Trusturile de investiții imobiliare (REIT) sunt o categorie relativ mică de investiții; în trimestrul patru al anului 2011 au existat doar 123 de acțiuni REIT în indexul FTSE NAREIT, care cuprinde toate REIT-urile tranzacționate pe bursele NYSE, NASDAQ și AMEX. Totuși, chiar dacă universul de investiții al REIT este mic, acesta conține multe subcategorii iar în cadrul acestor subcategorii fiecare REIT este unic.

TUTORIAL: Explorarea investițiilor imobiliare

"REIT-urile par adesea simple, dar sunt investiții foarte complexe", spune Mike Maynes, un planificator financiar certificat Boca Raton, din Florida. Acestea "pot juca un rol semnificativ într-un portofoliu de investiții prin furnizarea unui activ, a unui venit și a aprecierii capitalului neconsolidat", adaugă Maynes. El afirmă că majoritatea modelelor de alocare a activelor solicită investitorilor să pună între 1 și 7% din fondurile lor în REIT.

Dacă doriți să adăugați REIT-uri în portofoliul dvs., citiți mai departe. Acest articol va descrie caracteristicile principale ale trei subcategorii ale REIT-urilor: REIT-urile industriale, REIT-urile multifamiliale și REIT-urile hoteliere. (Aflați despre mai multe opțiuni REIT în

5 Tipuri de REIT-uri și cum să le investiți . -> ->

REIT-uri industriale

REIT-urile industriale, considerate un subsector al categoriei industriale / de birouri, reprezintă aproximativ 7% din capitalul propriu REIT inclus în indexul FTSE NAREIT. REIT-urile industriale achiziționează, dețin și administrează proprietăți industriale, cum ar fi depozitele, centrele de distribuție, centrele de producție, clădirile flex / office, terenul nedezvoltat, parcurile de afaceri și spațiul de înaltă tehnologie. REIT-urile industriale sunt descrise prin numărul de proprietăți deținute, numărul de clienți / chiriași pe care îl au, numărul de locații în care operează și numărul de picioare pătrate de închiriat pe care le dețin. Pentru a realiza diversificarea, un REIT industrial va avea de multe ori exploatații care cuprind o varietate de locații geografice, industrii și chiriași.

REIT-urile industriale aleg adesea locații geografice care sunt amplasate strategic pentru distribuție. Căile ferate, aeroporturile, porturile maritime și principalele intersecții pe autostrăzi sunt considerate elemente ale unei locații strategice, deoarece ele facilitează circulația mărfurilor. REIT-urile localizează, de asemenea, exploatațiile lor în zone geografice care se desfășoară bine din punct de vedere economic. Managerii REIT se uită la ceea ce conduce economiile în orașele vizate și evaluează probabilitatea ca cererea pentru proprietăți industriale să crească, să rămână stabilă sau să scadă în următorii ani. Acestea ar putea să se concentreze în continuare pe piețe care îndeplinesc un prag minim al populației sau care au o anumită cantitate de bunuri imobile industriale. Locațiile cu teren industrial limitat, care se traduc la o ofertă limitată și o concurență limitată, sunt, de asemenea, un plus.

Chiriasii proprietatilor REIT industriale sunt foarte variate, dar ar putea fi in constructia, ingineria, alimentatia, bauturile sau tehnologia informatiei.Alți chiriași pot include producătorii, companiile de transport, furnizorii de logistică și comercianții cu amănuntul. Firmele naționale și internaționale tind să facă chiriași dezirabili, deoarece aceștia sunt stabiliți, întreprinderi dovedite, care vor plăti chiria.

Deținând diverse proprietăți cu diferiți chiriași, un REIT industrial se poate proteja împotriva fluctuațiilor veniturilor din chirii cauzate de declinul unei anumite regiuni sau industriei. Încetinirea termenelor de încheiere a contractului de leasing al proprietăților portofoliului protejează, de asemenea, REIT împotriva pierderii bruște a venitului, în cazul în care o grămadă de proprietăți urmau să fie vacante în același timp. Proprietățile care sunt flexibile și pot fi transformate de la o utilizare la alta pot ajuta, de asemenea, un REIT industrial să-și mențină fluxul de venit, făcând proprietăți vacante comercializabile pentru o varietate mai mare de potențiali chiriași. (Pentru mai multe informații despre analiza acestui tip de investiție, citiți

Cum să evaluați un trust de investiții imobiliare (REIT) ). REIT-uri multifamiliale

Majoritatea REIT-urilor sunt REIT-uri multifamiliale. Începând cu al patrulea trimestru al anului 2011, 15 din 123 de acțiuni REIT, sau 12%, erau REIT-uri multifamiliale. Apartamentele REIT se caracterizează prin numărul de proprietăți pe care le dețin și prin numărul de unități pe care le conțin aceste proprietăți. Un apartament REIT deține un portofoliu de proprietăți de apartamente de închiriat. Acestea sunt în mod obișnuit proprietăți rezidențiale mari, cum ar fi clădirile de mijloc și de înălțime, locuințele studenților și locuințele înalte. Proprietățile multifamiliei au adesea sute de unități de închiriat rezidențiale la o singură proprietate. Unele dezvoltări multifamilie au chiar mii de unități. Unele REIT-uri de apartamente sunt "complet integrate", ceea ce înseamnă că acestea nu numai că au proprietăți, ci și că le dezvoltă, redezvoltează și gestionează.

REIT-urile multifamiliale își dezvoltă performanța prin prețurile de închiriere și rata de ocupare. Astfel, REIT-urile multifamiliate doresc să investească pe piețe care au o creștere economică puternică și bariere mari la intrare și care sunt gata să beneficieze de schimbările populației, cum ar fi generația îmbătrânită a baby boomerilor care se deplasează în locuințe de vârstă și Generația Y se deplasează din părinți "case și în apartamente. Noua formare a gospodăriilor înseamnă, de asemenea, creșterea cererii de locuințe.

Ocuparea forței de muncă este un alt element fundamental al performanței REIT multifamiliale. Dacă nu există locuri de muncă într-un anumit oraș, va fi redusă cererea de locuințe. Pe de altă parte, veniturile mai stricte pot îmbunătăți cererea de locuințe închiriate, în comparație cu locuințele aflate în proprietatea lor, și pot ajuta REIT-urile multifamiliale dacă închirierea este mai accesibilă decât deținerea. Acestea fiind spuse, pe unele piete, cum ar fi Washington, D. C., oamenii vor inchiria prin alegere, chiar daca proprietarul este mai accesibil, din cauza flexibilitatii oferite de inchiriere. Împreună cu Manhattan, Washington, D.C. este una dintre cele mai mari piețe de locuințe multifamiliale din Statele Unite, pe baza volumului total al vânzărilor unităților multifamiliale. În general, piețele de apartamente sunt cele mai puternice pe coastele de est și de vest, astfel că unele REIT-uri multifamiliale își concentrează exploatațiile în aceste zone.

Multe REIT-uri multifamiliale se concentrează asupra proprietăților de lux și superioare care atrag chiriașii de calitate superioară și susțin chiriile mai scumpe. Deținerea acestor proprietăți înseamnă, în general, că REIT-urile trebuie să gestioneze facilități cum ar fi case de club, piscine, săli de sport, săli de jocuri și centre de afaceri care fac parte din proprietățile de vârf. Cu toate acestea, facilitățile de înaltă calitate pot ajuta la menținerea chiriașilor chiar și atunci când cumpărarea este mai accesibilă. Pentru aceeași plată lunară, ar putea fi posibilă închirierea unui loc mult mai plăcut decât ar putea fi cumpărat.

Un risc al REIT-urilor cu mai multe familii este o pierdere de venit dacă nu poate să-și păstreze rezidenții actuali și să atragă noi. Acest lucru se poate întâmpla dacă concurența pe piața locuințelor face un tip diferit de locuințe sau o proprietate concurențială mai atractivă. Prețurile scăzute ale locuințelor pot, de asemenea, să afecteze în mod negativ REIT-urile multifamiliale, pe măsură ce chiriașii decid să devină proprietari de case. Această schimbare poate reduce chiriile și gradul de ocupare pentru proprietățile multifamiliale. Plățile salariale sau în scădere pot spori problemele, deoarece limitează capacitatea proprietarilor de a ridica chiriile.

REIT-urile multifamiliale sunt considerate o modalitate buna de a-ti diversifica investitiile imobiliare, pentru ca atunci cand proprietatile de locuinte scad, cresterea inchirierii si apartamentele REIT se desfasoara relativ bine. Într-adevăr, unii analiști în domeniul locuințelor au crezut că REIT-urile multifamiliene au beneficiat de spargerea bulei imobiliare, deoarece spațiile comerciale, prețurile depreciate și finanțarea strânsă au făcut ca închirierea să fie mai atractivă decât cumpărarea. Potrivit Asociației Naționale a Trusturilor de Investiții Imobiliare (NAREIT), când chiriile cresc, veniturile suplimentare sunt transmise direct acționarilor, deoarece, potrivit legii, REIT trebuie să plătească 90% din venitul impozabil ca dividendă.

În loc să dețină o clădire de apartamente, investiția într-un apartament REIT oferă o diversificare mult mai mare în diferitele proprietăți și zone geografice, precum și economiile de timp și managementul proprietății profesionale.

Hotel REITs

Hotel REITs, nu este surprinzător propriile proprietăți ale hotelului și sunt, de asemenea, cunoscute sub denumirea de REIT de cazare sau stațiune. Începând cu T4 2011, 14 dintre aceste REIT-uri au fost tranzacționate public pe indicele FTSE NAREIT. La fel ca REIT-urile multifamiliale, hotelurile REIT sunt descrise prin numărul de proprietăți și numărul de camere pe care le dețin. Există multe tipuri de proprietăți hoteliere pe care un hotel REIT le poate deține, inclusiv servicii limitate, servicii complete, stațiune, centru de conferințe, apartamente și proprietăți ale aeroportului. S-ar putea să fiți surprins să aflați că unele proprietăți hoteliere operate în cadrul marilor mărci Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood și Fairmont sunt proprietatea hotelului REIT. REIT-urile pot, de asemenea, să aibă un interes comun în hoteluri, mai degrabă decât să dețină integral proprietatea.

Hotel REIT obține valoare din valoarea de bază a proprietăților hotelului pe care le deține REIT și din venitul generat de aceste proprietăți. Câștigurile hotelului sunt influențate de cererea consumatorilor și a companiilor pentru serviciile de călătorie și de cazare, tarifele camerelor, gradul de ocupare și cererea pentru diferite tipuri de proprietăți și tipuri de camere (de exemplu, high-end, low-end). Un hotel REIT poate, de asemenea, să câștige venit prin licențierea unui brand hotelier.Acest lucru poate ajuta un hotel REIT să își diversifice fluxul de venituri și să-și reducă riscul investițional. Dobândirea hotelurilor cu recunoaștere națională a brand-urilor poate fi o strategie de investiții a hotelului REIT.

Investitorii folosesc în mod obișnuit fonduri din operațiuni (FFO) și fonduri ajustate din operațiuni (AFFO) pentru a evalua câștigurile REIT. O măsurare financiară unică utilizată în analiza financiară a hotelului REIT pentru a evalua performanța proprietăților individuale ale hotelului și a compara performanța între diferite proprietăți este venitul pe cameră disponibilă, care multiplică rata de ocupare a hotelului cu rata medie zilnică a camerei.

Următorii pași

Stabilirea categoriei sau a subcategoriilor REIT în care trebuie să investească este doar un prim pas.
"Investitorii ar trebui să cântărească diverși factori atunci când selectează un REIT potrivit pentru planul lor de investiții, inclusiv experiența trustului și anii de funcționare a afacerii de succes, istoric, pilozități, datorii, reputația generală și impozitarea REIT", spune David B , Alb, JD, CPA, CLU, ChFC și președintele lui David. B. White Financial în Detroit, Mich.

De asemenea, el sugerează că investitorii se uită la fondurile din operațiuni pentru a se asigura că REIT acoperă integral dividendul și există încă mai mulți factori care trebuie luați în considerare.

"Investitorii ar trebui să țină seama de mai multe capcane potențiale atunci când investesc în REIT-uri, inclusiv de materiale splashy, lipsa de divulgare completă în procesul de vânzări, lipsa de lichiditate și de investiții pe termen lung. să fie tăiat, mai ales dacă FFO nu acoperă dividendul ", adaugă White.

Linia de fund

REIT-urile oferă investitorilor o modalitate convenabilă și ieftină de a obține expunere la un grup divers de exploatații imobiliare. Ca clasă unică de active care se mișcă diferit de acțiuni și obligațiuni, acestea fac o adăugare logică la un portofoliu. (Mai mult, citiți Calea REIT și Elementele de bază ale impozitării REIT .