În multe privințe, piața imobiliară din New York City este diferită de cea din Statele Unite. Una dintre cele mai mari diferențe dintre NYC și Any-Other-Town, SUA, este că apartamentele de vânzare din NYC sunt condos sau co-ops. În cele mai multe locuri, condosul este regula, dar nu în Big Apple. Deși cooperativele depășesc numărul de condos din New York - majoritatea estimărilor spun că aproximativ 75% sunt coopiști - mai multe condos sunt pe piața activă la un moment dat. (La sfarsitul lunii august, pe piata din Manhattan existau 526 de apartamente de 2 dormitoare si 764 de apartamente.)

Să începem cu o definiție rapidă a diferenței dintre un co-op și un condo: Când cumperi un condominiu, apartamentul tău și un procent din zonele comune aparțin tu. Când cumperi un coop, nu cumpărăm de fapt apartamentul tău; în schimb, cumpărați acțiuni într-o corporație care este clădirea dvs. Dimensiunea cotei depinde de dimensiunea apartamentului; cumpărarea acțiunilor vă permite să ocupați o unitate în clădirea cooperativă. La închiderea unui apartament veți primi o faptă; la închiderea pentru un co-op veți obține un contract de proprietate. (Pentru o comparație mai detaliată, a se vedea Elementele de bază și diferențele dintre Co-ops, Condos & Condops .)

- <->

Unii cumpărători potențiali, cum ar fi un cuplu cu care am vorbit, au hotărât să cumpere un apartament, dar să-și schimbe mintea odată ce căutarea este în curs de desfășurare. Inițial, acest cuplu a crezut că ar dori să evite revizuirea completă a consiliului de co-op și restricțiile privind renovarea și subînchirierea unui apartament cu două dormitoare, dar în cele din urmă, finanțele au câștigat: "A coborât la apartament și la preț. Până acum, bordul a fost bine, iar clădirea a fost minunată - deci nu aveți plângeri. „

Potrivit unui articol din New York Times, condosurile și cooperativele sunt încă mărfuri diferite, dar "în moduri subtile, dar tangibile, fiecare ia caracteristicile celuilalt în timp ce acestea concurează pentru cumpărători cu toc înclinat într-o piață tot mai provocatoare. "

Iată o comparație a caracteristicilor condos și co-ops pentru a vă ajuta să luați decizia de cumpărare.

Ce tip de clădire și unde?

În general, zonele rezidențiale mai vechi au o preponderență de cooperative. Cartierele mai noi, considerate odată, dar acum considerate "șold", sunt locul unde veți găsi condosul.

După cum precizează Gary Malin, președintele brokerajului "Citi Habitats" din New York, "Dacă îți plac proprietățile istorice, probabil că vei ajunge într-un co-op, așa cum sunt organizate aproape toate clădirile de dinainte de război. De asemenea, deoarece clădirile co-op au tendința de a fi mai vechi decât dezvoltările condo, acestea sunt adesea situate în mai multe locații centrale. De exemplu, aproape toate clădirile rezidențiale care parcurg Park Avenue pe partea superioară a Estului (o locație excelentă prin orice măsură) sunt cooperative."

Dacă locuiești într-o casă de sticlă pe cer este mai mult stilul tău, probabil că te uiți la o mulțime de condos, potrivit lui Malin. Clădirile de tip condo nu au devenit comune în New York până în anii 1970, deci sunt adesea mai moderne decât coopii. "Din moment ce terenurile disponibile pentru clădirile noi de apartamente sunt limitate în Manhattan", spune el, "cele mai noi condominiumuri vor fi probabil găsite în cartierele ascendente și" marginale "din Orientul Îndepărtat și West Side. În Queens și Brooklyn am văzut o mulțime de condos noi de construcție construite în fostele zone industriale de-a lungul coastei din Long Island City și Williamsburg, precum și în Downtown Brooklyn. "

În cea mai mare parte, atât condos, cât și coopii au un portar și un superintendent al personalului; unii vor adăuga un concierge care va face tot ceea ce ceilalți doi nu o fac. Facilitățile pot fi la cheie (poate doar o cameră de depozitare în subsol) sau la fel de extreme ca acestea într-un apartament pe malul mării din Brooklyn: un centru de zi și spa pentru animale de companie (numit The Wag Club) unde personalul supraveghează, mângâiați câinele; pentru locuitorii cu două picioare există o terasă amenajată, o sală de biliard, o sală de pian, o sală de proiecție, o sală de joacă pentru copii, o sală de gimnastică, un simulator de golf și un teren de golf în aer liber.

Cât de mult poți cheltui?

Unul dintre cei mai dependenți indicatori ai pieței de co-op și condo din New York este Raportul trimestrial Elliman. În conformitate cu cel de-al doilea trimestru al anului 2015 raportul privind vânzările de co-op și condo, prețurile pentru ambele tipuri de proprietăți s-au mutat în sus. Cooperativele cu două dormitoare au prezentat un preț mediu de 1 USD. 575 milioane; condos, sub 2 milioane de dolari. Pentru 3 dormitoare diferența era chiar mai substanțială - puțin sub 3 milioane de dolari pentru un co-op, 4 dolari. 65 de milioane pentru un condo.

Potrivit lui Warner M. Lewis de la The Harkov Lewis Team de la Halstead Property, "toate noile dezvoltări sunt condos, iar prețurile lor eclipsează ceea ce oricine ar fi putut imagina cu ani în urmă … Cumpărătorii străini și cei locali doresc un loc sigur pentru a-și pune banii . Imobiliarul din New York a devenit un avantaj imens, deoarece "conservarea capitalului" a fost cheia pentru unii investitori - au planificat bani în apartamente de investiții, ceea ce permite condos și cooperativele (în cea mai mare parte) nu. "

Plățile în avans pe cele două tipuri de proprietăți diferă substanțial de asemenea. Este posibil să se reducă doar 10% din prețul de achiziție al unui condo; pentru un co-op va trebui să scadă 20% până la 50%.

Ce înseamnă costurile de închidere?

Costurile de închidere ale unui condo sunt mai mari decât în ​​cazul unui co-op. Pentru detalii, am cerut New York-ului avocatul imobiliar Adam Stone să compare cele două. Iată ce a venit: pentru un apartament de 1 milion de dolari, cu o ipotecă de 800 000 USD, costurile de închidere ar fi: asigurarea de titlu pentru cumpărător, 4, 500; titlu de asigurare pentru creditor, $ 1, 000; titluri de căutări, 700 de dolari, taxe de înregistrare, 700 de dolari, taxa de conac din statul New York, 10 000 de dolari, taxa de înregistrare ipotecă NYS, 15, 370 de dolari. Pentru un co-op, este vorba doar de taxa de 10 000 de dolari.Diferența substanțială se datorează faptului că condo-ul este proprietate imobiliară, în timp ce acțiunile co-op sunt proprietate personală. "Poate fi doar o semantică pentru unii, dar nu și pentru calcularea costurilor de închidere. „

Și pentru oricine se întreabă ce este "taxa conacului", Stone explică: "Statul New York are o taxă de transfer de 0,4% din prețul de vânzare, care este plătită vânzătorului oricărei proprietate rezidentiala. De asemenea, are un impozit pe transferul unui cumpărător de 1%, denumit și "impozitul pe conac", deoarece se aplică numai pentru proprietăți rezidențiale cu un preț de 1 milion de dolari sau mai mult. "

Care sunt taxele dvs. lunare?

În condos, factura lunară se numește "taxe comune"; în co-ops este "întreținere. "Ambele taxe plătesc pentru întreținerea clădirii - zone comune și peisagistică, plata personalului și adesea o parte din utilități. Co-op proprietarii scriu un cec pe lună, proprietarii de apartamente scriu două (unul pentru întreținerea clădirii și unul pentru taxele pe proprietate), dar adesea numărul combinat al proprietarului condo-ului este mai mic decât factura de întreținere a proprietarului co-opului.

Întreținerea și încărcăturile obișnuite nu sunt stabilite în piatră; orice cheltuială majoră - un nou acoperiș, un nou lobby, mai mulți membri ai personalului - pot declanșa o evaluare, ceea ce este decizia membrilor consiliului de administrație și rareori poate fi inversată.

Cât de mult dorești să-i spui consiliului?

Majoritatea comisiilor co-op au un proces de aplicare riguros și adesea de lungă durată; placile de condo sunt, în general, mai puțin exigente. Lewis o rezumă: "Într-un co-op nu trebuie doar să ai banii pentru a cumpăra apartamentul (sau o finanțare pentru a face acest lucru), trebuie să fii și el aprobat de consiliu după ce ai depus o cerere care de obicei este foarte detaliată și consumatoare de timp. Apoi, fără nici un motiv, un cumpărător poate fi respins după interviul sau chiar înainte de doar din cauza ceva în pachetul lor. Am avut oferte și am văzut oferte în care nu există nicio rimă sau motiv pentru respingeri. "

Crezi că el exagerează? Uitați-vă la aceste coloane din BrickUnderground, un site de știri din domeniul imobiliar din New York, pe principalele motive pentru care New York-eii sunt refuzați de o comisie de co-op și de întrebări de interviu cu co-op.

"Cu un apartament, o clădire poate solicita un pachet pentru cumpărător", spune Lewis, "dar nu există un interviu, iar clădirea are dreptul doar la primul refuz (adică fie trebuie să o aprobe, trebuie să-l cumpere) ceea ce înseamnă că atunci când aveți un contract semnat, cu excepția cazului în care se întâmplă ceva cu cumpărătorul (sau finanțarea), afacerea este la fel de bună ca și cum ați făcut. "

Care sunt regulile?

Placile Co-op fac multe reguli. Acestea pot mandate când vă puteți exersa trombonul, dacă puteți pune decorațiuni de vacanță pe ușa dvs. și dacă animalul dvs. de companie se poate deplasa cu dumneavoastră. Majoritatea regulilor sunt menite să promoveze armonie, calm și civicitate a vieții cooperative.

Dar regulile care descurajează anumiți cumpărători interni și aproape toți cumpărătorii internaționali sunt restricții de co-op în privința subînchirierii - este foarte rar coopii să permită acționarilor să-și închirieze apartamentele pentru o perioadă extinsă de timp, dacă este deloc .O altă regulă a cooperativelor care face imposibilă cumpărările de către internaționali este că este puțin probabil să accepte pe cineva al cărui fonduri se află în afara Statelor Unite.

Condițiile permit investitorilor internaționali să cumpere și să închirieze spațiile lor, de obicei cu unele avertismente, dar niciuna care sunt oneroase.

"Cooperativele se referă la stabilirea unui grup rezident stabil, în timp. Conducerile nu par prea preocupate de faptul că, deși multe, potrivit New York Times, "impun taxe mai heptare și mai numeroase, înăsprirea regulilor casei și descurajarea chiriilor pe termen scurt care pot da clădirii atmosfera agitată a unui hotel . "

Linia de fund

Malin o descrie cel mai bine:" În general, coopii sunt o alegere inteligentă pentru cei care apreciază stabilitatea și doresc să "rădăcească" într-o clădire. Pur și simplu întrebați-vă "sunt în ea pentru călătoria lungă? Cooperativele sunt mult mai puțin tranzitorii decât coopii, deci este un loc minunat de trăit dacă vrei să-ți cunoști vecinii. Fiți pregătiți să fiți analizați, vădiți și împovărați, dar înțelegeți că acest proces este ceea ce menține un co-op o investiție stabilă și remarcabil de sigură. "

Alternativ, spune el," dacă preferați să mergeți la ritmul propriului dvs. tobosar - și vă apreciați flexibilitatea - atunci un apartament poate fi alegerea înțeleaptă pentru dumneavoastră. Cu toate acestea, înțelegeți că această libertate vine la un preț. Condorii sunt aproape întotdeauna mai scumpe decât coopii echivalenți. În plus, dacă văd în mod obișnuit fețe noi în lift, este o problemă pentru dvs. - uitați-vă în altă parte. Împrumuturile pot fi obișnuite în clădirile condo. Proprietarii fac de multe ori să profite de politicile mai liberale ale unui condo. "

Pentru lecturi corelate, vezi

Manhattan Luxury Condos As Investments

și au dreptul de Asigurare Condo?