Cumpărarea unei case se face de obicei în felul următor: aflați ce vă puteți permite, găsiți un împrumutător, închiriați un agent imobiliar, faceți o listă a nevoilor dvs. trebuie să aveți, să vizualizați proprietăți, să vizualizați mai multe proprietăți , a face o ofertă, a-ți asigura ipoteca, închide-te pe noua ta casă. Deși consumatoare de timp și uneori frustrant, vizionarea proprietăților de la prima vedere este considerată de majoritatea cumpărătorilor o parte fundamentală a procesului de cumpărare la domiciliu, iar mulți nu ar visa niciodată să cumpere o locuință fără a inspecta mai întâi cartierul, casa și curtea.

Cu toate acestea, există cumpărători care sunt dispuși să cumpere case fără să le vadă mai întâi. Din diverse motive, acești cumpărători și investitori sunt dispuși să ignore această parte a procesului, bazându-se în schimb pe descrieri de servicii multiple de listare (MLS), fotografii pe internet și tururi virtuale. Cu numărul de locuințe distruse de pe piață, unii investitori imobiliari achiziționează case de vedere nevăzute, în încercarea de a înscrie oferte foarte bune. Cumpărătorii ar putea, de asemenea, să smulgă casele în timp ce au șanse pe piețe care au o ofertă limitată de proprietăți. Din cauza concurenței - de la cumpărători până la investitori care aspiră pentru prima dată și întreprinderi instituționale care cumpără blocuri de proprietate întregi - există o creștere a frecvenței achizițiilor imobiliare nevăzute pe anumite piețe din întreaga țară. În timp ce puteți obține noroc și să faceți un profit frumos atunci când este timpul să vindeți, există riscuri semnificative care trebuie să fie recunoscute înainte de a se angaja în acest tip de investiții imobiliare.

Proprietăți

Proprietățile distruse sunt, în general, avariate sau în stare proastă și se află sub amenințare sau sunt anunțate spre vânzare de către o bancă sau creditor. Cele mai multe bănci încearcă să descarce aceste proprietăți cât mai repede posibil, deoarece acestea sunt costisitoare: între impozitele pe proprietate, întreținere și taxele legale, poate costa băncile 1 000 de dolari pe zi pentru a menține fiecare proprietate în inventarul său. Deoarece o vânzare rapidă are sens financiar pentru bancă, aceste proprietăți sunt adesea oferite la o reducere semnificativă și nu este neobișnuit ca unele case să vândă pentru bani pe dolar. Acest lucru creează o oportunitate excelentă atât pentru cumpărători, cât și pentru investitori, pentru a obține proprietăți la prețuri inferioare pieței.

Piețele cu aprovizionare limitată pot determina cumpărătorii și investitorii să achiziționeze case nevăzute. În loc să găsească oferte foarte bune, însă, aici cumpărătorii se pot aștepta să plătească o valoare de piață sau mai mare doar pentru a asigura o proprietate într-o zonă dezirabilă. Pe piețele strânse, cum ar fi Boston și New York City, este comun ca vânzătorii să primească oferte multiple, competitive, care pot conduce în mod semnificativ la creșterea prețului. Multe dintre aceste oferte provin de la cumpărători care nu au pășit niciodată pe proprietate, dar care știu că doresc să cumpere pe acea piață particulară.

Proprietățile pre-constructive oferă, de asemenea, oportunități pentru cumpărători și investitori. O proprietate înainte de construcție se află pe piață, chiar dacă nu a fost încă construită. Acest tip de proprietate poate fi benefic atât vânzătorilor, cât și cumpărătorilor: vânzătorii (cel mai adesea constructorii) obțin banii necesari pentru a continua construcția, în timp ce dovedesc viabilitatea proiectului creditorilor și altor potențiali cumpărători, iar cumpărătorii pot cumpăra la un preț mai scăzut rata de pre-construcție cu capacitatea de a vinde ulterior la valoarea de piață (sau mai mare, în funcție de proiect).

Concurență

Investitorii care caută oferte excelente sau proprietăți prime se pot confrunta cu o concurență dificilă din partea jucătoarelor, angrosiștilor și cumpărătorilor instituționali. Flippers sunt investitori imobiliari care au ca scop, la fel ca și investitorii de pe piața de capital, să cumpere mici și să vândă la un nivel ridicat. În mod obișnuit, proprietarii de mobilier achiziționează proprietăți la un discount, fac reparații și renovări și vin în termen scurt pentru a obține un profit. Valoarea După reparație a unei proprietăți (ARV), o estimare a valorii sale corecte pe piață după reparații și renovări, este utilizată pentru a determina dacă o proprietate are potențial de profit. Flippersul calculează profiturile potențiale prin luarea ARV și scăderea prețurilor de achiziție, a costurilor de reparații și renovare și a cheltuielilor de transport (cheltuielile suportate pentru deținerea proprietății, inclusiv plățile ipotecare, impozitele pe proprietate, asigurări și utilități). Deoarece flippers depind de aceste calcule pentru a determina dacă pot obține un profit, unii nu vor cumpăra vederea nevăzută. Alții, totuși, se concentrează asupra proprietăților imobiliare care pot fi cumpărate la un discount abrupt, dar care sunt vândute la licitație fără a avea ocazia să le vadă înainte de semnarea lucrărilor.

La fel ca și în cazul celor care se plâng, proprietarii imobiliari încearcă să profite de proprietăți într-o perioadă scurtă de timp. Spre deosebire de flippers, cu toate acestea, comercianții angro nu cumpără și dezinstalează proprietăți. În schimb, ele pun, în general, proprietăți în contracte cu contingențe (astfel încât sunt capabile să rezilieze contractul dacă este necesar) și apoi să atribuie sau să vândă proprietățile altor investitori pentru un profit. Un comerciant cu ridicata poate fi considerat un "intermediar" care împușcă proprietăți pentru investitorii stabiliți. După punerea proprietății în contracte, un comerciant cu ridicata comercializează proprietatea pentru a găsi un cumpărător doritor și, în multe cazuri, comerciantul cu ridicata are un cumpărător aliniat chiar înainte de a pune o proprietate pe bază de contract. Răspândirea între ceea ce plătește angrosistul pentru proprietate și prețul pe care îl vinde este profitul angrosistului. Întrucât comerțul cu ridicata nu implică reparații și renovări consumatoare de timp, mulți comercianți cu ridicata caută profituri mai mici și mai frecvente decât cei care se ocupă de târguri.

Investitorii instituționali achiziționează stocuri mari de proprietăți, uneori întregi blocuri de proprietăți afectate. Investitorii instituționali, însoțiți de buzunare adânci, pot cumpăra zeci sau sute de case, reducând stocurile și, în consecință, crescând prețurile pe o piață (și crescând probabilitatea vânzării la un profit).Investitorii instituționali pot avea o putere de cumpărare atât de mare încât pot face destul de dificil, dacă nu chiar imposibil, investitorii mai mici și cumpărătorii individuali să găsească oferte bune pe o piață țintă.

În plus față de flippers, angrosiști ​​și investitori instituționali - un grup mai mic de cumpărători va cumpăra case de vedere nevăzute din necesitate. Aceasta implică cel mai adesea o persoană care, din motive comerciale sau personale, se mută într-o zonă nouă, dar nu are timp să cumpere o casă nouă. De obicei, acești cumpărători lucrează cu agenți imobiliari care le trimit descrieri detaliate, fotografii și videoclipuri (sau tururi virtuale) de proprietăți care îndeplinesc criteriile cumpărătorilor. Deoarece agentul devine, în esență, ochii și urechile cumpărătorului, este esențial ca cumpărătorii să specifice nevoile exacte, nu numai în ceea ce privește caracteristicile casei, ci și cerințele pentru școli, naveta, transportul public și facilitățile din apropiere.

Riscuri

Achizitorii de locuințe și investitorii pot achiziționa o privire nevăzută a casei, însă practica nu este lipsită de riscuri. Unul dintre cele mai mari riscuri este că va exista ceva în neregulă cu proprietatea care nu apare în fotografii. Mobilierul și unghiurile camerei pot ascunde cu ușurință multe defecte, inclusiv daune de apă, infestări, mucegai și deteriorări structurale. Deși multe proprietăți se află în stare de dispariție, deoarece proprietarii nu au avut timp, expertiză sau bani pentru a întreține în mod corespunzător casa, unele proprietăți sunt deteriorate în mod intenționat de către proprietarii anteriori. Adesea, aceasta este o încercare greșită de a "reveni la bancă", făcând mai dificilă vânzarea proprietății. Alteori, oamenii distrug tot ce pot - aparate, dispozitive, cabluri din cupru, chiar peisaj - pentru bani.

Indiferent de motivare, distrugerea după închidere poate implica soluții relativ ieftine, cum ar fi găurile din gips-carton sau reparații extinse și costisitoare. Într-un incident deosebit de urât din 2011, o casă într-o comunitate de lux în California a necesitat reparații în valoare de 250 000 de dolari, după ce proprietarii anteriori au pierdut locuința. Chimicalele și cimentul au fost turnate pe canalele de scurgere a proprietății, iar apa a fost lăsată să funcționeze timp de câteva luni - ceea ce a dus la mucegaiul extins în întreaga casă și la o podea care a cedat sub greutatea de apă îmbibată. În plus, aparatele, dulapurile, chiuvetele și toaletele au fost înlăturate.

Un alt motiv pentru cumpărarea vederii nevăzut poate fi riscant este faptul că fotografiile și turneele virtuale nu vă permit să vedeți caracteristicile nedorite ale casei, cum ar fi firele de tensiune înaltă din apropiere, traficul, nivelurile de zgomot din vecinătate și mirosurile neobișnuite ca mucegai sau cele 100 de pisici care trăiau în casă). O plimbare este singura modalitate de a vă asigura că vă place casa, curtea, vecinii și zona.

Flippers, angrosiștii și investitorii instituționali au riscul suplimentar de a nu vinde proprietatea în timp util din cauza necesității unor reparații extinse. Pentru investitori, cu cât casa este mai lungă, cu atât mai mulți bani sunt pierduți în ceea ce privește costurile de transport.Premisa investiției imobiliare este adesea să cumpere și să vândă rapid, iar atunci când acest lucru nu se întâmplă - indiferent de motiv - investitorul poate să se deterioreze, mai ales atunci când sunt necesare reparații neașteptate și costisitoare.

Modalități de protejare a dvs.

O clauză de urgență este una dintre cele mai bune protecții atunci când achiziționați o vizită la domiciliu nevăzută. Un contingent definește o condiție sau o acțiune care trebuie îndeplinită pentru ca un contract imobiliare să devină obligatoriu. Una dintre cele mai importante contingențe la achiziționarea unei case fără a fi văzută mai întâi este o contingență de inspecție, care oferă cumpărătorilor dreptul de a-și inspecta locuința într-un anumit interval de timp, de exemplu 5-7 zile. Aceasta protejează cumpărătorul care poate să anuleze contractul sau să negocieze reparații pe baza constatărilor unui inspector profesionist la domiciliu. Un inspector examinează interiorul și exteriorul casei și evaluează starea elementelor electrice, finisare, instalații sanitare, structurale și ventilație.

În funcție de modul în care contingența este formulată, cumpărătorul poate:

• Aproba raportul de inspecție și avansează cu afacerea
• Dezaprobă raportul și retrage afacerea
• Solicitați timp suplimentar pentru inspecții suplimentare < Solicitați reparații sau concesii
• Cumpărătorii pot solicita, de asemenea, o situație de urgență. Acest tip de contingență vă permite să faceți o trecere finală (sau prima) a proprietății înainte de semnarea lucrărilor la închidere. Rețineți, ca și în cazul tuturor riscurilor neprevăzute, vânzătorul nu trebuie să fie de acord cu nicio situație de urgență și se așteaptă adesea la un preț mai mare de cumpărare pentru a compensa riscurile suplimentare aduse vânzătorului (riscul cumpărătorului să renunțe la contract) .

Cumpărătorii și investitorii pot adăuga un strat de protecție pentru a cumpăra vedere nevăzută cu ajutorul unui profesionist imobiliar cu experiență. Este important ca agentul să fie de partea dvs. în afacere (care lucrează în numele dvs. ca agent de cumpărător) și nu lucrează în numele vânzătorului. Agentul ar trebui să aibă o responsabilitate fiduciară față de dvs. pentru a vă asigura că obțineți cea mai bună afacere. Mulți cumpărători și investitori vetuiesc mai mulți agenți înainte de a găsi pe cine înțelege nevoile lor și despre cine simt că pot avea încredere.

Linia de fund

Unii oameni cumpără case de vedere nevăzute din necesitate, în timp ce alții o fac pentru potențialul de profit al unei investiții imobiliare. În orice caz, cumpărarea unei case fără a fi văzut că implică riscuri: proprietatea ar putea avea defecte sau daune care ar putea duce la reparații extinse și costisitoare. De asemenea, casa ar putea să se afle într-o locație nedorită (de exemplu, lângă un drum aglomerat) sau să aibă alte caracteristici dăunătoare. Indiferent dacă cumpărați o viziune nevăzută din necesitate sau ca o investiție, vă puteți limita riscurile prin colaborarea strânsă cu un agent imobiliar de încredere și cu experiență și prin includerea anumitor clauze de contingență în oferta de cumpărare a bunurilor imobile.