Ratele ridicate ale dobânzii afectează investitorii imobiliari indiferent dacă investiția imobiliară se află pe piața privată sau pe piața publică. Diferența dintre investițiile imobiliare pe piața privată față de piața publică este piața privată include un investitor care cumpără el însuși proprietatea imobiliară, în timp ce piața imobiliară publică include investitorul care achiziționează un titlu de valoare într-o societate imobiliară tranzacționată în mod public, în mod tipic ca trusturi de investiții imobiliare sau REIT-uri.

Cu excepția pieței imobiliare în 2010, în care ratele dobânzilor și prețurile locuințelor erau atât de scăzute, în mod caracteristic, ratele dobânzilor și valorile proprietății au o relație inversă. De exemplu, atunci când prețurile locuințelor sunt ridicate, ratele dobânzilor sunt scăzute, iar atunci când prețurile locuințelor sunt scăzute, ratele dobânzilor sunt ridicate. Pentru proprietarii de locuințe sau investitori privați care intenționează să păstreze proprietatea timp de cel puțin șapte ani, este recomandabil să cumpărați proprietăți imobiliare atunci când ratele dobânzilor sunt mai mici și valorile proprietății mai ridicate, deoarece valorile proprietății se apreciază în timp. În plus, o rată a dobânzii mai mică, cu o ipotecă fixă ​​de 15 sau 30 de ani, păstrează plata lunară ipotecară accesibilă. Cu toate acestea, pentru un investitor privat imobiliar care își poate permite o plată mai mare în avans pe proprietate și poate plăti mai repede ipoteca cu plăți mai mari, este recomandabil să cumpărați proprietăți cu valori scăzute ale proprietății și rate ale dobânzii ridicate. Acest lucru se datorează faptului că investitorul poate refinanța proprietatea atunci când ratele dobânzilor se diminuează sau optează pentru o ipotecă cu rată de ajustare unde rata dobânzii la credit ipotecar este sub rata dobânzii de pe piață.

REITURI

În cazul REIT, ratele dobânzii mai mari sunt în detrimentul prețului, efectului de levier și randamentului REIT. Deoarece valorile de proprietate tind să scadă odată cu creșterea ratelor dobânzilor, prețul REIT tinde să scadă, ceea ce duce la deprecierea plăților dividendelor. Întrucât REIT trebuie să plătească 90% din profitul impozabil ca dividende, reducerile de dividende reduse și valorile reduse ale REIT au ca rezultat, de obicei, că investitorii își retrag investițiile.

Începând cu anul 2015, chiar dacă ratele datoriei REIT-urilor au rămas mai puțin de 55% în ultimii 10 ani, cu o valoare netă a activelor nete, un REIT poate utiliza mai multe linii de credit sau poate acumula mai multe datorii , a creste. Cu toate acestea, pe măsură ce valorile proprietăților scad cu rate ridicate ale dobânzii, valoarea activului net a REIT se amortizează, reducând, la rândul său, efectul de levier al REIT, ceea ce limitează valoarea creditului pe care îl poate acorda.

Randamentul unei REIT este direct proporțional cu capacitatea REIT de a acumula venituri. Veniturile sunt, de obicei, acumulate din venituri din chirii, venituri din servicii aferente și din fonduri din operațiuni sau FFO.În cazul în care REIT deține orice proprietate imobiliară garantată printr-un contract de închiriere pe termen lung, REIT nu poate ridica chiriile pe aceste proprietăți. În schimb, se aplică și inversul; dacă REIT nu numai că ține pasul cu inflația, ci și rămâne profitabil fără nici un consum suplimentar de resurse sau expansiune atunci când se confruntă cu o piață cu un nivel ridicat ratele dobânzilor.

Potențialul ridicat al unei pierderi financiare cu care se confruntă un REIT într-o economie cu rate ridicate ale dobânzii este uneori atenuată prin swap-uri pe rata dobânzii, în care creditorul acoperă rata dobânzii cu o contrapartidă swap. REIT este obligat să efectueze o plată anticipată mai mare, cu plata ulterioară a împrumutului, fixată la o rată fixă ​​a dobânzii, determinată să crească pe durata de viață a swap-ului de împrumut. Swap-ul protejează REIT de scăderea prețului și îi permite să-și calculeze viitoarea levier. Cu toate acestea, REIT își poate menține randamentul doar dacă nu se confruntă cu o scădere a veniturilor din FFO sau a chiriilor, ceea ce mărește raportul cost / profit global al REIT.