Imobiliarul este o componentă semnificativă a oricărui portofoliu bine diversificat. Pentru investitorii care iau în considerare bunurile imobile, una dintre cele mai importante decizii este de a-și pune investițiile în dolari. În timp ce cele șase mari orașe - Boston, Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco și Washington, D. C - sunt alegeri evidente, piețele secundare au o mulțime de recurs. Există mai multe motive pentru care investitorii ar trebui să ia în considerare săriturile pe banda de oraș de 18 ore. (Pentru mai multe informații, consultați Explorarea investițiilor imobiliare )

Ce este un oraș de 18 ore?

Orașul "18-lea" este un oraș secund care se caracterizează printr-o creștere a populației urbane de peste medie, o economie înfloritoare și un cost mai mic de viață decât alte zone metropolitane de dimensiuni mari. Aceste orașe nu păstrează standardul de la 9 la 5 ore asociat cu suburbiile, dar nu funcționează și pe o bază non-stop. Denver, Nashville și Raleigh-Durham sunt exemple de primă oră din orașe de 18 ore.

Costul de a face afaceri într-un oraș de 18 ore este adesea mai mic comparativ cu orașele mai mari din piață, ceea ce le face atractive pentru angajatori. Drept urmare, aceste orașe au devenit ținte pentru solicitanții de locuri de muncă de la Millennium, care apreciază avantajele care vin împreună cu viața urbană. Acestea sunt, de asemenea, populare în rândul pensionarilor care doresc acces la asistență medicală de calitate și alte facilități de oraș mare, fără eticheta de preț mare oraș. (Pentru mai multe, vezi Top 10 cele mai dezvoltate orașe din S.U.)

De ce orașele de 18 ore ar trebui să fie pe radarul investitorilor

Din perspectiva investițiilor, orașul de 18 ore oferă mai multe avantaje față de orașele cu intrări mai mari, începând cu costurile. Deoarece acestea sunt piețe mai mici, prețurile pentru proprietățile comerciale și cele rezidențiale tinde să fie mai mici. De exemplu, începând din ianuarie 2016, spațiul de birouri din Seattle (care este un oraș de 24 de ore) a fost de vânzare pentru 227 USD. 18 pe picior pătrat. Doar pe drumul din Portland, un oraș de 18 ore, spațiu de birouri vândut pentru 184 dolari. 19. Pentru un investitor sau un dezvoltator imobiliar, punctul de preț mai mic face orașul de 18 ore o alegere mai atractivă.

Orașul cu o durată de 18 ore are, de asemenea, potențialul de a obține randamente superioare în comparație cu investițiile imobiliare pe piețele mai mari, deoarece există tendința de a avea o comprimare mai mică a ratei de capitalizare sau a limitei maxime. Rata plafonului este raportul dintre venitul net de exploatare al unei proprietăți și valoarea sa de piață; este folosit ca indicator pentru a anticipa cât de profitabilă va fi o anumită proprietate.

Atunci când tarifele pentru plafoane încep să comprime, este un semn că valorile proprietăților se încălzesc din cauza scăderii ofertei, ceea ce înseamnă că investitorii plătesc mai mult pentru a cumpăra proprietăți. Pe măsură ce valorile cresc, dar veniturile nete din exploatare rămân aceleași, aceasta conduce la reducerea ratei dobânzii, ceea ce duce la o rentabilitate mai mică pentru investitori.Acest lucru este ceva ce investitorii au văzut în New York City în prima jumătate a anului 2015, când ratele de limită au scăzut la valori apropiate istorice. (Pentru mai multe, vezi

10 Piețele imobiliare cele mai supraevaluate din S.U.A. ) Deoarece orașele cu o durată de 18 ore sunt piețe emergente, există încă loc pentru dezvoltare urbană și expansiune. Cererea nu pune presiune excesivă asupra aprovizionării, ceea ce permite ca ratele să rămână stabile. În consecință, aceste orașe de nivel inferior reprezintă un punct de plecare pentru depășirea capitalului pe care orașele din 24 de ore nu le pot gestiona. (Mai mult, vezi

Dilema de aprovizionare și cerere a pieței imobiliare .) Orașele de 18 ore nu sunt investiții fără riscuri

Ca orice investiție, imobilele implică o anumită sumă risc și orașe de 18 ore au potențialul de a expune investitorii la un grad mai mare de volatilitate decât piețele mai mari. Din punct de vedere istoric, aceste orașe au fost mai sensibile la fluctuațiile piețelor comerciale și rezidențiale mai mari.

Pentru investitori, este important să se echilibreze riscul de returnări percepute asociate unei investiții într-un oraș de 18 ore. Într-o recesiune economică, aceste orașe vor fi probabil mai puțin izolate față de situații precum pierderea locurilor de muncă pe scară largă sau scăderea valorii proprietății. Dacă ar exista o altă recesiune, investitorii ar putea vedea că portofoliul lor se micșorează semnificativ dacă proprietățile imobiliare s-au concentrat în principal pe aceste piețe mai mici.

Linia de fund

Imobiliarul evoluează în mod constant, iar creșterea orașei de 18 ore este o dovadă a celei mai recente transformări. Pe măsură ce mai mulți investitori își îndreaptă atenția către aceste orașe, este neclar cum sau dacă piețele mai mari vor fi afectate. Atâta timp cât economia rămâne pe o bază solidă, se pare că popularitatea orașului de 18 ore nu va scădea în curând.