Teoria imobiliară a unui imobil se bazează pe o astfel de idee: Pelermanii au sosit. Au început să utilizeze terenuri. Mai mulți europeni au venit. Cererea de pământ a fost atât de mare încât americanii nativi au fost împinși pentru a face loc coloniștilor nou-veniti. Mai multe terenuri nu pot fi construite, astfel încât cererea și prețurile vor crește întotdeauna, făcând imobiliare o investiție mare.

Din păcate, formula nu este atât de simplă. Aici ne uităm la prețurile imobiliare și la teoria susținută de mult timp că vor crește pe termen nelimitat.

Inainte de explozia bine publicata a bulei imobiliare si a prăbușirii imobiliare care a avut loc în 2007, datele istorice privind prețurile locuințelor de la Asociația Națională a Agenții Imobiliari (NAR) părea să susțină teoria prețurilor în continuă creștere. Graficul de mai jos evidențiază prețurile medii ale locuințelor din perioada 1968-2004 și arată o creștere medie anuală de 6,4%, fără un singur declin în perioada de 36 de ani.

Figura 1: Prețurile medii ale locuințelor în perioada 1968-2004

Sursa: Asociația Națională a Agenții Imobiliari

Ceea ce datele nu arată

Din păcate pentru proprietari, anul 2004 a fost ultimul an de numere de creștere sănătoasă înainte ca piața să se aplece. Până în 2006, datele ANR au înregistrat doar o creștere de 1%. După aceasta, piețele au înregistrat un declin fără precedent.

- La nivel național, prețurile au scăzut în 2007. Acestea au scăzut din nou în 2008 și încă o dată în 2009. Până la jumătatea anului 2010, prețurile locuințelor au scăzut la nivelul anului 2004 pe o piață stagnantă. Ceea ce de zeci de ani părea că un bilet cu o singură cale spre creșterea profiturilor a scăzut cu mai mult de 30% în doar câțiva ani, potrivit datelor furnizate de Standard and Poor's. De asemenea, chiar înainte ca cifrele să înceapă să meargă greșit, datele despre tendințele prețurilor de vânzare au oferit o imagine incompletă.

Asociația Națională a Constructorilor de Acasă raportează că mărimea medie a locuinței în America era de 983 de metri pătrați în 1950, de 1 500 de metri pătrați în 1970 și de 2 349 de metri pătrați în 2004. Această tendință a continuat și în prima jumătate a anilor 2000, care a început să scadă oarecum. (Vezi deasemenea:

McMansion: O privire mai atentă la tendința Big House.

)

Având în vedere că dimensiunile locuințelor crescând și inflația se adaugă la costul materialelor de construcție, creştere. Dar ce se întâmplă dacă inflația se face din imagine? Rezultatul este ceva complet neașteptat. Chiar și înainte de prăbușirea imobiliară de la sfârșitul anilor 2000, prețurile locuințelor au scăzut frecvent și semnificativ. (Vezi deasemenea: Încheierea unei tranzacții imobiliare pe o piață inferioară .)

În fapt, primul război mondial, Marea Depresiune, Al Doilea Război Mondial, anii 1970 și 1980, scăderea prețurilor.Scăderi scăzute s-au produs în mod regulat și în alte puncte. (Vezi și: graficul produs de New York Times în 2006.)

Numerele naționale, tendințele regionale și vecinătatea dvs. Chiar și numerele naționale de trend spun doar o parte a imaginii. Tendințele prețurilor locuințelor pot varia foarte mult de la regiunea geografică până la regiunea geografică. Un boom din California poate masca un bust în Detroit. Chiar și în același oraș, numerele pot varia foarte mult. Zonele care se confruntă cu o nouă creștere sau cu gentrificarea pot prezenta aprecierea semnificativă a prețurilor, în timp ce zonele din oraș pot fi în declin. Atunci când analizați statisticile naționale și regionale, asigurați-vă că reflectați realitatea pieței din zona dvs. locală. Creșterea prețurilor la nivel național poate să nu vă ajute dacă orașul, statul sau cartierul dvs. este în declin.

Realitatea Un alt punct important de luat în considerare atunci când privim imobilul ca o investiție este că "investiția" dvs. nu va fi niciodată plătită dacă nu o vindeți. Deci, chiar dacă reședința dvs. principală sa dublat în valoare de când ați cumpărat-o, din punct de vedere practic, probabil înseamnă doar că impozitele pe bunurile imobiliare au crescut. Toate câștigurile pe care le-ați experimentat sunt doar un câștig pe hârtie până când vinzi proprietatea. Dacă ați ales să vindeți și veți spera să cumpărați o altă locuință în aceeași zonă, amintiți-vă că și prețurile altor case au crescut. Pentru a rezerva cu adevărat un câștig din vânzarea dvs., va trebui probabil să vă mutați într-o casă mai mică în aceeași zonă sau să vă mutați în afara zonei și să găsiți un loc mai puțin costisitor de trăit.

În timp ce este posibil să atingeți capitalul propriu în casa dvs. prin luarea unui împrumut împotriva acestuia, utilizarea casei dvs. ca ATM sa dovedit a fi o strategie nebună în trecut. Nu numai că dobânda pe care o plătiți mănâncă profitul dvs., dar plata împrumutului vă îndepărtează de stabilitatea financiară. În cazul în care prețurile imobilelor scad, te-ai putea afla în poziția de neînvins de a avea mai mult pe împrumut decât casa merită. (Vezi și:

Împrumuturi pentru acasă: Costurile

.)

Deci, este imobilul o investiție proastă?

Până acum s-ar putea să te gândești că nu există nicio valoare în achiziționarea unei locuințe în speranța că va câștiga în timp. Deși este puțin probabil să vedeți profituri pe care le puteți cheltui dacă intenționați să trăiți în aceeași casă pe tot parcursul vieții dvs., dacă mergeți la cumpărare cu o strategie de ieșire, există o șansă mult mai mare de a vedea o profitul în numerar.

În primul rând, ia în considerare motivul pentru care sunteți o casă de cumpărare. Dacă răspunsul este "de a trăi în el" atunci ar trebui să nu mai gândiți la profituri și pierderi. Dacă răspunsul este "de a face bani", atunci trebuie să introduceți tranzacția cu o strategie de ieșire. Ținând cont de prețul de achiziție al proprietății, trebuie să aveți în vedere prețul de vânzare.

Când ajungeți la punctul dvs. de preț, veți vinde proprietatea exact așa cum ați fi apreciat. Aceasta nu poate fi o abordare practică pentru reședința dvs. principală, în funcție de stilul tău de viață, dar este exact ceea ce fac mulți investitori imobiliari atunci când cumpără proprietăți, le renovă și le vinde.Nu uitați că prețurile nu se mișcă întotdeauna. În 2010, anumite părți ale pieței au scăzut cu 40% față de vârfurile lor. În trecut, Japonia a văzut că prețurile locuințelor scad și mai mult. Asta nu înseamnă că aceste prețuri nu vor reveni pe un teritoriu profitabil, dar rețineți că, în unele cazuri, ar putea dura mult timp. Linia de fund

Cu istoria ca ghid, cei mai mulți proprietari de case ar face bine să cumpere un loc pe care ei chiar speră să-l locuiască, să plătească repede ipoteca, să locuiască acolo până la pensionare și apoi să se micșoreze și să se mute o casă mai puțin costisitoare. Nu este un pariu sigur, dar această strategie crește probabilitatea de a obține un profit.