Piața imobiliară din S.U.A. a luat proprietarii de case și investitorii pe o plimbare cu role cu coaster în timpul secolului al XXI-lea. Stimulate de scăderea ratelor ipotecare și a standardelor de subscriere liberale, cererea de case sa accelerat rapid de la sfârșitul anilor 1990 până la mijlocul anilor 2000. Chiar și cu constructorii și dezvoltatorii care se străduiesc să construiască case noi, cererea a depășit cu mult oferta, ceea ce a dus la o bubble a activelor imobiliare, care a trimis prețurile la un nivel mai mare decât tripla nivelurile pre-bubble în unele zone ale țării, inclusiv Las Vegas, Phoenix și Florida de Sud.

Aceste prețuri crescânde s-au dovedit nesustenabile, deoarece bubblele imobiliar au explodat la sfârșitul anilor 2000. În centrul orașului Miami, prețurile la prețuri de peste 300.000 de dolari, în timp ce se află în construcție în 2006, s-au situat pe piață la mai puțin de 100.000 de dolari în 2009, cu o ofertă nouă. Mulți trebuiau să fie transformați în apartamente de închiriat pentru a menține investitorii în faliment. În Las Vegas, cartierele neterminate au adâncit peisajul suburban, cu câmpuri de case noi și semi-construite stând goale.

Indicatorii pieței locuințelor

Analiștii indică mai mulți factori atunci când atribuie responsabilitatea pentru căderea locuințelor. Creșterea valorii implicite a ipotecii reprezintă cel mai mare țap ispășitor. În anii de balon, standardele de creditare erau aproape inexistente. Companiile ipotecare au acordat împrumuturi debitorilor cu istorii de credit discutabile sau care nu au reușit să-și dovedească veniturile. Această practică ia încurajat pe oameni să cumpere case mai mari decât își puteau permite pe ipoteza sanguină că prețurile vor continua să crească și ar putea să vândă într-un an sau doi și în numerar în mare. Primul val mare de neajunsuri din 2007 a declanșat un efect de bulgăre de zăpadă, care a împins tot mai mulți debitori sub apă, pe măsură ce a acumulat impuls. Până în 2008, a avut loc o criză deplină.

Un contribuabil mai puțin discutat, dar nu mai puțin viabil, a fost faptul că prețurile locuințelor au devenit nesustenabile pe baza nivelului veniturilor. Experții financiari din gospodăriile casnice recomandă cumpărătorilor să limiteze achizițiile la domiciliu la trei ori mai mare decât venitul lor anual. O familie care produce 100.000 de dolari pe an, ar trebui să cheltuiască nu mai mult de 300.000 de dolari pe o casă. Din 1990 până în 2000, acest raport a reprezentat o mică problemă pentru cumpărătul american tipic. Prețul median al locuințelor a variat între trei și trei ori mai mare decât venitul mediu al gospodăriei. În următorii șase ani, prețurile au crescut rapid, în timp ce veniturile au stagnat. Până în 2006, casa cu preț mediu a fost departe de a ajunge pentru familia mediană, costând aproape cinci ori venitul mediu anual al familiei. Această dinamică sa dovedit a fi nesustenabilă, deoarece prețurile au început să scadă brusc după aceea.

Raportul preț-venituri

Începând cu al doilea război mondial până la sfârșitul anilor 1990, aprecierea prețurilor la domiciliu a fost în cea mai mare parte stabilă și fiabilă, fără vărsări sau turbulențe majore la nivel național.În acest timp, prețurile mediane au rămas aproape de pragul de trei ori pe an, la care o gospodărie tipică își poate permite o casă tipică. Numai atunci când prețurile au început să se îndepărteze de acest nivel cu o marjă largă, instabilitatea a rămas neschimbată. Prin urmare, este utilă evaluarea valorilor la domiciliu pentru a examina raportul dintre prețul mediu și venitul median al gospodăriei. În locurile în care acest raport rămâne aproape de trei, este sugerată stabilitatea și sustenabilitatea. Pe măsură ce raportul este mai mare, potențialii cumpărători ar trebui să procedeze cu prudență, în special dacă raportul se apropie de cinci, nivelul observat la nivel național în 2006, chiar înainte de criză.

Unde se poate găsi valoare în 2016

Mai multe orașe cu piețe fierbinți în timpul balonului din anii 2000 se încălzesc din nou începând cu anul 2016. Prețul median de vânzare al Miami depășește acum 250 000 $, de cinci ori venitul mediu al gospodăriei de 50 000 $ .Prețul mediu de vânzare din Phoenix se apropie de 200.000 de dolari, aproape de patru ori mai mare decât venitul median al gospodăriei de 53.000 $. Numerele sunt similare în Las Vegas, unde prețul mediu de vânzare din aprilie 2016 era de 195.000 $, iar venitul mediu al gospodăriei a fost $ 51, 000. Raportul preț-venituri indică faptul că aceste piețe ar putea fi supraîncălzite.

Pe de altă parte, anumite locuri din Statele Unite oferă încă valori uimitoare bazate pe nivelurile veniturilor. În Tulsa, Oklahoma, prețul mediu de vânzare de 94.000 de dolari este cu aproape două ori mai mare decât venitul mediu al gospodăriei de 46.000 de dolari. Povestea este similară în Columbus, Ohio, unde prețul mediu de vânzare de 128.000 de dolari este egal cu aproximativ doi - o jumătate de ori venitul mediu al gospodăriei din oraș de 51 000 $.