Una dintre cele mai importante decizii pe care o vei avea vreodată este să închiriezi sau să cumperi o locuință. Oamenii care încurajează să cumpere o locuință în loc să închirieze, de obicei, fac ca în cazul în care vă închiriați, aruncați o cantitate semnificativă de bani în scurgere. Din păcate, aceiași oameni tind să ignore costurile semnificative ale deținerii unei case. Cu toate acestea, două lucruri care sunt sigure sunt că mulți oameni nu sunt familiarizați cu toate costurile asociate cu deținerea unei case și mulți oameni nu știu cum să compare costurile deținerii unei locuințe în raport cu închirierea. Din fericire, avem un proces care vă va permite să vă evaluați opțiunile în aproape orice tip de mediu de locuit.

Deținerea unei case necesită cheltuieli semnificative de numerar Pentru a determina atractivitatea relativă a deținerii unei locuințe, trebuie luate în considerare șapte costuri primare. În primul rând, dacă luați un împrumut pentru a cumpăra o locuință, va trebui să plătiți cheltuielile cu dobânzile către persoana sau instituția care ți-a împrumutat banii. Puteți calcula această sumă în fiecare an prin înmulțirea ratei împrumutului cu suma creditului în circulație. Pentru majoritatea oamenilor, costul cheltuielilor cu dobânzile tinde să fie foarte mare de mulți ani la începutul procesului de plată a creditelor ipotecare, cu excepția cazului în care faceți o plată foarte mare în avans.

De exemplu, o rată a împrumutului de 5 3040399% pe un împrumut cu rată fixă ​​de 30 de ani va cere să plătiți exact dublul cuantumului prețului de achiziție pe care ați fost de acord să îl plătiți atunci când ați cumpărat acasă și o rată a împrumutului de 9. 3967767% va cere să plătiți exact de trei ori suma. După cum puteți vedea din aceste exemple, costul cheltuielilor cu dobânzile poate fi mai mare decât ceea ce va trebui să plătiți pentru a închiria un loc comparabil pentru a trăi. Atunci când cheltuielile cu dobânzile sunt luate în considerare cu costurile de întreținere, impozitele pe proprietate, asigurările de dezastre naturale, asigurarea ASP, costurile de închidere și taxele de brokeraj, devine evident că costurile deținerii unei locuințe reprezintă o povară financiară gravă.

Beneficiile de deducere fiscală au valoare minimă pentru majoritatea proprietarilor de locuințe

Ca o compensare a costului deținerii unei case, mulți experți imobiliari au deductibilitatea impozitului pe dobânzi și a impozitelor pe proprietate ca beneficiu financiar de a deține o casă. Cu toate acestea, pentru majoritatea oamenilor, aceste scutiri de impozit sunt de valoare nominală, deoarece suma cheltuielilor cu dobânzile pe care majoritatea oamenilor le suportă sunt de o sumă relativ similară cu deducerea standard acordată de guvernul federal pentru calcularea impozitelor pe venit datorate. Chiar și atunci, economisirea va fi doar rata de impozitare aplicată la suma cheltuielilor cu dobânzile plătite care este mai mare decât ceea ce ați fi putut revendica prin utilizarea deducerii standard. Prin urmare, dacă nu obțineți un împrumut mare și veți avea o rată a dobânzii foarte ridicată la împrumutul dvs., beneficiul de deducere fiscală va avea o valoare marginală. Mai mult decât atât, chiar dacă puteți beneficia de scutul ipotecar de impozit pe dobânzi și de scutul fiscal al proprietății, nu prea are sens să cheltuiți un dolar pentru a salva un sfert.

Beneficiul capitalului acumulat prin aprecierea acasă este supraevaluat

Unii experți imobiliari vă vor spune de asemenea că trebuie să țineți cont de faptul că, dacă vă cumpărați o locuință, veți beneficia în viitor de acasă apreciază în valoare. Cu toate acestea, pentru a profita de capitalul obținut prin aprecierea valorii casei dvs., va trebui să vă vindeți casa într-un anumit moment în viitor pentru a realiza câștigul. Din păcate, odată ce vă vindeți casa, veți avea nevoie de încă un loc de locuit și este foarte probabil ca prețul altor locuințe din zona dvs. să fi fost, de asemenea, apreciat. Prin urmare, orice câștig obținut prin valoarea apreciată a locuinței dvs. va trebui să fie returnat în costul cumpărării unei alte locuințe, cu excepția cazului în care vă cumpărați o locuință cu valoare mai mică sau vă deplasați într-o altă localitate geografică unde prețurile locuințelor sunt semnificativ mai mici. În plus, în loc să se miște, unii experți imobiliari vă recomandă să luați în considerare capitalul propriu în casa dvs., luând un împrumut pentru acasă sau o linie de credit pentru acasă. Cu toate acestea, ar trebui să evitați aceste tipuri de împrumuturi, cu excepția cazului în care aveți dificultăți financiare imediate, deoarece acestea sunt utilizate în mod obișnuit pentru a permite oamenilor să se bucure de un standard de viață care depășește mijloacele lor.

Majoritatea proprietarilor de case nu știu cum să evalueze nivelul de prețuri al locuințelor din zona lor

Mulți oameni au fost informați de părinții lor, de prietenii lor și de experții imobiliari auto-proclamați că pot face bani investind în real imobiliare. Cu toate acestea, prăbușirea recentă a pieței imobiliare în multe zone ale S.U. ilustrează adevăratul risc asociat cu deținerea unei locuințe. Prin urmare, dacă doriți să investiți în imobiliare și doriți să evitați să vă prindeți în calamitățile de pe piața imobiliară viitoare, trebuie să vă familiarizați cu standardele convenționale de împrumut de împrumut stabilite de instituțiile de credit ipotecar primare și ar trebui dezvoltați o înțelegere și apreciere a multiplii de proprietate a gospodăriilor casnice enumerați în tabelul de mai jos. Îmbunătățind cunoștințele și înțelegerea în aceste domenii, va fi mult mai puțin probabil să vă prindeți într-o piață imobiliară supraîncălzită, care vă poate pune într-o spirală financiară a morții. O abordare practică a analizei pieței imobiliare din regiunea dvs.

După cum probabil știți, Fannie Mae și Freddie Mac au stabilit un raport maxim față de venitul convențional de 28% pentru a promova creditarea ipotecară prudentă standarde. Rata frontalului plasează suma veniturilor brute pe care le poți cheltui pe plățile legate de locuințe pentru a acoperi costurile de rambursare a principalului, cheltuielile cu dobânzile, impozitele pe proprietate și costurile de asigurare. Pe baza indicatorului frontal, au fost calculați următorii multipli ai venitului gospodăriilor, pentru a vă permite să evaluați nivelul prețurilor locuințelor din zona dvs., în raport cu ceea ce își pot permite proprietarii din localitatea geografică. Figura 1

Ca potențial cumpărător imobiliar, puteți utiliza factorii din tabelul de mai sus pentru a evalua mediul de locuit din zona dvs. De exemplu, dacă rata actuală a dobânzii pentru un împrumut cu rată fixă ​​de 30 de ani este de 5 25%, costul prețului median al locuinței din zona dvs. nu trebuie să depășească 4. 2255 de ori venitul median al gospodăriei din zona dvs. Prin urmare, dacă stabiliți că prețul median al locuinței din zona dvs. este de 200 000 $, atunci venitul mediu al gospodăriei ar trebui să fie de cel puțin 47, 332 $ (200, 000/4, 2255). Dimpotrivă, dacă stabiliți că venitul median al gospodăriei din zona dvs. este de 50.000 de dolari, prețul median de acasă nu trebuie să depășească 211, 275 USD ($ 50.000 * 4.2255).

Pentru a obține informațiile necesare pentru a aplica această metodologie, ar trebui să începeți să găsiți rata medie pe un împrumut cu rată fixă ​​de 30 de ani, disponibil în mod obișnuit în ziarul dvs. local, și apoi găsiți atât prețul median la domiciliu și venitul median al gospodăriei în zona dvs.

Aplicarea metodologiei

Odată ce informațiile necesare au fost colectate, ar trebui să începeți evaluarea pieței locuințelor din zona dvs. prin compararea prețului median al locuinței cu venitul median al gospodăriei. Dacă relația dintre cele două este egală cu multiplele din tabelul de mai sus, trebuie să presupuiți că piața imobiliară este pe deplin evaluată și, prin urmare, nu trebuie să vă așteptați să obțineți mulți bani prin aprecierea valorii casei dumneavoastră. În acest tip de mediu, decizia dvs. de a cumpăra sau de a închiria trebuie să se bazeze pe analiza întreruperilor între cele două opțiuni. În comparație, dacă analiza de piață determină că relația dintre venitul median al gospodăriei și prețurile mediane ale locuințelor din zona dvs. arată că locuințele sunt subevaluate, riscul de a avea o locuință trebuie considerat atractiv și puteți să câștigați bani ca un investitor imobiliar, presupunând că economia locală rămâne liberă de orice tip de risc idiosincratic care ar putea împiedica capacitatea persoanelor din zona dvs. de a avea o locuință.

Cu toate acestea, dacă constatăți că prețul median al locuinței din zona dvs. depășește multiplii mediani ai veniturilor gospodăriilor populației din tabelul de mai sus, trebuie să fiți precauți în ceea ce privește investiția pe piața imobiliară locală, deoarece multiplele mai mari vă spun că valoarea locuințelor din zona dvs. este mai mare decât ceea ce poate fi susținut de venitul gospodăriei generat de persoanele care locuiesc în zona dvs. În acest tip de mediu, piața imobiliară nu este propice pentru a deține o locuință, iar dacă cumpărați o locuință, probabil că veți plăti prea mulți bani pentru aceasta. În plus, atunci când piața imobiliară este evaluată la aceste niveluri, este foarte probabil că vă veți pune într-o poziție în care veți fi blocat deținerea casei pentru o perioadă lungă de timp. Ca rezultat, probabil că sunteți mai bine închiriat în acest tip de mediu.

Linia de fund

Decizia dvs. de a achiziționa o locuință va fi una dintre cele mai mari tranzacții financiare din viața dvs. Prin urmare, ar trebui să fie gândită bine în avans, nu ar trebui să se bazeze pe emoții și nu ar trebui luată cu ușurință.În acest sens, dacă urmați sfaturile prezentate în acest articol, trebuie să vă aflați într-o poziție mult mai bună pentru a lua o decizie financiară prudentă.