Proprietarul casei a fost mult timp susținut ca simbol al visului american. Și pentru unii a fost așa. În alte cazuri, decizia de a cumpăra o casă poate fi un coșmar financiar - ei nu au numit acel film de acasă-renovare "The Money Pit" pentru nimic.

Oamenii care promovează cumpărarea unei case adesea insistă că închirierea este echivalentul aruncării banilor. Unii susțin că proprietatea este mai bună decât închirierea, deoarece este posibilă efectuarea plăților lunare ipotecare care sunt egale și, în unele cazuri, sub costul închirierii. Alții subliniază faptul că valorile de origine cresc în timp ca o modalitate de a sugera că o casă este o investiție minunată. Și poate fi - dar nu în fiecare piață și nu pentru fiecare persoană.

De fapt, multe studii indică în cealaltă direcție, așa cum vom vedea mai jos. Și tot mai mulți americani fac această alegere. "La mijlocul anului 2015, 43 de milioane de familii și indivizi locuiau în locuințe de închiriere, în creștere cu aproape 9 milioane din 2005 - cel mai mare câștig pe parcursul oricărei perioade de 1 an înregistrat" studiu realizat de Centrul Comun de Studii Locuințe de la Universitatea Harvard. În plus, 37% din toate gospodăriile sunt închiriate, ceea ce reprezintă cel mai mare procent din mijlocul anilor 1960, se arată în studiu.

Să explorăm patru motive pentru care alegerea de a închiria, spre deosebire de cumpărare, o casă poate fi o decizie înțeleaptă.

Deținerea unei case poate să vă scadă

Dacă aveți un loc de muncă care implică o relocare frecventă, închirierea este cu siguranță cea mai inteligentă alegere. Este mai greu să scapi de o casă sau un apartament pe care îl deții decât să ieși din arendă. Dacă aveți noroc, proprietarul vă va permite să vă întrerupeți contractul de închiriere atâta timp cât este suficientă o notificare, poate una până la două luni, pentru a găsi un nou chiriaș pentru a umple locul vacant. Unii proprietari ar putea dori, de asemenea, să păstreze o parte, sau chiar toate, a depozitului de securitate, care este de obicei echivalentul unei chirii de o lună, ca o compensație pentru încetarea anticipată. Statele au de fapt o protecție pentru chiriașii care pleacă înainte de încheierea unui contract de închiriere numit "obligația proprietarului de a diminua daunele", potrivit site-ului legal Nolo. Faceți clic aici și derulați în jos pentru informații despre statul Nolo.

Vânzarea unei locuințe necesită mult mai mulți pași și, adesea, mult mai mult timp - mai ales în timpul unei recesiuni a pieței. Cei care au ajuns sub apă în timpul ultimului accident de locuință, aveau sarcina suplimentară de a se sfârși datorită mai multor case pe care le aveau decât ceea ce merita. Oamenii din această situație ar trebui să vină cu bani în plus pentru a-și plăti împrumutul, dar și pentru a găsi un loc nou de trăit. Vedeți Opțiunile ipotecare pentru proprietarii de case subacvatice .

În funcție de zona țării în care se află proprietatea - și de sănătatea actuală a pieței imobiliare - găsirea unui cumpărător calificat pentru casa dvs. poate dura uneori luni, chiar ani.Pentru a vă îmbunătăți cotele, consultați Cum să vă acoperiți casa pentru o vânzare rapidă și Luați durerea de a vă vinde casa - online . (999) Deținerea unei case poate ține legătura cu banii dvs. Gazeta de convorbiri radio și consilierul financiar Dave Ramsey a spus cel mai bine: "Când sa întrerupt oamenii cumpără casele, îi face să fie brokeri, nu este o binecuvântare financiară. " În cea mai mare parte, achiziționarea unei case necesită o persoană să facă fie o investiție mare, dacă plătiți pentru aceasta liberă și clară, fie o plată în avans mare, dacă alegeți să obțineți un credit ipotecar.

Ambele opțiuni vor necesita majoritatea oamenilor să-și reducă în mod semnificativ rezervele lichide de lichidități în schimbul unui activ foarte nelichidat. Acest lucru poate lăsa unele persoane sau familii nepregătite financiar pentru situații de urgență neașteptate, cum ar fi un pericol pentru sănătate, un accident de mașină sau o pierdere de locuri de muncă. Închirierea este o opțiune mult mai înțeleaptă pentru oricine care nu a construit încă un fond de urgență considerabil, cu o valoare standard de 3 până la 6 luni.

Dacă aveți fondurile de urgență și suficiente fonduri pentru a investi într-o casă, atunci decizia este dacă această achiziție este o utilizare mai bună a banilor decât închirierea și investirea fondurilor în altă parte. Vedeți secțiunea următoare pentru o discuție despre cât de bună este o investiție într-o casă.

Comparativ cu alte opțiuni, o casă este o investiție teribilă

Nu întotdeauna, dar multe statistici în favoarea proprietarilor de case sunt surprinzător de slabe: în funcție de momentul în care ați cumpărat casa, ați putea fi mai bine să închiriați și să investiți banii salvate (fără a avea nevoie de o plată în avans și de fonduri pentru întreținerea locuinței, asigurări și impozite pe proprietate).

Începând cu 2005 până în 2012, prețurile locuințelor s-au prăbușit cu 42%, potrivit unui studiu HelloWallet din 2014, intitulat "Casa cardurilor: Finanțarea neconspirată a consumatorilor de locuințe", care a subliniat că jumătate dintre actualii proprietari de locuințe (peste 40 de milioane de gospodării) și-au cumpărat casele în perioade de timp în care cumpărătorii de bunuri de uz casnic ar fi fost mai bine să închirieze decât să investească ". Concluzia sa în favoarea investiției se bazează pe utilizarea unui cont de pensionare amânat din impozit, care câștigă o rentabilitate nominală de 6%, acestea fiind cele mai apropiate echivalente cu avantajele fiscale acordate proprietarilor de locuințe care își deduc dobânzile ipotecare pe impozitele federale pe venit.

Studiul, care a inclus factori precum impozitele locale și cele două niveluri de venit în 20 de orașe, concluzionează: "Costul de închiriere în raport cu cumpărarea unei locuințe comparabile (numit raportul chirie-preț) este aproape la fel de important ca aprecierea prețurilor la domiciliu pentru a determina dacă o persoană ar trebui să închirieze sau să cumpere. "

Deși este adevărat că valorile acasă apreciază în timp, costurile reale ale deținerii și menținerii unei proprietăți pot diminua considerabil rata reală de rentabilitate. Unul dintre cei mai renumiți profesori de economie ai lui Yale, Robert Shiller, a efectuat cercetări care au constatat că "prețurile la domiciliu în America au crescut cu o medie anuală de doar 0,4% în termeni reali între anii 1890 și 2004"

. costurile de cont, cum ar fi impozitele pe proprietate, costurile de închidere, asigurarea, dobânzile ipotecare și cheltuielile de întreținere simple.Un factor pentru a include: cât timp aveți de gând să trăiți în proprietate. Cu cât rămâneți mai mult, cu atât veți amorti mai mult costurile de închidere și alte cheltuieli unice.

Din perspectiva investițiilor, cumpărarea unei locuințe numai pentru a avea un loc de trai este un loc teribil pentru a-ți pune banii. Veți putea să vă întoarceți mai bine prin închirierea unui apartament pentru dvs. și folosind banii pe care l-ați fi folosit pentru a efectua o plată în avans în casa dvs. pentru a investi în ceva de tipul proprietății de închiriere care vă plătește în fiecare lună. Investitorul imobiliar Grant Cardone a descris o dată această acțiune ca fiind "închiriat" unde locuiți și dețineți ceea ce puteți închiria. "

Interesul ipotecar: costisitor - și nu puteți folosi deducerea

majoritatea americanilor nu dispun de resurse pentru a cumpăra o casă fără ipotecă pentru a acoperi diferența dintre prețul de vânzare și ceea ce își pot permite. Deși o ipotecă ar putea arăta bine pe hârtie, plățile de dobânzi, atunci când au fost aduse în urma a două decenii, pot determina pe cineva să ramburseze mult mai mult decât au împrumutat inițial pentru a cumpăra o locuință. De exemplu, un credit ipotecar cu rată fixă ​​de 30 de ani pe o perioadă de 100 000 $, la dobândă de 3,5%, vă va costa 161,66 de dolari, respectiv 656,09 dolari, sau un interes în cazul în care nu plătiți anticipat.

Un avantaj pentru a avea o ipotecă, potențiali proprietari de case se spune, este deducerea federală a impozitului pe venit pentru dobânda ipotecară. Problema este că, pentru a le lua, trebuie să faceți o evidență a deducerilor din impozitul pe venit și doar 25% din proprietari fac acest lucru, potrivit studiului HelloWallet. Motivul: mărimea deducerii standard, care pentru 2016 este de $ 6, 300 pentru un singur dosar și $ 12, 600 pentru contribuabilii "căsătoriți, care depun împreună". O familie are nevoie de multe deduceri pentru a face mai bine decât suma standard.

Familiile afluente cu ipoteci ridicate pe piețele imobiliare costisitoare sau cele cu impozite înalte la proprietate nu beneficiază, dar multe altele nu. De fapt, "proprietarii de case cu venituri medii nu realizează nici un avantaj fiscal din partea federalului de a deține în 75% din marile orașe din eșantionul nostru", se încheie în raport. Proprietarii de locuințe mai bogați - cu paranteze mai mari și cu împrumuturi adesea mai mari - sunt mai predispuși să utilizeze deducerea. De asemenea, a subliniat că, în timp, partea de impozit (deductibilă) din plata ipotecii va scădea, în timp ce deducerea standard va crește probabil.

Linia de fund

Cumpărarea unei case nu este întotdeauna o decizie solidă din punct de vedere financiar. Există multe dezavantaje pentru a deține mai degrabă decât pentru a închiria. Acestea includ faptul că nu se pot deplasa cu ușurință, având o sumă mare de bani investite într-un activ nelichid, plătind o mulțime de bani în interes și realizând o rată reală de rentabilitate reală.