În 2011, Warren Buffett a discutat despre meritele investiției în întreaga lume de aprovizionare cu aur cubul de aur cântărind aproximativ 170 000 de tone metrice cu laturi de 68 de picioare lungi așezate confortabil în terenul unui parc mic din liga), spre deosebire de investiția în toate terenurile agricole din SUA plus 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83 56-0 . 23% Creat cu Highstock 4. 2. 6 ). Odată cu trecerea timpului, Buffett susține că terenul de producție și Exxon Mobils vor continua să producă o cantitate uimitoare de producție sub formă de porumb, grâu, bumbac și trilioane de dolari de dividende, în timp ce cubul de aur va rămâne neschimbat, joc de baseball, încă în imposibilitatea de a produce nimic. "Puteți să vă mângâiți cubul, dar acesta nu va răspunde", a scris el în scrisoarea sa din 2011 adresată acționarilor Berkshire Hathaway (BRK.B). producția activă a grămadă B, terenul agricol și Exxon Mobils, peste cubul de aur. Activele productive, ne spune, pot fi sub forma unei afaceri, fie prin achiziții de acțiuni, fie prin proprietate privată, prin ferme și pe proprietăți imobiliare. activele trebuie să aibă capacitatea de a furniza o producție care să-și mențină valoarea de cumpărare în timp ce necesită un minim de investiții de capital. În ferme, în imobile și în multe întreprinderi, cum ar fi Coca-Cola (KO

KOCoca-Cola Co45 (IBM) și bomboanele noastre de la See se întâlnesc cu acest test cu dublu baril ", a scris el în scrisoare.

Aceste active pot fi transformate în echivalente economice folosind tehnicile corecte de evaluare. Poate fi stabilit un preț și se poate determina o rată a rentabilității. În cele din urmă, fiind în pădurea potrivită (active productive) și prin evaluarea corectă a acestor active, investitorii pot obține rate mai mari de rentabilitate. Berkshire și Buffett preferă să cumpere afacerile, dar atunci când nu pot, vor cumpăra bucăți mari de întreprinderi prin achiziții de acțiuni în companii precum IBM, American Express (AXP AXPAmerican Express Co96, 20-0 .9%

creat cu Highstock 4. 2. 6

) și Coca-Cola. În lumea lui Buffett și a lui Benjamin Graham, părintele investiției valoroase, investiția în acțiuni este cea mai inteligentă atunci când este cea mai de afaceri și investitorul ar trebui să trateze o achiziție de acțiuni ca și cum ar reprezenta întreaga afacere.

Valorile tradiționale de stocare de valori la nivel de valori includ rapoartele preț-câștiguri și preț-la-carte. Cu toate acestea, un stoc cu un P / E de 10 oferă o valoare mai mare decât un stoc cu un P / E de 20.

Întreprinderi Măsurătorile tipice de evaluare pentru achiziționarea unei afaceri includ valoarea contabilă (valoarea toate activele minus toate datoriile), o valoare de piață comparabilă (utilizând date de vânzare recente ale întreprinderilor echivalente pentru a stabili un preț similar cu analiza de piață comparabilă efectuată pentru proprietăți imobiliare rezidențiale) și o evaluare a ratei dobânzii care să ia veniturile întreprinderii cel mai recent an sau o medie a unui anumit număr din anii anteriori și le împarte cu o rată de capitalizare.Rata de capitalizare se bazează pe risc și randamentul așteptat. De exemplu, dacă un magazin de frizerie a înregistrat în medie cinci milioane de dolari în ultimii cinci ani și se stabilește că rata de capitalizare ar trebui să fie de 20%, atunci valoarea afacerii va fi de 20.000 $ / 0. 20 sau 100.000 $. Fluxul de numerar pentru proprietăți de închiriere În ceea ce privește proprietățile de închiriere, valorile tipice de evaluare includ o analiză a pieței comparabilă (proprietatea rezidențială este în mod normal evaluată prin această metodă; nu ține cont de venituri); valoarea de reproducere sau costul pentru înlocuirea clădirii; o abordare a capitalizării câștigurilor salariale (aceeași ca și calculul ratei limită pentru o afacere); un calcul brut al multiplicatorului chiriilor și o analiză lunară a situației fluxurilor de trezorerie.

Multiplicatorul brut al chiriilor este pur și simplu chiriile brute anuale ale unei proprietăți înmulțite cu un factor care reprezintă potențialul pentru "fluxul de numerar. "Regula principală este că o proprietate va produce un flux de numerar la un multiplu de șapte; o proprietate cu chirii anuale brute de 20.000 de dolari va obține cel mai probabil un flux de numerar la un preț de 140.000 $ (20.000 $ x 7). Acest calcul este util pentru filtrarea proprietăților pentru o analiză ulterioară, dar este foarte blândă și este în mod tipic elaborată o declarație de venit mai detaliată. Această declarație detaliată privind veniturile reprezintă veniturile din chirii, ratele de neocupare, comisioanele de administrare a proprietății, reparațiile și întreținerea, munca în curte, diversele, rezervele, plata împrumuturilor, asigurările și impozitele pe proprietate. Câștigurile rezultate sau "fluxul de numerar" sunt apoi împărțite la plata în avans pentru a determina o numerar de pe randamentul investiției în numerar.

Două avantaje cheie ale investiției în proprietate includ folosirea unor randamente sporite prin efectul de levier și a unui "fantomă" a fluxului de numerar, sub formă de element de amortizare fără numerar. Rentabilitatea capitalului investit este o metrică mai utilă atunci când se compară proprietatea de închiriere cu investițiile în acțiuni.

Agricultura productivă

Agricultura este în mod obișnuit evaluată utilizând un calcul al capitalizării chiriei, deoarece în funcție de perioada de cultură. com, "mai mult de 50% din terenurile agricole din Midwest sunt în prezent închiriate. "Astfel, o parcelă de teren agricol care închiriază pentru 500 de dolari pe acru va fi evaluată la 12, 500 de acri dacă rata de capitalizare este de 4%. (500 $ / 0.04). Această rată de capitalizare se bazează pe ratele dobânzilor pe termen lung.

Crearea echivalentelor economice utilizând modelul de flux de numerar redus

Valoarea reală intrinsecă a unui activ productiv, detaliat în scrisoarea lui Buffett din 1992 către acționarii Berkshire Hathaway, a fost prezentată de John Burr Williams acum 50 de ani în

Teoria valorii investiției.

"Valoarea oricarui stoc, obligatiune sau afacere de azi este determinata de intrarile si iesirile de numerar - actualizate la o rata a dobanzii adecvate - care se poate intampla pe durata de viata ramasa a activului", a scris Williams. Această valoare intrinsecă poate fi calculată utilizând modelul fluxului de numerar actualizat, care va avea ca rezultat o valoare a unui singur dolar care la rândul său poate fi comparată cu prețul curent al activului pentru a ajunge la o rată a rentabilității.Această rată de rentabilitate transformă toate clasele de active în echivalente economice.

Câștigurile proprietarului și ratele de creștere

Deci, cum se determină toate intrările și ieșirile care se așteaptă să se producă pe durata de viață rămasă a activului? Simplu: Mai întâi determinați o valoare de bază a câștigurilor salariale (în lumea Buffett, care ar fi câștigul proprietarului, care este venitul net plus deprecierea și amortizarea minus cheltuielile de capital) și apoi creșteți această valoare cu o rată rezonabilă de creștere. Rata de creștere este segmentată într-o primă etapă și o a doua etapă în care prima etapă este rata de creștere care se așteaptă să continue în următorii cinci până la 10 ani, iar a doua etapă este o rată reziduală care se așteaptă să se producă după creșterea scade la un nivel moderat.

Pentru prima etapă, rata de creștere utilizată poate fi rata istorică de creștere a câștigurilor pe 10 ani a activului în cauză. Pentru a determina rata de creștere a câștigului istoric a unui activ, pur și simplu utilizați valoarea timpului de calculare a valorii banilor pentru rată sau I / Y, utilizând câștigurile acumulate în urmă cu 10 ani ca valoare actuală, câștigul cel mai recent pentru valoarea viitoare și 10 pentru numărul de ani. Dacă sunteți încrezător că câștigurile vor continua pe această traiectorie în următorii 5-10 ani, utilizați această rată pentru rata de creștere în prima etapă. Pentru rata a doua, rata reziduală, o abordare comună este utilizarea "ratei nominale de creștere pe termen lung în economia generală a țării de origine a companiei", conform lui Robert Hagstrom, autorul Modelul Warren Buffett De exemplu, rata de creștere economică pe termen lung a Statelor Unite este de 5%.

Predictibilitatea este esențială în utilizarea modelului fluxului de numerar actualizat. din câștiguri, pentru a proiecta câștigurile viitoare cu orice grad de încredere. În plus, variabilele din model sunt ca niște butoane pe telescopul spațial Hubble: ajustați-le dar puțin și vă uitați la un univers cu totul diferit. Rate

Rata de actualizare este rata utilizată pentru a reduce toate câștigurile viitoare înapoi la o valoare prezentă. Gândiți-vă la aceasta ca la costul de oportunitate al investiției în activul în cauză, în loc să cumpărați terenuri agricole, ați putea cumpăra un factură de trezorerie. valoarea pe care Buffett o folosește este rata fără risc, care este rata de 30 de ani a T-Bill, acum la 3%. Alții adaugă la această rată o primă de risc pentru acțiuni care reprezintă riscul. Această valoare poate fi găsită pe site-ul Aswath Damodaran, profesor de finanțe la Universitatea din New York. Rata este de 6,6%. Astfel, rata de actualizare totală va fi de 9,12%.

Calculați valoarea intrinsecă

Intrările anterioare sunt toate introduse într-un model de flux de numerar actualizat și se calculează valoarea actuală netă a tuturor fluxurilor viitoare de numerar. Această valoare actuală netă este valoarea intrinsecă a activului și poate fi comparată cu prețul său de vânzare - fie prețul acțiunilor, eticheta de preț a întreprinderii, eticheta de preț a clădirii sau prețul pe acru - pentru a stabili o marjă de siguranță. Marja de siguranță După cum a definit mentorul lui Buffett, Benjamin Graham, marja de siguranță este diferența dintre prețul curent al activului și valoarea intrinsecă calculată a activului. Marja de siguranță poate fi gândită în acest fel: dacă aveți nevoie pentru a construi un pod care va fi folosit de camioane cu greutatea de 50 000 de tone, apoi construiți un pod care va deține camioane cu greutatea de 100 000 de tone. O mare marjă de siguranță oferă o plasă de siguranță pentru erori și abateri în calculul valorii intrinseci. Potrivit lui Buffett, cele trei cuvinte cele mai importante din investiție sunt marja de siguranță.

Marja de siguranță poate fi găsită prin împărțirea valorii intrinseci calculate a activului la prețul activului și scăderea 1. Totul este egal, un activ cu o marjă de siguranță de 75% are o plasă de siguranță mult mai largă decât un activ cu o marjă de siguranță de 25%.

Pământul echivalentelor economice - rata de rentabilitate

Pentru a determina rata de rentabilitate a activului, pur și simplu modificați rata de actualizare în modelul fluxului de numerar cu discount până când valoarea intrinsecă calculată este egală cu prețul de vânzare al activul. De exemplu, dacă valoarea intrinsecă a American Express este calculată la 172 USD. 08 pe acțiune, utilizând o rată de actualizare de 9,12%, iar prețul său actual este de 71 USD. 73, apoi ajustarea ratei de actualizare la 14,6% va avea ca rezultat o valoare intrinsecă de 71 $. 73 care este același cu prețul de vânzare. Aceasta înseamnă că, pe baza modelului construit, investitorul american Express se poate aștepta la un randament anual de 14,6%. Această rată de rentabilitate facilitează compararea între clasele de active și facilitează desfășurarea eficientă a capitalului. Astfel, dacă producția este Coca-Cola, ciocolată, spațiu de locuit sau bumbac, modelul actualizat al fluxurilor de numerar reduce activele disparate la echivalentele economice.

Potrivit lui Buffett în scrisoarea sa anuală către acționari, pentru 2000, formula pentru evaluarea tuturor activelor pe care John Burr Williams le-a stabilit în

Teoria valorii investiției

a fost corect identificată de Aesop în 600 B. C- "o pasăre în mână este în valoare de două în Bush. "Acea axiomă trebuie modificată cu patru întrebări: Cât de sigur sunteți că păsările se află în bush, când vor apărea, cât de multe vor exista și ce este rata dobânzii fără risc? (Randamentul titlurilor de stat pe termen lung din SUA). Toate aceste variabile sunt captate în modelul fluxului de numerar cu discount. "Dacă puteți răspunde la aceste trei întrebări, veți cunoaște valoarea maximă a tufișului și numărul maxim de păsări pe care le posedați acum, care ar trebui oferite pentru aceasta. Și, desigur, nu gândiți literalmente la păsări. Gândiți-vă de dolari ", a scris Buffett în scrisoarea acționarilor.

Această lege, conform lui Buffett, este imuabilă, se aplică" cheltuielilor pentru ferme, redevențe de petrol, obligațiuni, stocuri, bilete de loterie și fabrici de producție. numere, și puteți clasifica atractivitatea tuturor posibilelor utilizări ale capitalului în tot universul ", a scris Buffett.

Linia de fund

"Dacă moneda de acum un secol se bazează pe aur, scoici, dinți de rechin sau o bucată de hârtie (așa cum este astăzi), oamenii vor fi dispuși să schimbe câteva minute din zilnic forța pentru un Coca-Cola sau pentru o arahide de la See.În viitor, populația din S.U.A. va muta mai multe bunuri, va consuma mai multă hrană și va necesita un spațiu de locuit mai mare decât acum. Oamenii vor schimba pentru totdeauna ceea ce produc pentru ceea ce produc alții ", a scris Buffett în scrisoarea sa de acționar din 2011. În ceea ce privește investitorul individual, identificarea acestor active productive pe un cub de aur și controlul modelului care le transformă în echivalente economice conduce la o valoare intrinsecă. Aceasta duce la o marjă de siguranță care duce la rate mai mari de returnare.

AD: