Și dacă constatăți că un REIT împrumută mai mult de 100% din activele nete, indică o pârghie extremă și potențialul de neplată.

Alte avertismente

• Dacă un REIT nerecuperat nu a depus la SEC, este o înșelătorie. Stai departe.
• Cu o taxă de primă clasă de până la 15%, înseamnă că doar 85.000 de dolari dintr-o investiție de 100.000 de dolari sunt puse la lucru. Performanța REIT ar fi trebuit să fie excepțională pentru ca tu să vezi o mare întoarcere. Întrebați-vă dacă acest capital ar putea fi folosit mai bine în altă parte.
• Autoritatea de reglementare din industria financiară (FINRA) a avertizat cu privire la informațiile inexacte și înșelătoare pe piața REIT necomercializată în mai 2013.
• Asigurați-vă că un REIT necomercializat furnizează informații privind specificațiile de proprietate. Evitați piscinele orb. Investiți doar în REIT unde puteți evalua valorile imobiliare.
• Evitați REIT-urile necomerciale care trimit literatură fără detalii specifice, în timp ce promiteți returnări excepționale.
• Luați în considerare riscurile imobiliare în funcție de condițiile actuale de piață. Asigurați-vă că o descompuneți în categorii. Spre exemplu, spitalele ar putea depăși în prezent mall-urile suburbane.
• Evitați REIT-urile private. Acestea sunt accesibile numai investitorilor acreditați (cu o valoare netă de 1 milion de dolari sau mai mult). Deoarece nu este necesară divulgarea către SEC, nu veți avea acces la informații imperative, care vă vor împiedica să luați decizii în cunoștință de cauză. ( ) Linia de fund

REIT-urile necomercializate au potențialul de a furniza distribuții de ani de zile. Dar din motivele de mai sus, aceasta ar trebui considerată o investiție extrem de riscantă. Există și alte instrumente de investiții asociate care oferă rate de risc / recompensă mult mai bune. (Pentru mai multe informații, consultați:

Care sunt potențialele capcane ale deținerii REIT? )