Mulți proprietari așteaptă cu nerăbdare să achiziționeze oa doua locuință care poate fi folosită pentru vacanțe, venituri din chirii, investiții sau ca reședință primară în timpul pensionării. Legile fiscale actuale oferă mai multe reduceri de impozite care pot ajuta la obținerea unui acces mai accesibil la proprietatea de tip second-home. Dacă dețineți deja sau vă gândiți să achiziționați oa doua casă, va fi în interesul dumneavoastră să înțelegeți pauzele fiscale și modul în care acestea funcționează. Diferite reguli fiscale se aplică în funcție de modul în care utilizați proprietatea, fie pentru utilizare personală sau închiriere, fie pentru o combinație a celor două.

Utilizare personală

Atâta timp cât folosiți proprietatea ca oa doua casă - și nu ca o închiriere - puteți deduce dobânda ipotecară la fel ca și pentru locuința principală. Puteți deduce până la 100% din dobânda pe care o plătiți până la 1 USD. 1 milion de datorii garantate de prima și a doua locuință (aceasta este suma totală - nu este de 1 milion de dolari pentru fiecare casă). Când faceți cumpărături pentru cea de-a doua proprietate, utilizați un instrument ca un calculator ipotecar pentru a cerceta ratele dobânzii înainte de a vă face o achiziție mare.

Notă: De asemenea, puteți deduce impozitele pe proprietăți la a doua dvs. casă și, de asemenea, la fel de multe proprietăți pe care le dețineți. Ca o reședință primară, cu toate acestea, în general, nu puteți renunța la niciunul dintre costurile asociate cu utilitățile, întreținerea sau asigurarea (există excepții de la aceasta, de exemplu, puteți avea dreptul să solicitați deducerea unui birou de acasă dacă o parte din locuința dvs. este utilizat în scopuri de afaceri).

Utilizare închiriere - regula de 14 zile sau 10%

Regulile fiscale sunt destul de complicate dacă închiriați proprietatea. Se aplică reguli diferite, în funcție de numărul de zile pe an pe care îl folosiți pentru folosirea personală față de utilizarea în chirie. Există trei categorii în care puteți cădea:

1. Închiriați proprietatea timp de 14 zile sau mai puțin.

Cea de-a doua casă poate fi închiriată unei alte părți timp de până la două săptămâni (14 nopți) în fiecare an, fără ca acest venit să fie raportat la IRS. Chiar dacă o închiriați pentru 10 000 de dolari pe noapte, nu trebuie să raportați venitul din chirii, atâta timp cât casa nu a fost închiriată mai mult de 14 zile. Casa este încă considerată o reședință personală, astfel încât să puteți deduce dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietăți, în conformitate cu regulile standard de a doua locuință.

2. Închiriați proprietatea timp de 15 zile sau mai mult și folosiți-o mai puțin de 14 zile sau 10% din zilele în care casa a fost închiriată.

Această proprietate este considerată o proprietate de închiriere, iar activitățile de închiriere sunt văzute ca o afacere. Dacă a doua dvs. casă este închiriată pentru mai mult de 14 zile, toate veniturile din chirii trebuie raportate către IRS. Puteți deduce cheltuielile de închiriere (inclusiv dobânzi ipotecare, impozite pe proprietate, prime de asigurare, taxe plătite managerilor de proprietăți, utilități și 50% din depreciere), dar trebuie să luați în calcul timpul în care proprietatea este folosită pentru uz personal față de închiriere utilizare.Și, ca o proprietate de închiriere, până la 25.000 de dolari pierdute ar putea fi deductibile în fiecare an. Datele de remediere nu sunt considerate ca folosire personală, astfel încât puteți petrece mai mult de 14 zile la proprietate atâta timp cât este în scop de întreținere. Cu toate acestea, ar trebui să puteți documenta activitățile de întreținere cu încasări pentru a dovedi că nu utilizați proprietatea în scopuri de agrement în acele zile.

3. Utilizați proprietatea pentru mai mult de 14 zile sau 10% din totalul zilelor în care a fost închiriat casa.

Dacă folosiți proprietatea pentru mai mult de 14 zile sau mai mult de 10% din numărul de zile închiriate (oricare este mai mare), proprietatea este considerată o reședință personală, iar pierderea de închiriere nu poate fi dedusă. Dacă un membru al familiei dvs. utilizează proprietatea (inclusiv soțul / soția, frații, părinții, bunicii, copiii și nepoții), aceste zile sunt considerate zile personale, cu excepția cazului în care colectați un preț corect de închiriere.

Vânzarea celei de-a doua case

Legile fiscale vă permit să obțineți până la 500 000 $ profit (250 000 dolari dacă sunteți necăsătorit) fără plata impozitului pe vânzarea domiciliului dvs. primar. Această excludere de vânzare primară nu se aplică dacă vândă a doua dvs. casă: Dacă vindeți o casă care nu este domiciliul dvs. principal, este posibil să plătiți impozitul obișnuit al câștigurilor de capital. Dacă îți faci cea de-a doua casă de reședință primară timp de cel puțin doi ani înainte să o vinzi, cu toate acestea, poți să beneficiezi de anumite avantaje fiscale, dar nu e așa de ușor ca atunci.

Înainte de 1 ianuarie 2009, ați putea să vă mutați în cea de-a doua casă, să o reprezentați pentru o perioadă de doi ani, să o vindeți și să profitați de excluderea de la primărie. Acum, ca urmare a noilor legi asociate cu Actul privind locuințele și recuperarea economică din 2008, puteți încă să vă transformați cea de-a doua casă într-o locuință primară înainte de a o vinde, dar veți datora taxe pentru perioada în care proprietatea a fost a doua casă după 1 ianuarie 2009. IRS utilizează acum un raport dintre anii în care ați ocupat locuința ca resedinta primară față de anii în care casa a fost folosită ca un loc de închiriere (sau altă reședință decât primar) pentru a calcula valoarea câștigului de capital care vor fi excluse din vânzare.

De exemplu, Smiths a cumpărat oa doua casă în 2004. În continuare au folosit-o ca locuință de închiriere în 2009 și 2010 și apoi au folosit locuința ca resedinta primară în 2011 și 2012. Doar 50% din câștigurile de capital din vânzarea casei va fi scutită de impozit (până la excluderea de 500 000 USD), deoarece locuința a fost reședință primară doar pentru 50% din perioada de după 1 ianuarie 2009.

1031 Schimburi

A 1031 schimb, cunoscut și sub denumirea de schimb de tip similar sau schimb de impozite, este o tranzacție în care un vânzător face schimb de închiriere sau o investiție imobiliară pentru o altă închiriere sau o investiție imobiliară de valoare egală sau mai mare, pe bază de impozitare. Avantajul este că vânzătorul poate să evite plata impozitului pe câștigurile de capital pe bursă. O proprietate trebuie să fie considerată o proprietate de închiriere (și nu o reședință personală) pentru a se califica pentru un schimb de 1031. Aceasta înseamnă că trebuie să închiriați proprietatea timp de 15 zile sau mai mult și să o utilizați mai puțin de 14 zile sau 10% din zile în care a fost închiriată locuința.

Linia de fund

Dacă este posibil din punct de vedere financiar, deținerea unei a doua locuințe poate fi o investiție excelentă în scopuri de vacanță sau de închiriere sau de a fi folosită ca locuință primară în timpul pensionării. Deoarece deținerea oricărei locuințe implică o povară financiară semnificativă - de la ipotecă și taxe, până la întreținere și reparații - este în interesul dumneavoastră să înțelegeți implicațiile fiscale ale proprietății de la cea de-a doua casă. Deoarece legile fiscale sunt complicate și se schimbă, proprietarii și potențialii cumpărători ar trebui să se consulte cu un specialist calificat în materie de impozite pe proprietăți imobiliare pentru a obține o înțelegere deplină a implicațiilor fiscale și a legilor și pentru a stabili cea mai favorabilă strategie de proprietate.