Într-o achiziție tradițională la domiciliu, se acceptă o ofertă, cumpărătorul și vânzătorul se întâlnesc pentru a face schimb de fonduri și a stabili costurile finale, iar la încheierea tranzacției proprietatea și titlul schimbă mâinile. De obicei, cumpărătorii folosesc o ipotecă pentru a finanța cea mai mare parte a achiziției.

Dar, uneori, există o modalitate alternativă de a cumpăra o casă: un contract de chirie-propriu, numit și opțiunea de închiriere sau leasing-to-own. Atunci când cumpărătorii semnează un astfel de contract, aceștia sunt de acord să închirieze locuința pentru un anumit interval de timp înainte de a-și exercita opțiunea de a cumpăra proprietatea atunci când expiră sau înainte de expirarea contractului.

Nu este o modalitate obișnuită de a cumpăra o proprietate, iar selecția proprietăților de închiriere proprietate este mică în comparație cu alegerea proprietăților disponibile doar pentru leasing sau vânzare. În plus, contractele rent-to-own tind să favorizeze proprietarul / proprietarul și pot pune chiriașii în dezavantaj.

Iată cum funcționează rent-to-own și când poate fi o alegere bună pentru un potențial proprietar de locuințe.

Cum funcționează Rent-to-Own

Într-un acord de chirie-la-propriu, potențialii cumpărători ajung să se mute imediat într-o casă. Deși multe state au propriile reglementări și nu există două contracte de chirie pe cont propriu, cineva închiriat în mod obișnuit pentru o anumită perioadă de timp (de obicei, unul până la trei ani), după care el sau poate cumpăra casa de la vânzător. Nu este atât de simplu ca plata chiriei timp de trei ani și apoi cumpărarea casei: Anumiți termeni și condiții trebuie îndeplinite, în conformitate cu contractul.

Opțiunea Bani: Într-un contract de chirie-cumpărare, potențialul cumpărător plătește vânzătorului o taxă de opțiune de leasing de o singură dată, de obicei nereturnabilă, denumită opțiune sau opțiune. Ca și în cazul opțiunilor pe acțiuni, acesta îi oferă posibilitatea de a cumpăra casa în viitor. Este important să rețineți că unele contracte (contracte de opțiuni de leasing) dau potențialului cumpărător dreptul , dar nu obligația de cumpărare în momentul expirării contractului de leasing. Dacă el sau ea decide să nu achiziționeze proprietatea la sfârșitul contractului de leasing, opțiunea pur și simplu expiră. În cazul în care formularea este "leasing-buy", fără cuvântul "opțiune", cumpărătorul ar putea fi legal obligat să achiziționeze proprietatea la sfârșitul contractului de închiriere. Clarificarea textului este unul din multele motive cumpărătorii ar trebui să aibă contractul verificat de un avocat imobiliar înainte de a fi de acord cu acesta.

Dimensiunea opțiunii este negociabilă. Nu există o rată standard. Acesta se situează de obicei între 2,5% și 7% (3% este comun) din prețul de achiziție. În anumite contracte (dar nu toate), toți sau o parte din banii opțiunii pot fi aplicați la prețul de achiziție la închidere. Aceasta este o clauză valoroasă.Luați în considerare faptul că, dacă o locuință are un preț de achiziție de 200.000 dolari și o opțiune de opțiune de 7%, cumpărătorul ar trebui să plătească 14.000 dolari în față. Aceasta este mult mai mică decât suma de 40.000 de dolari (mărimea plății standard de 20% în avans) pe care ați face-o dacă achiziționați direct.

Prețul de achiziție: Contactul va preciza când și cum va fi stabilit prețul de achiziție al casei. În unele cazuri, cumpărătorul și vânzătorul sunt de acord cu privire la un preț de achiziție atunci când contractul este semnat - adesea la sau mai mare decât valoarea de piață curentă. În alte situații, cumpărătorul și vânzătorul sunt de acord să determine prețul în momentul expirării contractului de leasing, pe baza valorii de piață la acel moment viitor. Mulți cumpărători preferă să blocheze prețul de cumpărare, dacă este posibil, în special pe piețele în care prețurile la domiciliu pot fi în creștere.

Închiriere: Pe durata contractului de leasing, potențialul cumpărător plătește vânzătorului o anumită sumă de chirie, de obicei în fiecare lună. În multe contracte, la prețul de cumpărare se aplică un procent din fiecare chirie lunară, numită credit de chirie. De exemplu, să presupunem că contractul stipulează că cumpărătorul va plăti o sumă de 1, 200 de lire sterline pe lună, iar 25% din acesta vor fi creditate la cumpărare. În cazul în care termenul de leasing este de trei ani, cumpărătorul va obține un credit de 10 $ 800 pentru chirie ($ 1, 200 x 0,25 = 300 $, 300 x 36 de luni = 10 $, 800). Factoringul în aceste credite face de multe ori plățile lunare puțin mai mari decât "rata de plată" pentru chiriile regulate. Pentru cumpărător, aceștia acționează ca plăți în avans pe proprietate; pentru vânzător, aceștia acționează ca o compensație pentru faptul că au luat proprietatea de pe piață.

Întreținere: În funcție de termenii contractului, potențialul cumpărător poate fi responsabil pentru întreținerea proprietății și plata pentru orice reparații, taxe de asociere a proprietarilor, impozite pe proprietate și asigurări. Întrucât vânzătorul este în cele din urmă responsabil pentru taxele de asociere, taxe și asigurări (în definitiv, este vorba despre casa lui, în definitiv) vânzătorul poate alege să acopere aceste costuri. Chiar și în acest caz, cumpărătorul are încă nevoie de o poliță de asigurare a unui chiriaș care să acopere pierderile la proprietatea personală și să acopere răspunderea în cazul în care cineva este rănit în timp ce se află în casă sau dacă cumpărătorul rănește accidental pe cineva.

Asigurați-vă că cerințele de întreținere și reparații sunt specificate în contract. Menținerea proprietății - cosirea gazonului, rasarea frunzelor și curățarea jgheaburilor - este foarte diferită de înlocuirea unui acoperiș deteriorat.

Achiziționarea proprietății: În cazul în care potențialul cumpărător decide să nu achiziționeze proprietatea (sau nu poate asigura finanțarea) la sfârșitul perioadei de leasing, opțiunea expiră. Cumpărătorul pierde toate fondurile plătite până în acel moment, inclusiv opțiunea de bani și orice credit de chirie câștigat. În cazul în care cumpărătorul nu poate achiziționa proprietatea, dar are o obligație legală (conform contractului), poate fi inițiată o procedură judiciară.

În cazul în care cumpărătorul dorește să achiziționeze proprietatea, acesta solicită în mod obișnuit finanțare (și anume, o ipotecă) și plătește în totalitate vânzătorului.Conform termenilor contractului, un anumit procent din opțiunea de bani și chiria plătită poate fi dedusă din prețul de achiziție. Tranzacția se încheie la închidere, iar cumpărătorul devine proprietar.

Când sunt o chirie în proprietățile proprii o idee bună?

Un acord de chirie-proprie poate fi o opțiune excelentă pentru persoanele care doresc o locuință, dar care încă nu se califică pentru o ipotecă sau care nu sunt chiar pregătite pentru angajamentul de proprietate.

De exemplu, s-ar putea să aveți un scor de credit necorespunzător - unul sub 620, minimul pe care unii creditori îl vor accepta - dar circumstanțele care au epuizat scorul sunt în spatele tău și de atunci te-ai îmbunătățit constant. Poate că rata datoriei tale este prea mare, dar nu prea mult, și ai destul spațiu în bugetul tău pentru a plăti în plus și pentru a-ți reduce semnificativ datoria în următorii câțiva ani. S-ar putea să ai o treabă bună sau să ai un salariu semnificativ mai bun, dar nu ai fost suficient de lung pentru ca un creditor să considere că este o sursă stabilă de venit pentru a-ți rambursa ipoteca pe termen lung. În mod similar, s-ar putea să fiți cu succes pe cont propriu, dar nu aveți un istoric suficient pentru a face creditorii confortabil. S-ar putea să fi început să economisiți, dar nu ați acumulat suficient pentru a satisface plata inițială de 20% pentru o locuință.

Dacă oricare dintre acestea descrie situația dvs., închirierea propriilor ar putea fi o idee bună. Puteți să blocați o proprietate pe care o doriți acum și, eventual, să vă salvați o mișcare sau două. Apoi, veți avea ceva timp, de obicei în doi sau trei ani, pentru a vă îmbunătăți scorul de credit, pentru a vă extinde istoricul de angajare, pentru a vă mări economiile sau a face orice altceva de care aveți nevoie pentru a vă face un solicitant ipotecar mai puternic. Și dacă opțiunea banii sau un procent din chiria se îndreaptă spre prețul de cumpărare, începi să construiești și alte acțiuni.

Pentru a realiza o activitate de tip rent-to-own, potențialii cumpărători trebuie să fie siguri că vor fi pregătiți să facă cumpărarea în momentul expirării termenului de leasing. Aveți grijă să intrați în acest lucru dacă există o șansă de peste 50/50 pe care o veți muta și nu o veți cumpăra. În caz contrar, ați plătit opțiunea de bani - care ar putea fi substanțială - și, de asemenea, ați risipit bani pentru creditele nerefundabile de chirie pentru 2 până la 36 de luni, fără să vă arătați nimic la final. Este puțin probabil ca veți obține un proprietar / proprietar pentru a fi de acord cu o taxă de rambursare a chiriei și cu o taxă pentru opțiunea de rambursabil pentru a vă oferi flexibilitatea de a vă deplasa.

Dacă există o bună șansă, cumpărătorii încă nu vor putea să se califice pentru o ipotecă sau să obțină altă finanțare până la expirarea contractului de leasing, ci să continue să închirieze (cu un contract de închiriere "normal"), și de economisire pentru o plată în avans. Apoi, când sunt gata, pot alege din orice locuință de pe piață în gama lor de prețuri.

Găsirea caselor de închiriere proprii

Numeroși agregatori imobiliari, cum ar fi Realtor. com, Trulia. com și Zillow. com facilitați - și gratuită - să căutați proprietăți pentru cumpărare sau închiriere. Dacă vă aflați în piață pentru o locuință în chirie, totuși, poate fi ceva mai dificil să găsiți proprietăți disponibile.Două locuri pentru a încerca sunt HousingList și IRentToOwn. Ambele site-uri web au chirie-la propria listă din întreaga națiune - introduceți doar orașul și statul sau codul poștal dorit pentru a afișa o listă cu proprietățile disponibile. Pe piețele fără disponibilitate actuală, poate apărea o listă de case de vânzare și de închiriat.

Fiți avertizați: Site-urile de tip Rent-to-Own încorporează o taxă de "membru" pentru a vedea orice informație dincolo de o fotografie exterioară și numărul de dormitoare și băi. HousingList, de exemplu, percepe o taxă nominală pentru o perioadă de șapte zile, după care veți fi facturat în mod regulat pe lună, cu excepția cazului în care anulați (trebuie să introduceți informațiile cărții de credit pentru a plăti pentru proces). IRentToOwn nu vă va spune chiar taxa până ce vă înregistrați, furnizând atât un e-mail, cât și un număr de telefon.

O altă opțiune este să cereți vânzătorilor să ia în considerare un acord de chirie-la-propriu. Acest lucru este util în special dacă ați găsit casa dvs. de vis, dar tocmai nu puteți face finanțarea încă. Mulți vânzători sunt deschiși la astfel de acorduri, în special în zonele în care casele petrec pe piață un număr mai mare de zile. În aceste piețe, mulți vânzători s-au mutat deja în casele lor viitoare - poate să se mute pentru un loc de muncă nou - și cu cât locuința veche este mai lungă pe piață, cu atât este mai greu să îndeplinești obligațiile lunare pentru două credite ipotecare. În plus, mulți proprietari de case sunt leneși - și pe bună dreptate - de a părăsi o casă vacantă, mai ales pentru o perioadă lungă de timp. Ca urmare, acești vânzători pot lua în considerare un acord chirie-la-propriu, chiar dacă locuința nu este menționată ca atare.

De asemenea, puteți încerca să lucrați cu un agent imobiliar pe piața dorită. Agenții pot avea înregistrări pentru chirie-case sau pot avea informații privilegiate despre vânzătorii care ar putea lua în considerare astfel de acorduri.

Închirierea vs. proprietatea unei case: argumente pro și contra

În cazul în care un proprietar se confruntă cu probleme de vânzare, rent-to-own oferă o alternativă la scăderea prețului locuinței, scoaterea casei de pe piață sau închirierea locuinței termen lung. Deoarece un preț de vânzare este stabilit în contractul de leasing-opțiune, actualul proprietar de case știe exact ce să se aștepte în cazul în care o vânzare trece prin. Dacă piața scade ușor în timpul perioadei de închiriere, prețul de vânzare este deja blocat, însă chiriașul va fi probabil interesat de cumpărarea proprietății din cauza creditului de chirie - banii pe care el sau ea le-a pus deja spre casă. Între timp, proprietarul primește ajutor pentru plata ipotecii, a impozitelor pe proprietate și a asigurărilor. De asemenea, chiriașii au mai multe șanse să aibă grijă de proprietatea de leasing, deoarece au opțiunea de a le achiziționa.

Principalul motiv pentru care un contract de chirie-la-propriu se adresează cumpărătorilor este cel financiar, bineînțeles - nu este necesar să se ajungă la o plată în avans substanțială sau să se califice pentru un credit ipotecar. De asemenea, cumpărătorul nu trebuie să-și facă griji în legătură cu faptul că vin imediat cu banii pentru impozitele pe proprietate, asigurările private de ipotecă sau asigurarea proprietarilor de locuințe (deși ar trebui să efectueze asigurarea locatarului, după cum sa menționat mai sus).Mai mult, semnând un contract acum, cumpărătorul se blochează într-un preț de achiziție, ceea ce înseamnă că nu vă îngrijorați de creșterea prețurilor la locuințe. (Țineți însă minte că, într-o piață a imobiliară care apreciază rapid, un proprietar savvy ar dori probabil să adauge o clauză la contract care să permită creșterea prețului casei, mai ales dacă are loc un contract de închiriere de mai mulți ani. , trăind în casă înainte de a decide să-l achiziționeze, un cumpărător are avantajul unei încercări de lungă durată asupra locuinței înainte de a sări într-un angajament financiar major.

Și dezavantajul? Din moment ce este mai puțin obișnuit, procesul chiria-la-propriu nu este atât de strict reglementat ca industria de cumpărare acasă sau chiar industria de închiriere. Deși această lipsă de reglementare poate fi un lucru bun, prin faptul că oferă cumpărătorilor și proprietarilor de bunuri mai multă libertate în negocierea părții contractului de achiziție-opțiune (contractul de închiriere și contractul de cumpărare sunt încă supuse tuturor bunurilor obișnuite legi), poate, de asemenea, facilita proprietarilor lipsiți de scrupule să profite de cumpărători simpli. Din păcate, universul chirie-propriu este plin de proprietari de pradă, care nu au intenția să-și vândă vreodată proprietatea și care încearcă doar să colecteze chirie pe piață și, eventual, să cedeze cu depozitul de opțiuni nerefundabil. Un proprietar ar putea renunța la contract dacă cumpărătorul întârzie o singură plată sau evacuează cumpărătorul pentru că nu a efectuat reparații. Într-un caz, în Florida, de exemplu, un proprietar cu sute de proprietăți a negociat contracte care permiteau evacuări pentru astfel de obiecte - cu doar un preaviz de trei zile.

Pe scurt, este puțin "standard" în aceste contracte obligatorii din punct de vedere juridic, ceea ce face deosebit de important să știți exact cu ce sunteți de acord. De fapt, nu toate statele permit opțiuni de închiriere pe proprietăți rezidențiale, astfel încât cumpărătorul ar trebui să se asigure că chiar intrarea în acest tip de acord este legală. Chiar dacă un agent imobiliar asistă la acest proces sau dacă angajați un avocat în domeniul imobiliar pentru a explica (și poate chiar negocia) contractul, dacă nu puteți înțelege atât aspectele juridice și financiare ale chiriei proprii, sunteți nu un candidat bun.

Înțelegerea contractelor de închiriere proprie

Ca orice contract, contractul dvs. de închiriere în proprietate trebuie să precizeze numele cumpărătorului-chiriaș (care ești tu) și proprietarul-vânzător și să fie semnat și datat de ambele petreceri. Dacă cineva din afară de dvs. va ocupa proprietatea, persoana respectivă ar trebui să fie menționată și în contractul de închiriere. Contractul trebuie să aibă, de asemenea, o descriere legală a proprietății: adresa completă și numărul parcelei. Includerea numărului de parcelă ajută la eliminarea oricărei posibile confuzii cu privire la adresă. Puteți obține acest număr de la biroul evaluatorului fiscal local, adesea pur și simplu căutând adresa de pe site-ul evaluatorului fiscal.

Prevederile de leasing

Partea de leasing din contract ar trebui să includă tot ceea ce ați găsi în mod normal într-un contract de închiriere de proprietăți. Elementele cheie includ:

• datele de începere și de sfârșit ale perioadei de închiriere, dacă perioada poate fi extinsă și în ce condiții
• cât este chiria, atunci când este datorată, unde ar trebui să se efectueze plata și tipurile de plată proprietarul va accepta taxe
• , dacă există, pentru chirie târzie sau cecuri returnate
• valoarea depozitului de garanție, care ar trebui să fie integral rambursabil dacă vă mutați și nu ați deteriorat proprietatea
• dacă și
• dacă este permisă fumatul
• o descriere a oricăror spații de parcare sau alte facilități
• dacă puteți să închiriați proprietatea și, în caz afirmativ, în ce condiții și termeni
• care folosesc chiriașul este responsabil și care proprietarul este responsabil pentru
• condițiile care pot duce la evacuare, precum și numărul de zile pe care trebuie să le corectați înainte de a fi evacuate

O diferență esențială între un contract de închiriere obișnuit și o chirie -închirierea proprie este că, în baza unui contract de închiriere obișnuit, proprietarul va efectuați și plătiți pentru toate reparațiile și efectuați orice întreținere de rutină.Un acord de chirie-proprie ar putea face locatar responsabil pentru aceste elemente, ideea fiind că chiriașul care intenționează să cumpere are o participație pe termen lung în proprietate și ar trebui să se ocupe de aceste sarcini. O altă posibilitate este ca proprietarul să nu locuiască în apropiere și este mai convenabil să-i facă pe chiriașul responsabil.

Cu toate acestea, până când dețineți de fapt proprietatea, nu doriți să puneți bani în ea încât să nu vă puteți întoarce niciodată. În cazul în care proprietarul nu va fi de acord să se ocupe de reparații și întreținere, aveți grijă. Cel mult, ați putea fi de acord să preluați aceste responsabilități și cheltuieli, dacă acestea sunt adăugate la creditul pentru chirie (pe care îl vom discuta în secțiunea următoare). Cu alte cuvinte, dacă cheltuiți 1 000 de dolari pentru a înlocui o instalație sanitară înlocuită, vânzătorul vă va întoarce suma de 1.000 de dolari la închidere dacă vă cumpărați locul. Dar riscul pentru dumneavoastră este cel mai scăzut dacă nu acordați banii pentru aceste cheltuieli în primul rând.

Opțiunea Provizioane

Dispozițiile privind opțiunile ar putea fi partea cea mai complicată - și dublu-tăiat - parte dintr-un contract de chirie-la-propriu. Acestea sunt dispozițiile care pot face ca închirierea să dețină proprietatea mai favorabilă pentru dvs. decât să închiriați - sau care poate face vânzătorul cu ușurință să colecteze fonduri suplimentare fără intenția de a vă lăsa vreodată să vă cumpărați.

Aceste dispoziții trebuie să precizeze:

• chiria și ce parte reprezintă creditul pentru chirie.
• depozitul de opțiuni (în anumite contracte, puteți plăti doar o singură opțiune sau doar un credit de închiriat, nu atât pentru dvs., cât și pentru vânzător.)
• că aveți dreptul exclusiv de a cumpăra locuința la sfârșitul perioadei de închiriere. Aceasta înseamnă că vânzătorul nu poate permite nimănui să cumpere proprietatea în timpul perioadei de opțiune (practic, în timp ce închiriați proprietatea). Asigurați-vă că această perioadă este suficient de lungă pentru a vă oferi șansa de a corecta orice problemă, cum ar fi lipsa creditului sau lipsa unei plăți în avans, care nu v-au permis să vă calificați pentru o ipotecă chiar acum. De la optsprezece luni la doi ani este adesea un interval de timp rezonabil; trei ani ar putea fi chiar mai buni. Contractul ar trebui să precizeze numărul de preavizuri pe care trebuie să le oferiți vânzătorului pe care intenționați să îl cumpărați și în ce moment expiră opțiunea dvs. de cumpărare. Poate doriți să structurați contractul astfel încât să puteți cumpăra înainte de sfârșitul perioadei de leasing dacă situația financiară se îmbunătățește mai devreme.
• că vânzătorul menține asigurarea proprietarilor de locuințe, că acesta rămâne curent cu impozitele pe proprietate și că nu mai acordă noi împrumuturi împotriva casei. Nu doriți ca vânzătorul să poată face orice, care dă unei alte entități dreptul la proprietate, deoarece, dacă se întâmplă acest lucru, va fi dificil, dacă nu imposibil, să îl cumpărați.
• orice alte condiții, în afară de alegerea de a nu cumpăra, sub care vă pierdeți depozitul și creditul de chirie. Acestea ar putea include golirea spațiilor, distrugerea proprietății sau neplata chiriei așa cum sa convenit - în esență, aceleași lucruri care ar putea să vă aducă evacuarea.

Prevederi de achiziție

Partea de cumpărare a unui contract de chirie-proprietate este similară cu un contract regulat de achiziție imobiliară.Legislația statului dvs. poate necesita un contract standard pentru contractele de achiziție imobiliară. Dar chiar și într-un acord standard, există loc pentru a negocia secțiunile de umplere.

Se va preciza prețul de cumpărare, care ar trebui să fie rezonabil având în vedere valorile actuale ale pieței pentru proprietăți similare. Vânzătorul ar putea dori să prețuiască casa de 5% până la 10% mai mare pentru a ține cont de aprecierea prețurilor în perioada de închiriere. Dar țineți cont de faptul că valorile acasă ar putea scădea, de asemenea, în acel moment. Dacă se întâmplă acest lucru, nu numai că nu doriți să plătiți prețul la care ați convenit inițial, dar o bancă ar putea să nu vă împrumute suficient pentru a încheia tranzacția. În această situație, veți sfârși să nu vă exercitați opțiunea de a cumpăra, și vă veți pierde depozitul de opțiuni și creditul de chirie dacă contractul nu oferă o alternativă.

Să presupunem că proprietatea are o valoare de 200.000 de dolari la momentul întocmirii contractului. S-ar putea să puteți obține vânzătorului să vă fie de acord să vă vindeți proprietatea pentru suma de 210 000 $ sau valoarea evaluată la momentul achiziției, oricare dintre acestea este mai mică. Dacă crește sau scade piața, prețul va fi corect și evaluarea nu vă va împiedica să cumpărați. Bineînțeles, acești termeni sunt extrem de favorabili pentru dvs., cumpărătorul, astfel încât să nu vă surprindeți dacă vânzătorul se oprește, preocupat de a pierde din proprietate sau de a nu-și putea plăti ipoteca. Așadar, convenirea unui preț de cumpărare ferm ar putea fi singura modalitate de a merge.

Contractul ar trebui să precizeze în mod explicit care aparate și accesorii vin cu casa dacă decideți să o cumpărați. Ai masina de spalat vase, frigiderul, masina de spalat si uscator? Dar mobilierul de terasă și toate plantele în ghivece? Nu presupune nimic; spune.

În mod ideal, partea de achiziție a contractului ar trebui să vă ofere, de asemenea, un remediu dacă vânzătorul se retrage. Ați depus echivalentul unui depozit de bani serios sub forma depozitului de opțiuni; contractul impune vânzătorului nu numai returnarea depozitului de opțiune și a creditului pentru chirie, ci și plata unei sume suplimentare dacă acesta nu acceptă acordul atunci când sunteți gata să cumpărați. Este posibil să nu colectați niciodată banii, dar nu durează să încercați. Iar dacă există astfel de prevederi în contract ar putea fi un factor descurajator în renunțarea vânzătorului la tranzacție.

De asemenea, doriți să vă contractați pentru a vă elibera și pentru a vă oferi banii înapoi, dacă titlul nu este clar sau dacă o inspecție a proprietății arată că locuința este în stare proastă. Acestea sunt clauze tipice de contingență într-un contract de achiziție imobiliară.

Pentru protecție, ar trebui să utilizați un serviciu de escrow. Această terță parte neutră acționează ca intermediar financiar între dvs. și proprietarul terenului. Vă va ține depozitul de opțiuni și creditele lunare de chirie până când veți cumpăra proprietatea, moment în care vă va restitui banii pentru a vă aloca costurile de plată și de închidere. Dacă opțiunea de cumpărare expiră și decideți să nu cumpărați, serviciul escrow va restitui aceste sume proprietarului. De asemenea, va transfera banii către partea corectă în cazul în care unul dintre dvs. încalcă sfârșitul acordului într-un mod care nu poate fi remediat.

Capcanele potențiale pentru cumpărători

Înainte de a semna contractul și de a încheia un contract de închiriere, un potențial cumpărător trebuie:

1. Verificați raportul de credit al vânzătorului. Căutați semne potențiale de avertizare că vânzătorul se află în probleme financiare, cum ar fi conturi delincvente sau o sumă mare de datorii restante. Chiar și după o verificare de credit satisfăcătoare, un potențial cumpărător care locuiește în prezent în casă ar trebui să acorde atenție oricăror semne de avertizare care ar indica faptul că vânzătorul este în primejdie financiară. Câteva exemple includ apeluri telefonice de la colectori de datorii și anunțuri suspecte care sunt trimise la casă.
2. Recunoașteți că vânzătorul ar putea pierde proprietatea în timpul perioadei de închiriere. Acest lucru se poate întâmpla din mai multe motive, cum ar fi faptul că nu este în măsură să plătească ipoteca, se pune o hotărâre fiscală asupra proprietății, el trece printr-un divorț, este dat în judecată și așa mai departe. Dacă vânzătorul pierde proprietatea, potențialul cumpărător pierde posibilitatea de a cumpăra proprietatea, pierde chiria suplimentară plătită și va trebui să găsească un loc nou de locuit.
3. Asigurați-vă că opțiunea de închiriere indică în mod clar cine este responsabil pentru diferite tipuri de întreținere sau reparații . Acest acord ar trebui să specifice, de asemenea, tipurile de modificări sau îmbunătățiri (dacă există) pe care potențialul cumpărător este autorizat să le efectueze asupra proprietății pe durata contractului de leasing.
4. Asigurați-vă că introduceți mai degrabă un "contract de leasing-opțiune" decât un "contract de leasing-cumpărare". Primul acordă opțiunea de cumpărare în orice moment pe durata perioadei de închiriere, achiziționează până la sfârșitul perioadei de închiriere și are ramificații juridice pentru acordarea de asistență. Cercetarea de piață și obținerea unei inspecții la domiciliu și a unei evaluări . Acesta este modul în care vă puteți asigura că prețul de achiziție de la domiciliu este corect înainte de semnarea unui contract.
5. Fiți conștient de faptul că, în cazul în care vânzătorul este lipsit de scrupule, acesta poate refuza să vândă la sfârșitul perioadei de leasing . Aceasta înseamnă că toate sumele de bani de pe piață pe care le-ați plătit vor fi pierdute. Un vânzător poate, de asemenea, să încerce să renunțe la contract dacă piața imobiliară a apreciat rapid și proprietatea crește semnificativ în valoare - sau vă țineți pentru mai mulți bani. Bineînțeles, niciuna dintre aceste acțiuni nu este legală, dar dacă cumpărătorul nu are resurse financiare pentru a angaja un avocat, nu va fi mult recurs împotriva unui vânzător umbros.
6. Înțelegeți că în cazul în care piața scade, va trebui totuși să plătiți prețul mai mare stipulat în contract pentru a-ți deține casa . Cu toate acestea, în cazul în care prețul este prea mare, locatarul poate merge doar departe și magazin pentru o proprietate diferită. Cu toate acestea, veți pierde acea parte a chiriei care ar fi trebuit să plătească o plată în avans, deci este important să faceți matematica necesară pentru a determina dacă mersul departe este cea mai bună opțiune.
7. Vorbiți cu un
8. broker ipotecar pentru a afla ce va fi nevoie pentru a vă califica pentru o ipotecă acasă în viitor. În timp ce incapacitatea de a obține finanțare sau de finanțare suficientă este tocmai de ce mulți cumpărători optează pentru chirie pentru propriile aranjamente, doriți să vă asigurați că nu există nimic important în istoricul dvs. de credit care să vă împiedice să obțineți aprobarea pe linie.Dacă decideți că încă nu veți putea să vă calificați pentru o ipotecă până la expirarea contractului de închiriere, un contract de chirie-proprietate ar putea deveni o greșeală costisitoare. Obțineți o condiție a raportului de titlu . Acest lucru poate ajuta un cumpărător să învețe cât timp proprietarul deține proprietatea. Cu cât vânzătorul a deținut-o mai mult, cu atât ar trebui să aibă mai multă capital și stabilitate pe care ar fi trebuit să o construiască în ea.
9. Linia de fund Pe scurt, chiar dacă veți începe să închiriați proprietatea, este o idee bună să efectuați aceeași diligență pe care ați face-o dacă ați cumpăra proprietatea. Cei care își pot permite să cumpere o casă în mod tradițional, folosind finanțare, sunt probabil mai bine să facă acest lucru. Dar, pentru cei care au nevoie doar să cumpere ceva timp - sau trebuie să își păstreze opțiunile deschise sau fondurile lor lichide - închirierea propriu-zisă poate fi o modalitate de a locui în casa dvs. de vis acum și să plătiți integral pentru aceasta mai târziu.