Proprietatea imobiliară a fost transferată odată printr-un act de ceremonie cunoscut sub numele de "livrare de seisin", în care persoana care a transferat terenul a trecut o crenguță sau o grămadă de gazon de pe teren către persoana care a luat livrarea terenului .

Un contract verbal și / sau scris poate să fi însoțit gestul, dar numai "livery of seisin" transferat legal titlul la proprietate. un instrument juridic scris și semnat care este utilizat pentru a transfera dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare de la un proprietar anterior (furnizorul) la un nou proprietar (beneficiarul).

În multe cazuri, faptele sunt clasificate ca fiind oficiale sau private, faptele oficiale sunt executate în urma unor proceduri judiciare sau juridice, cum ar fi faptele administratorilor și actele de impunere, însă majoritatea tranzacțiilor cu proprietăți implică fapte private. pe baza tipului de garanție a titlului furnizat de furnizor faptele de garanție furnizează cel mai înalt nivel de protecție a cumpărătorului, în timp ce faptele de tip quitclaim oferă cel mai puțin.

Faptele quitclaim sunt cel mai adesea folosite atunci când transferați proprietatea între membrii familiei sau pentru a vindeca un defect asupra titlului, cum ar fi un nume care a fost corect înscris. Deși sunt destul de obișnuite și cei mai mulți agenți imobiliari au experiență în legătură cu acestea, ele sunt, în general, utilizate în tranzacții în care părțile se cunosc - și, prin urmare, sunt mai predispuse să accepte riscurile asociate lipsei de protecție a cumpărătorilor. Acestea pot fi de asemenea folosite atunci când o proprietate transferă proprietatea fără a fi vândută, adică fără bani.

Deoarece faptele quitclaim oferă o astfel de protecție limitată a cumpărătorilor, este important să înțelegeți exact ceea ce obțineți atunci când achiziționați proprietatea în acest fel. Aici, cinci lucruri de știut despre aceste contracte:

1. Achiziționați cea mai mică cantitate de protecție a oricărei fapte.

De asemenea, se numește o faptă fără garanție, o faptă de tăcere a dreptului de ședere transmite orice interes pe care îl are în prezent proprietarul în proprietate, dacă este cazul. Furnizorul numai "remite, eliberează și renunță" la interesul său față de beneficiar. Nu se fac garanții sau promisiuni privind calitatea titlului. Fapta va clarifica acest lucru prin includerea limbajului, cum ar fi: "Furnizorul nu oferă nici o garanție, expresă sau implicită, în ceea ce privește titlul din proprietatea descrisă aici".

În situațiile în care furnizorul care face obiectul unei acțiuni quitclaim nu are interes pentru proprietate , beneficiarul nu dobândește nimic în virtutea actului quitclaim și nu dobândește nici un drept de garanție contra furnizorului.

2. Acceptă numai o faptă de renunțare la fapta de la furnizorii pe care îi cunoști și ai încredere.

Deoarece faptele care nu au nicio garanție cu privire la calitatea titlului furnizorului, ele sunt utilizate în general pentru tranzacții cu risc scăzut între persoane care se cunosc și de obicei nu implică schimburi de bani.Deci, acțiunile quitclaim sunt utilizate în mod obișnuit pentru a transfera proprietatea într-o familie, cum ar fi de la un părinte la un copil adult, între frați sau atunci când un proprietar se căsătorește și dorește să-și adauge soțul sau soția la titlu. Faptele quitclaim sunt de asemenea folosite atunci când un cuplu căsătorit deține o casă împreună și mai târziu divorceskj. Atunci când una dintre părți dobândește locuința într-o interogare de divorț, cealaltă poate executa o acțiune în despăgubiri pentru a-și elimina interesul față de proprietate (și pentru a se conforma deciziei instanței).

3. Acestea pot fi folosite pentru a elimina un defect de titlu.

O faptă de recuzită este adesea folosită pentru a vindeca un defect (un "nor pe titlu") din istoria înregistrată a unui titlu imobiliar. Defectele de la titlu includ elemente cum ar fi probleme cu formulare (de exemplu, pe un document care nu respectă standardele de stat), o semnătură lipsă (cum ar fi cea a unui soț) sau neadmiterea corectă a documentelor imobiliare. De exemplu, în cazul în care numele unui beneficiar este corect înscris într-o faptă de garanție plasată în registrul public, poate fi executată o fapă de tăiere cu ortografie corectă pentru a finaliza titlul.

Ca un alt exemplu, să presupunem că un titlu de căutare arată că soțul unui împrumutat trecut poate avea interes în proprietate pentru că el sau ea nu a executat corect o faptă trecută în lanțul de titlu. În această situație, soțul beneficiarului trecut poate fi invitat să execute o acțiune în despăgubiri față de actualul proprietar, "renunță" la orice interes pe care îl poate avea în proprietate.

4. Sunt la fel de eficiente ca o faptă de garanție pentru a transfera titlul - dar numai dacă titlul este bun.

O faptă de recuzită poate transmite titlul la fel de eficient ca și fapta de garanție dacă titularul are un titlu bun atunci când fapta este livrată. Cu toate acestea, lipsa oricăror garanții face ca o faptă de recuzită să fie mai puțin atractivă din perspectiva beneficiarului. În cazul în care titlul conține un defect, de exemplu, beneficiarul nu are recurs legal împotriva furnizorului în conformitate cu fapta. O faptă de renunțare la despăgubiri este adesea folosită dacă prestatorul nu este sigur de statutul titlului (indiferent dacă conține defecte) sau dacă furnizorul nu dorește nicio răspundere conform legilor din titlu.

5. O faptă de renunțare la faptă afectează proprietatea și numele pe faptă, și nu pe ipotecă.

Deoarece faptele de drept privat expun beneficiarului anumite riscuri, ele sunt cele mai des folosite între membrii familiei și unde nu există schimburi de bani. Din acest motiv, faptele quitclaim de obicei nu sunt folosite în situațiile în care proprietatea implicată are un credit ipotecar restante. Până la urmă, pentru mulți furnizori ar fi dificil să plătească un credit ipotecar fără a obține venit din vânzarea proprietății.

În unele cazuri, totuși, acțiunile quitclaim sunt folosite atunci când furnizorul are un credit ipotecar. În acest caz, furnizorul își păstrează răspunderea pentru ipotecă chiar și după ce proprietatea a fost transferată prin executarea unui act de reziliere. Acest lucru se datorează faptului că titlul de transfer de drepturi de proprietate intelectuală nu are efect asupra creditelor ipotecare. Această situație poate fi înrăutățită dacă ipoteca conține o clauză privind vânzarea

, o dispoziție comună care prevede că întregul împrumut devine scadent imediat ce titlul este transferat (nu doar dacă proprietatea este "vândută" "cu un schimb de bani, așa cum pare să însemne numele" datorită vânzării "). În cazul în care furnizorul a renunțat la proprietate cu convingerea că beneficiarul va efectua plățile ipotecare, prestatorul nu are niciun apel dacă beneficiarul nu mai efectuează plăți sau nu vinde proprietatea unei alte părți. Pentru a reduce potențialele probleme financiare și juridice, beneficiarul poate să-și asume ipoteca împreună cu creditorul (cu acordul creditorului) sau să refinanțeze proprietatea și să achite împrumutul inițial. Pentru a adăuga protecție furnizorului, se poate trage o înțelegere legală pentru a documenta termenii de plată.

Linia de fund

Transferul titlului unui proprietar se face prin faptă. Anumite elemente esențiale trebuie incluse în faptă pentru ca aceasta să fie operativă din punct de vedere juridic. Faptele diferite oferă diferitelor niveluri de protecție beneficiarului, iar obligațiile unui furnizor sunt determinate de forma faptei. O faptă de recuzită oferă cel mai mic nivel de protecție a cumpărătorului și este, în general, utilizată atunci când titlul este transferat între membrii familiei sau pentru a elimina un defect al titlului. Dacă proprietatea vine cu ceea ce se numește "faptă cu scop special" - care ar putea fi o faptă de corecție, o faptă de donație sau o faptă de eliberare - acestea nu oferă de obicei mai multă protecție decât o faptă de recuzită. Cercetați-le și cu atenție. Și asigurați-vă că vă consultați un avocat calificat: Faptele sunt documente juridice importante care afectează interesele și drepturile de proprietate.