Cumpărarea și deținerea proprietății este rareori ușoară sau simplă. Atunci când proprietatea în cauză se află într-o locație îndepărtată, provocările se înmulțesc. Investiția în proprietăți de stat ar putea părea atrăgătoare dacă locuiți într-o zonă unde imobilul este scump. Ar putea fi, de asemenea, atractiv dacă deja dețineți proprietatea în care locuiți și doriți să vă diversificați exploatațiile. Sau poate doriți doar să aveți o casă de vacanță. Dar înainte de a face o ofertă, ia în considerare cu atenție aceste probleme.

Motivele de a cumpăra

Un factor care îi determină pe oameni să ia în considerare cumpărarea de proprietăți departe de casă este faptul că proprietatea poate fi mai accesibilă într-un alt stat. Poate că locuiți într-o zonă precum San Francisco sau New York City, unde costurile de proprietate sunt ridicate de cer. Dacă pur și simplu nu vă puteți permite să cumpărați un loc în care locuiți sau dacă acest lucru ar necesita investirea majorității banilor în imobiliare și preferați să vă diversificați investițiile, vă recomandăm să vă uitați în alte orașe în care sunt fundamentale piețele sunet, dar costurile de proprietate sunt semnificativ mai mici.

Oamenii care locuiesc în zone defavorizate, dar nu doresc să se mute din motive de muncă sau din motive personale, ar fi mai bine să închirieze în orașul lor natal și să investească în imobile unde economia este mai puternică. De exemplu, dacă ați trăit în Las Vegas, orașul cu cea mai mare rată de blocare în timpul bustului de locuințe, ați fi vrut să cumpărați proprietăți într-o piață în care prețurile de vânzare medii au rămas relativ stabile, cum ar fi Charlotte, Carolina de Nord.

Poate că principalul motiv pentru care oamenii decid să investească în proprietate din stat este că rentabilitatea investiției (ROI) poate fi mai bună acolo decât este acasă. Prețurile de achiziție, ratele de apreciere, cheltuielile ipotecare (dacă există), taxele, reglementările privind locuințele, condițiile pieței de închiriere și altele sunt factori care ar putea fi mai favorabili într-un alt stat și vor contribui la potențialul ROI al unei proprietăți.

Provocări de luat în considerare

Când investiți din stat, trebuie să vă depășiți lipsa de familiaritate cu piața imobiliară în afara statului și cu condițiile economice locale, atât la nivelul orașului, cât și la nivelul cartierului. Nu veți avea aceeași cunoaștere intimă, de zi cu zi, a unei piețe îndepărtate pe care o aveți pe piața în care locuiți. Nu aveți o înțelegere aprofundată a celor mai bune cartiere - sau cel mai rău. Va trebui să vă bazați pe cuvântul din gură, pe cercetarea, pe instinctul intestinal și pe opiniile profesioniștilor pe care îi angajați.

Înțelegerea tuturor legilor și reglementărilor privind proprietatea și impozitele pe proprietăți într-un loc unde nu locuiți este o altă provocare majoră. Chiar dacă citiți fiecare linie a codurilor și ordonanțelor locale, ceea ce se spune pe hârtie și ce se întâmplă, în realitate, nu se potrivesc întotdeauna. Este esențial să discutați cu proprietarii de proprietăți din zonă pentru a obține o înțelegere reală a reglementărilor locale.

Veți avea nevoie de contacte bune în zonă pentru a vă face planul de investiții de succes, dar atunci când aveți de-a face cu un oraș îndepărtat, este posibil să începeți de la zero să găsiți profesioniști de calitate, cum ar fi agenții imobiliari, administratorii de proprietăți și meserii oameni care vor fi cheia succesului sau a eșecului tău.

Cumpărarea din stat

Secretul succesului multor investitori în afara statului este acela de a găsi și de a angaja o companie excelentă de administrare a proprietății. Veți avea nevoie de ele pentru a vă ajuta să ocupați posturile vacante, să colectați chirie, să efectuați reparații și să rezolvați urgențele. Dacă ați trăit în zonă, ați putea alege să vă administrați proprietatea, dar dacă locuiți departe, managementul proprietății profesionale este o cheltuială suplimentară pe care trebuie doar să o suportați pentru a vă proteja investiția. Ca manager cu experiență și managerul de proprietăți, Rusty Meador recomandă: "Indiferent cât de bun este o afacere imobiliară pe care o găsiți, este la fel de bună ca și capacitatea sa de a fi bine gestionată."

salariul dvs. va trebui în continuare să faceți vizite ocazionale în proprietatea dvs. pentru a vă asigura că ceea ce vă spun managerii și chiriașii corespunde realității. Acesta este un cost suplimentar de timp și bani care trebuie luat în considerare.

De asemenea, atunci când cumpărați o proprietate de închiriere, în special proprietăți de închiriere în afara statului, este posibil să întâlniți rate de asigurare mai mari ale proprietarilor de locuințe, ratele dobânzilor ipotecare mai mari și cerințele mai mari de plată, deoarece creditorii vă vor considera un împrumutat mai riscant decât un proprietar -ocupant. Veți complica, de asemenea, situația dvs. fiscală, deținând proprietăți de închiriere și câștigați venituri în mai multe state. Este posibil să aveți nevoie să angajați un profesionist în domeniul impozitului pe venit pentru a vă menține bunul gust al autorităților fiscale.

Când luați în considerare toți acești factori, puteți constata că faptul de a fi proprietar sau de a cumpăra proprietăți de investiții la domiciliu este o propunere mult mai simplă și mai puțin costisitoare decât cumpărarea de stat.

Înainte de a cumpăra în afara statului

Dacă intenționați să cumpărați din stat, asigurați-vă că aveți atenție la aceste avertismente suplimentare.

Nu cumpărați vederea nevăzută - proprietatea ar putea să nu fie ceea ce credeți că este. Informațiile online despre o proprietate pot fi depășite, iar un agent imobiliar local sau un proprietar de proprietăți care nu se ocupă de cele mai bune interese ar putea să vă mintă pentru a închide o vânzare. Dacă deveniți involuntar proprietarul unei proprietăți neplăcute care încalcă legile de sănătate și / sau de siguranță, vă puteți găsi pe cârlig pentru numeroase încălcări ale codului, care vor fi mult mai dure și mai costisitoare de rezolvat. Dacă o proprietate a fost vacantă suficient de mult timp, ea poate dezvolta probleme de întreținere care cauzează o astfel de dezavantajare pe care orașul o consideră un pericol de siguranță și o înlătură. S-ar putea chiar să termini pe cârlig pentru factura de demolare.

Unii investitori în proprietăți au găsit căderi de pat, termite, gândaci, șoareci sau alți dăunători. Fără o vizită personală la proprietate și o inspecție profesională pentru a verifica aceste probleme, puteți deveni proprietarul unei proprietăți care nu este locuibilă.Scott Paxton de la Agenția pentru Protecția Agenției de Închiriere recomandă faptul că plângerile legate de paturile de pat au devenit din ce în ce mai frecvente și această problemă poate fi foarte costisitoare pentru a scăpa.

Găsirea chiriașilor de calitate este foarte importantă pentru proprietarii absenți. Nu veți fi acolo pentru a vă ține un ochi aproape de comportamentul chiriașilor sau de tratamentul proprietății și nici nu veți fi acolo ca să-i presați pe aceștia să plătească în cazul în care chiria este trecută în termen. În plus față de angajarea unei companii de top management de proprietate, doriți să aveți chiriași care să nu cauzeze nici o companie de administrare nici o durere de cap.

În plus, efectuarea unei vizite personale la locație vă permite să vă familiarizați mai bine cu profesioniștii care vă vor asista în procesul de cumpărare la domiciliu, cum ar fi avocatul dvs., agentul imobiliar și creditorul. În timp ce vizitați, faceți ceva timp să vă întâlniți cu diverși creditori și să cercetați diferitele tipuri de ipotecă și ratele dobânzilor disponibile la nivel local. Este, de asemenea, benefic să obțineți aprobarea prealabilă pentru un credit ipotecar, deoarece acest lucru va reduce timpul pe care îl va lua pentru a încheia tranzacția odată ce ați găsit în sfârșit visul din casa de stat.

În cele din urmă, dacă nu ați deținut niciodată proprietăți, cumpărarea proprietății de pumn din stat este extra riscantă. Indiferent câte cărți citiți despre proprietatea asupra proprietății, nu există nici un substitut pentru experiența reală. Fără nici o experiență în proprietatea imobiliară și fără cunoștințele de primă mână care vin de la a trăi într-o zi de proprietate în zi și zi, s-ar putea să pierdeți considerații importante de întreținere a proprietății asupra proprietății dvs. out-of-stat.

Alternative externe

Dacă nu credeți că doriți să cumpărați proprietăți în care locuiți, indiferent de motiv, există și alte modalități de a intra pe piața imobiliară, care sunt mult mai simple decât investițiile din stat . O opțiune este trustul de investiții imobiliare (REIT). Investiția într-un ETF REIT sau REIT este similară investiției într-un stoc și puteți alege un REIT cu un profil de risc / returnare care să se potrivească cu ceea ce căutați. Și, la fel ca atunci când dețineți un pachet, și nu sunteți responsabil pentru luarea deciziilor cu privire la funcționarea acelei companii atunci când dețineți acțiuni ale unui REIT, nu veți avea nici o durere de cap asociată cu deținerea unei proprietăți.

S-ar putea să vă uitați, de asemenea, la cumpărarea proprietății unde locuiți - chiar dacă nu doriți să trăiți în ea. Poate că ați închiriat în San Francisco pentru că nu sunteți interesat să locuiți în singurul loc unde vă puteți permite să cumpărați - un condo de 250 de metri pătrați. Dar ați fi dispus să dețineți condo-ul ca proprietate de închiriat? Este posibil să fie mai ușor să cumpărați și să dețineți un loc în apropierea casei dvs. Ar putea fi mai scumpă sau mai puțin profitabilă, dar puteți găsi costul suplimentar sau rentabilitatea redusă a investiției în valoare redusă.

Cum să o faci să funcționeze

Dacă vrei să cumperi din stat, să cumperi într-o zonă pe care o cunoști - poate când te-ai dus la facultate sau unde ai crescut. Este mai bine să ai cunoștințe despre zonă decât deloc. Ca un bonus, dacă cumpărați într-o zonă pe care o vizitați în mod normal, oricum, călătoria dvs. de agrement poate deveni cel puțin parțial deductibilă, deoarece veți adăuga o componentă de afaceri la aceste excursii pentru a verifica proprietatea dvs.

Cumpărați într-o zonă cu unele asemănări cu zona în care locuiți, cum ar fi climatul, demografia sau vârsta de proprietate, astfel încât să aveți o idee despre ceea ce aveți de-a face. Dacă ați trăit într-o suburbie din California, în anii 1960, toată viața, nu cumpărați o proprietate de 120 de ani în Boston.

Nu cumpărați o proprietate cu risc ridicat. Cumpărați într-un cartier ocupat în primul rând de proprietari pentru a atrage chiriași care prezintă un risc economic mai scăzut, spune Ryan L. Hinricher, partener fondator al companiei de investiții de investiții de origine investițională Nation. O proprietate de înaltă calitate "va avea de obicei mai puține întreținere și întreținere. De asemenea, aceste proprietăți se închiriază mult mai repede, deoarece acestea au de obicei amenajări moderne și un numar suficient de dormitoare și băi", notează el.

În cele din urmă, după cum am menționat mai devreme, este esențial să construiți o rețea de profesioniști excelente care să vă ajute și să vă vizitați ocazional proprietatea.

Linia de fund

Investiția în proprietate din stat este o propunere cu risc ridicat și un angajament major. Înainte de a face acest lucru, asigurați-vă că înțelegeți cu adevărat ceea ce intri și că sunteți pregătit să răspundeți tuturor provocărilor conexe.