În urma Marii Depresiuni din 1929, puține familii au reușit să cumpere locuințe, iar mulți dintre cei care anterior aveau locuințe le-au pierdut în vânzări forțate și blocări. Termenele ipotecare au fost greu de îndeplinit, iar împrumuturile au fost limitate la 50% din valoarea de piață a proprietății. După trei până la cinci ani de plăți numai cu dobânzi, o plată finală a balonului, care în mod esențial se ridica la întregul principal al împrumutului, a devenit exigibilă.

În 1934, administrația federală a locuințelor a fost creată pentru a ajuta la scoaterea națiunii din Depresiune și la stimularea proprietarilor de locuințe, făcând creditele ipotecare disponibile mai multor persoane. Programul FHA a redus cerințele de plată; creditorii calificați în funcție de capacitatea lor de a rambursa un împrumut (mai degrabă decât de la cine știa); a stabilit programul de amortizare a împrumuturilor, în care se efectuează în fiecare lună atât plățile principale, cât și dobânzile; și a introdus termeni de împrumut mai lungi.

Astăzi, FHA oferă asigurări ipotecare privind împrumuturile pentru case familiale și familii, realizate de creditori autorizați de FHA în S.U.A. și teritoriile sale. Este important să rețineți că FHA este un asigurător ipotecar, nu un creditor ipotecar: FHA asigură împrumuturi, astfel încât creditorii pot oferi oferte mai bune. Mulți proprietari de case pentru prima dată și repetați se pot califica pentru împrumuturi FHA care de obicei au plăți mai mici în jos, așteptări rezonabile de credit și cerințe mai flexibile privind veniturile. Aici, aruncăm o privire asupra principalelor motive pentru care un împrumut FHA ar putea fi potrivit pentru dumneavoastră.

Plățile inferioare în jos

Dacă nu aveți prea mulți bani economisiți pentru o plată în avans, un împrumut FHA ar putea fi o alegere bună. Plata în avans a unui împrumut FHA ar putea fi de până la 3,5% din prețul de achiziție al casei. De exemplu, dacă prețul de cumpărare este de 200 000 de dolari, ați putea obține un credit ipotecar cu doar 7 000 $ în jos (200 000 $ X 3 5% = 7 000 $). Veți plăti 20% în jos (sau 40.000 $ pentru aceeași casa de 200.000 $) pe multe ipoteci convenționale. Pentru unii, ipoteca FHA ar putea fi diferența dintre a deveni proprietar și a continua să închirieze.

Plățile low down au un cost. Indiferent dacă aveți un împrumut convențional sau FHA, va trebui să plătiți pentru asigurarea ipotecară dacă depuneți mai puțin de 20%, fie sub formă de asigurare ipotecară privată (PMI) pentru împrumuturi convenționale, fie cu o primă de asigurare ipotecară (MIP) pentru Împrumuturi FHA. (Împrumuturile FHA necesită, de asemenea, o taxă inițială, în avans, atunci când împrumutul este emis.) Rata pe care o plătiți depinde de durata împrumutului, de raportul împrumut-valoare (LTV) și de mărimea împrumutului.

Modificările recente afectează durata împrumutătorilor care trebuie să plătească MIP-urile pentru împrumuturile FHA. Dacă împrumutul dvs. FHA are originea înainte de data de 3 iunie 2013, FHA cere să plătiți MDI pentru o perioadă completă de cinci ani înainte ca acestea să poată fi abandonate dacă termenul de împrumut este mai mare de 15 ani și apoi numai dacă soldul împrumutului ajunge la 78% prețul inițial al locuinței (prețul de achiziție menționat în documentele dvs. ipotecare).

În cazul împrumuturilor care au apărut după sau de la 3 iunie 2013, se aplică noi reguli: Dacă valoarea inițială a investiției a fost de 90% sau mai mică, veți datora MDI timp de 11 ani sau până la sfârșitul împrumutului, ; cu toate acestea, dacă valoarea dvs. LTV a fost mai mare de 90%, veți plăti MIP pentru întregul termen de împrumut sau 30 de ani. Acest lucru este mai costisitor decât PMI pentru un împrumut convențional, care de obicei poate fi anulat atunci când capitalul propriu în casa ta atinge aproximativ 20%. Vedeți

Cum să scapați de asigurarea ipotecară privată pentru detalii. Rata mare a datoriilor la venit

O rată a datoriei / veniturilor (DTI) măsoară valoarea datoriilor pe care le aveți față de venitul total. Creditorii, inclusiv creditorii ipotecari, folosesc DTI ca o modalitate de a vă evalua capacitatea de a gestiona plățile efectuate în fiecare lună și de a rambursa banii pe care i-ați împrumutat.

Pentru a vă calcula DTI, adăugați datoriile totale lunare (inclusiv credit ipotecar, împrumuturi pentru studenți, împrumuturi auto, ajutor pentru copii și plăți prin carduri de credit) și împărțiți-vă cu venitul lunar brut (ceea ce câștigi în fiecare lună înainte de impozite și alte deduceri sunt scoase). Dacă datoria dvs. lunară totală, de exemplu, este de 2 000 $, iar venitul dvs. lunar brut este de 6 000 $, DTI dvs. ar fi de 33% (2 000 $ - 6 000 $ = 33% sau 33%).

Un DTI scăzut demonstrează un echilibru bun între datorie și venituri. Creditorii ca numărul să fie scăzut, deoarece debitorii cu un raport mai mic al datoriei / veniturilor au mai multe șanse să gestioneze plățile lunare datorate. Un DTI ridicat, pe de altă parte, arată că aveți prea mult datorii pentru veniturile dvs.

În general, 43% este cea mai mare DTI pe care o poți avea și încă primești o ipotecă convențională. Cu toate acestea, FHA are o anumită flexibilitate și permite anumitor debitori să beneficieze de DTI de 56% sau de 57% - de exemplu, cei care pot face o plată în avans sau cei care au economii semnificative și istorii de credit solide. Dacă aveți același venit lunar brut de 6 000 $ din exemplul precedent, datoria dvs. totală recurente ar putea fi la fel de mare ca $ 3, 420 pentru a se califica pentru un împrumut FHA, față de $ 2, 580 pentru un împrumut convențional.

Scoruri de credit mai mici

Scorul de credit este un număr care îi ajută pe creditori să vă evalueze raportul de credit și să estimeze cât de riscant este să extindeți creditul sau să împrumutați bani. Creditorii obțin scorul dvs. de credit de la cele trei agenții majore de raportare a creditelor - Equifax, Experian și TransUnion. Cel mai utilizat scor de credit este scorul FICO, care se bazează pe cinci factori:

35%: istoricul plăților

1. 30%: sumele datorate
2. 15%: istoricul de credit
3. 10%: credite noi și conturi deschise recent
4. 10%: tipuri de credite în uz
5. În general, cerințele de creditare pentru creditele FHA sunt mai relaxate decât cele pentru împrumuturile convenționale. Deși sunt luați în considerare și alți factori, este necesar un scor de credit de cel puțin 580 pentru a obține finanțarea maximă. Dacă scorul dvs. de credit este cuprins între 500 și 579, probabil veți fi totuși aprobat (în funcție de ceilalți factori), dar va trebui să efectuați o plată mai mare în avans (cum ar fi 10%).

Dacă aveți o istorie de credit netradițională sau un credit insuficient, puteți beneficia de un împrumut FHA dacă îndepliniți anumite cerințe; de fapt, creditorul dvs. poate fi capabil să aprobe un împrumut FHA, chiar dacă nu aveți un scor de credit.Aceste situații sunt evaluate de la caz la caz (consultați creditorul pentru detalii despre situația dvs. particulară).

Linia de fund

FHA asigură împrumuturi pentru locuințe în întreaga Uniune și teritoriile sale, inclusiv Guam, Puerto Rico și Insulele Virgine ale Statelor Unite. Pentru a vă califica pentru un împrumut FHA, proprietatea trebuie să fie reședința dvs. principală și trebuie să fie ocupată de proprietar (de exemplu, trebuie să locuiți acolo). Mulți cumpărători de prima oară și repetați se pot califica pentru împrumuturi FHA, chiar și cu scoruri mai mici de credit și / sau cu rate mai mari de datorii față de venit decât aveți nevoie pentru un credit ipotecar convențional.

Există multe tipuri de credite FHA, iar ratele și cerințele exacte pot varia în funcție de creditor. O ipotecă este o obligație financiară pe termen lung și trebuie să aveți grijă să înțelegeți diferitele produse de împrumut disponibile și opțiunile dumneavoastră speciale înainte de a lua orice decizie. Citiți

este o ipotecă FHA încă o afacere? înainte de a vă angaja la unul.