Un trust de investiții imobiliare (REIT) este o corporație, trust sau asociație care deține și, în majoritatea cazurilor, operează active imobiliare care produc venituri și / sau active imobiliare. Modelați după fonduri mutuale, REIT-urile pescuiesc capitalul numeroșilor investitori. Acest lucru permite investitorilor individuali să câștige o parte din veniturile obținute prin proprietatea imobiliară comercială, fără a trebui să ieși și să cumpere sau să finanțeze proprietăți sau active. "REIT-urile oferă beneficii importante atât investitorilor, cât și proprietarilor," a declarat Joe Mansueto, președinte și CEO, Morningstar. "Acestea permit investitorilor să acceseze cu ușurință investițiile imobiliare și să facă acest lucru cu lichidități zilnice, diversificare și opțiuni ample. „

Pentru prima jumătate a anului 2013, profitul propriu REIT a crescut cu 17,6%. Totuși, pe 22 mai, REIT-urile au avut un mare succes - în scădere cu 13,5% în următoarele cinci săptămâni - atunci când președintele Rezervei Federale, Ben Bernanke, a sugerat că programul de cumpărare a obligațiunilor de 85 de miliarde de dolari,

În pofida îmbunătățirii continue a economiei generale, investitorii au fost în mare parte bearish pe REIT-uri de la anunțul lui Bernanke. În timp ce REIT-urile se vor confrunta cu o serie de provocări în 2014, o problemă specială va fi punctul central al investitorilor: creșterea ratelor dobânzilor.

Pentru a fi calificat drept REIT, o companie trebuie să dețină cea mai mare parte a activelor și veniturilor sale legate de investițiile imobiliare și trebuie să distribuie anual cel puțin 90% din venitul său impozabil acționarilor prin dividende. Aceste caracteristici ajută REIT-urile să devină mai atractive pentru investitori, deoarece oferă o metodă extrem de lichidă de a investi în proprietăți imobiliare și de obicei se bucură de dividende sănătoase. REIT-urile oferă, de regulă, randamente mai bune decât alte alternative de venit - randamentele REIT-urilor la sfârșitul anului 2013, de exemplu, au fost în medie de 3,8% față de 2,6% pentru notele Trezoreriei de 10 ani.

Există trei tipuri de bază ale REIT:

Equity REITs

- proprietate și exploatare a proprietăților imobiliare producătoare de venituri (clădiri și terenuri). Veniturile sunt generate în principal prin chirii (nu prin revânzarea proprietăților). Nouăzeci la sută din REIT-urile sunt REIT-uri de capital.

1. Ipoteca REIT - împrumuta bani proprietarilor și operatorilor imobiliari fie direct prin ipoteci și împrumuturi, fie indirect prin intermediul titlurilor garantate prin achiziție sau ipotecă (MBS). Veniturile sunt generate în primul rând prin dobânda obținută din împrumuturile ipotecare.
2. REIT-urile hibride - utilizează strategiile de investiții ale REIT-urilor de capitaluri proprii și ipotecare.
3. Activele deținute de REIT pot include apartamente, hoteluri, spații industriale, stațiuni, spații de depozitare, mall-uri, terenuri de producție a lemnului, depozite, ipoteci sau împrumuturi. În ceea ce privește REIT-urile care investesc în credite ipotecare sau împrumuturi, Mansueto a declarat: "[REIT-urile] oferă proprietarilor un alt mod de strângere de fonduri, făcând imobilul mai lichid și mai transparent și lăsându-l să joace un rol mai important în economia noastră." Multe REIT-uri din S.U.A. sunt înregistrate la Comisia pentru Valorile Mobiliare (SEC) și sunt tranzacționate la bursă (majoritatea REIT-urilor din Comerțul Statelor Unite de pe Bursa din New York). Aceste REIT tranzacționate la nivel public sunt considerate active foarte lichide, deoarece acestea tranzacționează sub un volum substanțial, iar investitorii le pot cumpăra și vinde ca acțiunile de-a lungul sesiunii de tranzacționare.

Există, de asemenea, REIT înregistrate la SEC care nu sunt tranzacționate public, precum și REIT-uri care nu sunt nici înregistrate la SEC, nici tranzacționate public. Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că REIT-urile tranzacționate în afara bursei sunt, în general, nelichide (cu atât mai mult în anumite cazuri), evaluarea este complexă, răscumpărarea anticipată este adesea restrictivă și taxele pot fi substanțial mai mari decât fondurile tranzacționate pe bursă. În plus, societățile REIT care nu sunt înregistrate la SEC nu sunt supuse acelorași cerințe de dezvăluire, ceea ce face posibil ca investitorii să ia decizii în cunoștință de cauză cu privire la investiție.

REIT-uri și rate ale dobânzii

Deoarece REIT-urile trebuie să plătească cel puțin 90% din profitul impozabil ca dividende către acționari, acestea produc instrumente cu randament relativ ridicat. REIT-urile se bazează pe dividende plus aprecierea prețurilor, care se comportă similar cu cele tipice de acțiuni mici. Spre deosebire de aceste stocuri, cu toate acestea, cea mai mare parte a profitului anticipat al REIT se datorează mai degrabă dividendelor decât aprecierii prețurilor. Ca investiție relativ înaltă, este normal ca REIT să manifeste sensibilitate la ratele de dobândă în schimbare.

Ratele dobânzilor influențează REIT-urile din mai multe motive. În primul rând, datoria este un fapt de viață pentru constructori, dezvoltatori și proprietari, deci sunt foarte sensibili la orice schimbări în costurile îndatorării. În al doilea rând, mulți investitori au mai puține șanse să vadă REIT-uri ca fiind atractive dacă randamentele lor se încadrează mai mult în concordanță cu alte titluri de valoare, cum ar fi notele Trezoreriei de 10 ani. "O analiză cantitativă a mișcărilor de preț ale REIT arată că ratele dobânzilor contează pentru investitorii REIT - acum mai mult decât oricând", a spus John Affleck, strateg de cercetare al CoStar, o companie de informații imobiliare comerciale.

David Toti, analist la Cantor Fitzgerald, este de acord că REIT-urile sunt sensibile la modificările ratei dobânzii. "În ultimii cinci ani, mulți investitori s-au mutat în REIT ca înlocuitori de obligațiuni, deoarece lumea a fost disperată pentru randament într-un mediu cu rată zero", a spus Toti. "Deoarece ratele încep să crească, dacă și când se întâmplă acest lucru, aceste titluri devin mai puțin atractive din perspectiva randamentului. "

Preocupări neîntemeiate?

În timp ce investitorii REIT s-au confruntat în urma anunțului constrâns al Fed, unii experți din industrie spun că toată atenția privind ratele dobânzilor și REIT-urile este neîntemeiată. "Încă de la 22 mai, a avut loc această discuție despre rolul ratelor dobânzilor în returnările REIT - și este o discuție foarte ciudată", a declarat Brad Case, VP al cercetării la Asociația Națională a Trusturilor de Investiții Imobiliare (NAREIT) interviu cu CoStar News. "Pentru că adevărul este că, atunci când ratele dobânzilor cresc, înseamnă de obicei că economia se întărește.Aceasta este o veste bună pentru REIT-uri și înseamnă că întoarcerea va fi puternică. "În sprijinul acestei declarații, Cazul a subliniat că REIT-urile s-au comportat bine în 12 din 16 perioade de creștere a ratelor dobânzilor din 1995.

Pionierul REIT, Sam Zell, a adus un punct interesant la conferința REITWorld din San Francisco Noiembrie. "Ratele scăzute ale dobânzii fac posibilă împrumutul de bani ieftini și plătiți în avans pentru tot felul de investiții proaste", a spus Zell. "Cinci sau șase ani după epoca de pretins și extindere, o mulțime de proprietăți supraevaluate încă nu au fost rezolvate. Vom fi investitori și operatori mult mai buni dacă ar exista o consecință a neîndeplinirii faptelor. Atunci când ratele dobânzilor sunt de 3% sau 2% sau 1%, nu aveți nici un sens de urgență. "

Ce să așteptăm în 2014

Deși există controverse cu privire la gradul în care ratele dobânzilor afectează REIT-urile, Affleck a subliniat că investitorii trebuie să ia în considerare mai mult decât modul în care REIT-urile funcționează atunci când ratele dobânzilor se modifică. "Măsura relevantă nu este dacă REIT-urile s-au descurcat bine pe parcursul creșterii ratei dobânzii, ci pe modul în care acestea au realizat relativ la piața mai largă", a afirmat Affleck. "Pe această bază, datele sunt definitive - performanța REIT față de piața largă este invers proporțională cu mișcările ratei dobânzii. "Affleck a adăugat că REIT-urile au depășit performanța pieței - câștigând 27%, comparativ cu un câștig de 20% pentru S & P 500 - atunci când ratele dobânzilor au scăzut de la 3,5% în martie 2011 la 1,5% în aprilie 2013.

efectul ratelor dobânzilor asupra REIT-urilor, este important să avem în vedere faptul că REIT-urile nu sunt o investiție unică și că strategiile de investiții variază foarte mult în spațiul REIT. Apartamentul REIT, de exemplu, poate fi bine poziționat pentru creștere în 2014. "În funcție de punctul dumneavoastră de vedere al economiei, sub-ocuparea forței de muncă ar trebui să se îmbunătățească în timp", a spus Jeffrey Langbaum, senior analist al REIT pentru Bloomberg Industries. "Toți cei douăzeci de ani care locuiesc împreună cu mama și tata vor fi mai predispuși să meargă acolo și să închirieze. "Din cauza scăderii numărului de înmatriculări și permise în unitățile de închiriere a familiei, Langbaum a explicat că există puține șanse ca oferta să depășească cererea pe termen lung - ceea ce va oferi proprietarilor mai mult spațiu pentru a mări chiriile.

REIT-urile din domeniul sănătății, cum ar fi casele de îngrijire medicală la domiciliu și cele de vârf, ar putea fi pregătite pentru un puternic 2014, susținut de populația în curs de îmbătrânire din S.U.A., a declarat Jenny Van Leeuwen Harrington, specialist în investiții în venit care conduce Gilman Hiss Asset Management. Triple-net-lease REIT-uri, care dețin proprietăți cum ar fi benzinării și magazinele stand-alone mari-box, sunt o altă zonă care îi place lui Van Leeuwen Harrington. "REIT-urile triple-net-lease au tendința de a avea afaceri deosebit de stabile, cu creștere relativ limitată în creștere, dar cu fluxuri de trezorerie relativ ridicate și stabile. "

Linia de fund

" REIT-urile reprezintă o oportunitate excelentă atât pentru investitorii mici, cât și pentru investitorii mari, de a se expune la multe domenii ale imobilelor comerciale cu lichiditate și transparență într-un portofoliu diversificat cu leverage relativ scăzut ", a spus Chris Mayer , Co-director, Centrul pentru afaceri, drept și politici publice Richman din Columbia Business School."În timp ce unii investitori se tem de volatilitatea piețelor publice, investițiile pe termen lung ale REIT au avut rezultate destul de bune față de partenerii lor privați de pe piața imobiliară, limitând în același timp expunerea la anumite strategii de investiții sau performanțe individuale. "

Atunci când privim REIT-urile în 2014, va fi important să luăm în considerare investițiile individuale, în loc să facem ipoteze despre sectorul REIT în ansamblu. După cum a subliniat Van Leeuwen Harrington, "REITs, cred că aproape mai mult decât orice altă industrie, nu ar trebui să fie pictat cu o perie largă. Există atât de multe sub-industrii, fiecare cu caracteristici complet unice, că afirmațiile de măturat nu pot cuprinde în mod funcțional. „