Cumpărarea unei case cu ipotecă este probabil cea mai mare tranzacție financiară pe care o veți încheia. De obicei, un creditor bancar sau ipotecar va finanța 80% din prețul casei și sunteți de acord să-l plătiți înapoi - cu dobândă - pentru o anumită perioadă. Pe măsură ce comparați creditorii, ratele și opțiunile, este util să înțelegeți cum se acumulează dobânzile în fiecare lună și se plătesc.

Cum se calculează Plata dvs. lunară lunară

Pur și simplu puneți, în fiecare lună, să plătiți o parte din principal (suma pe care ați împrumutat-o) plus dobânda acumulată pentru lună. Creditorul dvs. va utiliza o formulă de amortizare pentru a crea un program de plăți care să defalcă fiecare plată în plata principalului și a dobânzii. Durata sau durata de viață a împrumutului determină, de asemenea, cât de mult veți plăti în fiecare lună.

Întinderea plăților pe mai mulți ani (până la 30) va avea ca rezultat, în general, plăți lunare mai mici. Cu cât veți plăti mai mult pentru a-ți plăti creditul ipotecar, cu atât costul general de achiziție pentru locuința dvs. va fi mai mare pentru că veți plăti dobânzi pentru o perioadă mai lungă. Consultați-vă singuri cum modificarea termenilor ipotecării dvs. poate schimba costul casei dvs. utilizând calculatorul ipotecar al Investopedia.

La începutul împrumutului, principalul plătitor este plătit lent, deoarece cea mai mare parte a plății se aplică spre plata dobânzii. Spre sfârșitul împrumutului dvs., foarte puțin din plată va fi aplicată spre dobândă, iar cea mai mare parte va merge spre plata principalului. Online, puteți utiliza un calculator de amortizare pentru a obține o înțelegere a modului în care dobânda este mai scumpă la începutul unui împrumut.

Învățarea termenilor: rată fixă ​​vs. rată ajustabilă

Băncile și creditorii oferă în principal două tipuri de credite:

Rata fixă: rata dobânzii nu se modifică.

Rata ajustabilă: rata dobânzii se va modifica în condiții definite. Uneori se face referire la un credit cu rată variabilă sau un împrumut hibrid.

Iată cum funcționează acestea într-o ipotecă la domiciliu:

Credit ipotecar cu rată fixă: Plata lunară rămâne aceeași pentru durata acestui împrumut. Rata dobânzii este blocată și nu se modifică. Împrumuturile au o durată de viață de rambursare de 30 de ani; lungimi mai scurte de 10, 15, 20 de ani sunt, de asemenea, disponibile în mod obișnuit. Creditele mai scurte vor avea plăți lunare mai mari, care sunt compensate de ratele dobânzilor mai mici și de costul global mai scăzut.

Exemplu: O ipotecă cu rată fixă ​​de 200 000 $ pe o perioadă de 30 de ani (360 plăți lunare) cu o rată anuală a dobânzii de 4,5% va avea o plată lunară de aproximativ 1, 013 USD. , escrow sunt suplimentare și nu sunt incluse în această cifră.) Rata anuală a dobânzii este defalcată într-o rată lunară, după cum urmează: o rată anuală, de exemplu, 4,5% împărțită la 12, este egală cu o rată lunară a dobânzii de 0.375%. În fiecare lună veți plăti 0,375% din dobânda pe care o datorați efectiv în casă.

Prima plată a dvs. de $ 1, 013 (1 din 360) se aplică 750 RON pentru dobânzi și 263 RON pentru principal. A doua plată lunară, din moment ce principalul este puțin mai mic, va acumula un interes puțin mai mic și o parte mai mare a principalului va fi plătită. Prin plata 359, cea mai mare parte a plății lunare va fi aplicată principalului.

Credit ipotecar cu rata de ajustare (ARM): Deoarece rata dobânzii nu este blocată, plata lunară pentru acest tip de împrumut se va schimba pe întreaga durată a împrumutului. Majoritatea ARM-urilor au o limită sau un plafon pentru cât de mult poate fluctua rata dobânzii, precum și cât de des poate fi schimbată rata dobânzii. Atunci când rata scade sau scade, creditorul recalculă plata dvs. lunară, astfel încât să efectuați plăți egale până la următoarea ajustare a ratei. Pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, la fel și plata dvs. lunară; fiecare plată se aplică dobânzilor și principalului, în același mod ca și ipoteca cu rată fixă, pe un anumit număr de ani. Creditorii oferă adesea rate de dobândă mai mici pentru primii câțiva ani ai unui ARM, dar atunci tarifele se schimbă frecvent după aceea - de câte ori pe an.

Rata inițială a dobânzii la un ARM este semnificativ mai mică decât o ipotecă cu rată fixă.

* ARM-urile pot fi atractive dacă plănuiți să stați în casă doar câțiva ani.

* Luați în considerare cât de des se va ajusta rata dobânzii. Exemplu: 5/1 ani ARM are o rată fixă ​​timp de cinci ani, apoi în fiecare an rata dobânzii se va ajusta pentru restul perioadei de împrumut.

ARM-urile specifică modul în care sunt determinate ratele dobânzilor - ele pot fi legate de diferiți indicatori financiari, cum ar fi facturile de trezorerie de un an SUA. Adresați-vă planificatorului dvs. financiar pentru sfaturi privind selectarea unui ARM cu cea mai stabilă rată a dobânzii.

Exemplu: O ipotecă cu rata de ajustare de 200 000 $ 5/1 pe o perioadă de 30 de ani (360 de plăți lunare) începe cu o rată a dobânzii anuale de 4% este permis să se schimbe prin. 25% în fiecare an. Acest ARM are o limită a dobânzii de 12%. Suma plății pentru lunile de la 1 la 60 este de 955 USD fiecare. Plata pentru 61 până la 72 este de 980 USD. Plata pentru 73 până la 84 este de $ 1, 005. (Taxele, asigurarea, escrow sunt suplimentare și nu sunt incluse în aceste cifre.) Puteți calcula costurile online pentru un ARM.

Împrumuturi cu dobândă numai, regulate și Jumbo

O a treia opțiune - de obicei rezervată pentru cumpărătorii de bunuri bogate sau celor cu venituri neregulate - este un credit ipotecar cu dobândă numai. După cum sugerează și numele, acest tip de împrumut vă oferă opțiunea de a plăti numai dobânzi pentru primii câțiva ani și este atractivă pentru proprietarii de case de prima dată datorită plăților reduse în timpul perioadei de câștiguri mai mici. De asemenea, poate fi alegerea potrivită dacă vă așteptați să aveți propria locuință pentru un timp relativ scurt și intenționați să vindeți înainte de începerea plății mai mari.

O ipotecă jumbo este, de obicei, pentru sume peste limita de împrumut conformă, în prezent 424 dolari, 100 pentru toate statele, cu excepția Hawaii și Alaska, unde este mai mare.În plus, în anumite piețe imobiliare desemnate federal, cum ar fi New York City, Los Angeles și întreaga zonă San Jose-San Francisco-Oakland, limita de împrumut conformă este de $ 636, 150.

disponibilă, deși de obicei pentru super-bogați. Structurat în mod similar cu un ARM, perioada de interes numai durează până la zece ani. După aceasta, rata se ajustează anual, iar plățile se îndreaptă către plata principalului. Plățile pot crește semnificativ în acest moment. (Puteți fi interesat de 5 tipuri de riscuri ipotecare de evitat.)

Alte lucruri de luat în considerare

* Taxele de escrow și alte taxe. Veți avea nevoie de buget pentru alte elemente care vor contribui în mod semnificativ la valoarea plății dvs. ipotecare lunare, cum ar fi taxele, asigurările și costurile escrow. Aceste costuri nu sunt fixe și pot fluctua. Creditorul dvs. va detalia costurile suplimentare ca parte a contractului dvs. de ipotecă.

* Ar trebui să plătiți un plus suplimentar în fiecare lună? Teoretic, plătind un plus suplimentar în fiecare lună spre reducerea principalului este o modalitate de a-ți acoperi mai repede casa. Profesioniștii din domeniul financiar recomandă să se plătească în primul rând datoriile restante, cum ar fi cardurile de credit sau împrumuturile pentru studenți, iar conturile de economii să fie bine finanțate și apoi să luați în calcul plata suplimentară în fiecare lună.

* Dobânda este o deducere fiscală. Dacă detaliați deducerea la declarația fiscală anuală, IRS vă permite să deduceți plățile de dobânzi ipotecare la domiciliu; pentru declarațiile de stat, deducerea variază. Consultați un specialist în domeniul fiscal pentru sfaturi specifice privind regulile de calificare. Pentru mulți proprietari de locuințe, această deducere a dobânzii ipotecare este una dintre cele mai mari pierderi pe care le pot profita vreodată.

Linia de jos

Politica națională favorizează cumpărătorii de case prin codul fiscal, iar pentru multe familii, cumpărarea corectă de acasă este cel mai bun mod prin care acestea pot construi un bun ca ouă de cuib de pensii. De asemenea, dacă vă puteți abține de la refinanțare în numerar, casa pe care o cumpărați la vârsta de 30 de ani cu o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani va fi achitată integral până la atingerea vîrstei normale de pensionare, oferindu-vă un loc ieftin pentru a trăi când câștigurile tale se reduc. În ciuda turbulențelor care au urmat după prăbușirea financiară din 2008 și prăbușirea ulterioară a bulei imobiliare, proprietatea asupra locuinței este ceva ce trebuie luat în considerare în planificarea financiară pe termen lung.

Explorați acest subiect mai departe cu 5 Secretele pe care nu ați știut despre ipoteci și Beneficiile plății ipotecii.