Aveți proprietatea imobiliară pe care o închiriați? Pe lângă potențialul pentru un venit și aprecierea capitalului, aceste investiții oferă reduceri care pot reduce impozitul pe profit. Dar mai întâi, ce fel de investitor imobiliar sunteți: un investitor pasiv sau un profesionist imobiliar? În acest articol vă vom arăta cum clasificarea dvs. ar putea face o mare diferență în numărul de pauze fiscale pe care le obțineți.
Dacă vă petreceți majoritatea timpului în afacerea imobiliară ca un profesionist imobiliar, pierderile dvs. de închiriere nu sunt pasive. Aceasta înseamnă că pierderile dvs. sunt pe deplin deductibile față de toate veniturile, pasive și ne-pasive. În caz contrar, pierderile dvs. sunt pasive și pot fi deductibile numai până la suma de 25.000 $ în raport cu veniturile din chirii (fazele de deducere dacă venitul brut ajustat modificat (MAGI) este între 100.000 $ și 150.000 $). Cu toate acestea, pierderile de peste 25.000 de dolari pot fi reportate în anul următor.

IRS definește un profesionist în domeniul imobiliar drept cineva care își petrece mai mult de jumătate din timpul său de lucru în activitatea de închiriere. Aceasta include dezvoltarea, construcția, achiziția și gestionarea proprietății. De asemenea, trebuie să petreceți mai mult de 750 de ore pe an pe proprietățile imobiliare de închiriere. (Pentru a găsi resurse suplimentare despre deținerea proprietăților de închiriere, consultați Investiția în imobiliare și Sfaturi pentru proprietarul prospectiv )

Surse comune de venit
Venituri din închiriere
Banii pe care îi primiți pentru chirie sunt în general considerați impozabili în anul în care îl primiți, nu când a fost datorat sau câștigat; prin urmare, trebuie să includeți plățile în avans ca venit.

De exemplu, să presupunem că ați închiriat o casă pentru suma de 1 000 de dolari pe lună și veți cere ca chiriașii noi să plătească prima și ultima luni de chirie atunci când semnează un contract de închiriere. În acest caz, va trebui să declarați suma de 2 000 $ pe care ați primit-o ca venit, deși un milion de dolari din acel 2 000 de dolari acoperă o perioadă care ar putea fi mai mulți ani în viitor.

Cheltuielile plătite de chiriași
Cheltuielile pe care chiriașul le plătește pentru tine sunt considerate venituri. Aceasta ar include, de exemplu, o reparație de urgență pe un frigider pe care un chiriaș trebuie să o facă în timp ce vă aflați în afara orașului. Puteți apoi să deduceți plata de reparare ca pe o cheltuială de închiriere.

Comerț pentru servicii
Chiriașul dvs. ar putea oferi pentru a-și comercializa serviciile în schimbul unei chirii. Cu toate acestea, trebuie să includeți o valoare justă de piață a serviciilor ca venit. De exemplu, în cazul în care chiriașul dvs. vă propune să vopsească casa de închiriat în schimbul unei chirii pe o lună (în valoare de 1 000 $), trebuie să includeți suma de 1 000 $ ca venit, chiar dacă nu ați primit efectiv banii. Cu toate acestea, veți putea să deduceți suma de 1 000 $ ca cheltuială.

Depozite la depozite
Depozitele la depozite nu sunt impozabile atunci când le primiți dacă intenția este de a returna acești bani chiriașului la sfârșitul contractului de leasing.Dar dacă chiriașul tău nu respectă condițiile de închiriere?
De exemplu, să presupunem că colectați un depozit de securitate de 500 USD și apoi chiriașul dvs. se îndepărtează și lasă niște găuri în pereți, care costă 400 $ pentru reparații. Puteți deduce acea sumă din depozitul de securitate în timpul anului în care îl returnați. În acel moment, însă, trebuie să includeți suma de 400 USD pe care ați folosit-o pentru a repara peretele ca venit. De asemenea, veți putea să arătați suma de 400 USD ca o cheltuială deductibilă.

Reparații Vs. Îmbunătățiri
Proprietarii de proprietăți de închiriere pot presupune că orice lucru pe care îl fac în proprietatea lor este o cheltuială deductibilă. Nu este atât de , potrivit IRS.

O reparație păstrează închirierea proprietății în stare bună și este o cheltuială deductibilă în anul în care plătiți pentru ea. Reparațiile includ vopsirea, fixarea toaletei sparte și înlocuirea unui întrerupător de lumină defect. Îmbunătățirile, pe de altă parte, adaugă valoare proprietății dvs. și nu sunt deductibile atunci când plătiți pentru ele. Trebuie să recuperați costul îmbunătățirilor prin deprecierea cheltuielilor asupra speranței de viață a proprietății. Îmbunătățirile pot include un nou acoperiș, terasă sau garaj.

Prin urmare, din punct de vedere fiscal, ar trebui să efectuați reparații pe măsură ce apar probleme, în loc să așteptați până când acestea se înmulțesc și vor necesita renovări.

Deduceri comune
Cheltuieli cu ipoteci
Cheltuielile pentru obținerea unei ipoteci nu sunt deductibile atunci când le plătiți. Acestea includ comisioanele și evaluările. Cu toate acestea, le puteți amortiza în viața ipotecii.

După ce începeți să efectuați plăți ipotecare, rețineți că nu toată plata este deductibilă. Întrucât o parte din fiecare plată merge spre plata principalului, această sumă nu este o cheltuială deductibilă; partea plătită pentru dobândă este deductibilă. Compania dvs. de credit ipotecar vă va trimite un Formular 1098 în fiecare an, indicând cât ați plătit în interes pe tot parcursul anului. Acest lucru este deductibil. De asemenea, dacă o parte din plata dvs. include bani care intră într-un cont de escrow pentru a acoperi impozitele și asigurările, compania ipotecară ar trebui să vă raporteze și dumneavoastră.

Cheltuieli de călătorie
Banii pe care îi cheltuiți pentru călătorii pentru a colecta chiria sau pentru a vă întreține proprietatea de închiriere sunt deductibile. Cu toate acestea, dacă scopul călătoriei a fost îmbunătățirea, trebuie să recuperați această cheltuială ca parte a îmbunătățirii și a deprecierii acesteia.

Aveți două posibilități de deducere a cheltuielilor de călătorie: cheltuielile reale sau rata standard a kilometrajului. Puteți citi mai multe despre cerințele IRS și despre cota de kilometraj curent în Publicație 463 .

Alte cheltuieli obișnuite
Pe lângă repararea și amortizarea, unele dintre celelalte cheltuieli comune pe care le puteți deduce sunt: ​​

• Asigurări
• Impozite
• Pierderi cauzate de cauzalități (uragan, cutremur, inundații etc.) sau furturi
• Condominiums și cooperative
• Dacă dețineți un condominiu de închiriere sau o cooperativă, fiecare are reguli speciale.

Condominiums
Cu un condominiu puteți plăti taxe sau evaluări pentru a avea grijă de proprietatea deținută în mod obișnuit.Aceasta include structura clădirii, lobby-urile, elevatoarele și zonele de agrement.

Când închiriați condominiul, puteți deduce cheltuieli, cum ar fi amortizarea, reparațiile, dobânzile și taxele care se referă la proprietatea comună. Cu toate acestea, la fel ca în cazul închirierii unei singure familii, nu puteți deduce bani cheltuiți pentru îmbunătățirea capitalului, o astfel de evaluare pentru o cabană la club. În schimb, trebuie să vă depreciați costul de îmbunătățire a speranței de viață.
Cooperativele

Cheltuielile pe care le aveți pentru un apartament în care sunteți închiriat sunt deductibile. Aceasta include taxele de întreținere plătite societății de locuințe cooperative. Îmbunătățirile de capital sunt tratate diferit - nu puteți deduce costul îmbunătățirii și nici nu o puteți deprecia. Trebuie să adăugați costul îmbunătățirii la baza costurilor din stocul corporației. Acest lucru vă va reduce câștigul de capital atunci când vindeți apartamentul.

Păstrați înregistrări bune
În cadrul Schemei E a IRS există spații pentru numeroase categorii de cheltuieli. Prin urmare, IRS vă oferă flexibilitate în elementele pe care le puteți deduce. Dar fiți pregătit să vă susțineți revendicarea și asigurați-vă că ați scos din cheltuieli care sunt pentru reparații și întreținere de la cele care sunt îmbunătățiri de capital. Amintiți-vă că banii pe care îi cheltuiți pentru îmbunătățiri vă pot reduce datoria fiscală atunci când vindeți.

În plus, dacă pretindeți că sunteți un profesionist în domeniul imobiliar, trebuie să păstrați documente justificative (cărți de vizită, jurnale, calendare, jurnale etc.) pentru a demonstra participarea activă și timpul petrecut în proprietățile dvs. în fiecare an.
În ansamblu, există destul de puține tipuri de deduceri disponibile pentru investitorii imobiliari și se cuvine să știm pentru care dintre dvs. aveți dreptul.

Pentru a citi mai multe despre închirieri, vezi

Vânzarea dvs. de acasă vă va lăsa cu șocul fiscal?

, Pentru a închiria sau a cumpăra? Aspecte financiare - partea 1 și partea 2 .