Proprietarii de locuințe care doresc să reducă riscurile pentru investiția lor în capital propriu și / sau cei care au alte oportunități de investiții cu randamente mai mari decât capitalul propriu, ar trebui să ia în considerare utilizarea unui acord REX. Acest contract este un aranjament de împărțire a riscului / rentabilității la domiciliu, care permite proprietarului de case să vândă în mod efectiv capitalul propriu (fără a vinde casa) și să reinvestească banii. În acest articol, vom analiza acordul REX & Company, impactul financiar după impozitare și vom examina câteva exemple care îi vor ajuta pe utilizatorii potențiali să evalueze dacă vor beneficia sau nu de acestea. (Pentru citirea de fundal, verificați Acordurile REX Urcă când prețurile locuințelor scad .)

AD:

Efecte fiscale
Un contract REX este similar cu un contract de vânzare în avans cu un depozit (cu excepția faptului că nu are o scadență), deoarece este un contract neexecutat înainte de reziliere.

Tratamentul fiscal-contabil este folosit în același mod ca și pentru o opțiune. Când contractul se încheie cu vânzarea casei, plata inițială va fi considerată parte din veniturile din vânzări, iar plata finală de decontare din partea proprietarului către REX & Co. compensează veniturile din vânzări primite. Astfel, atâta timp cât câștigul total din vânzări se încadrează în suma excluse din reședința principală, câștigul din acoperire nu va fi impozitat.

Nu există un tratament definitiv conform codului fiscal actual când proprietarul finalizează acordul REX înainte de vânzare. Cu toate acestea, o plată netă de către REX & Co. către proprietar (de exemplu, după perioada de penalizare de cinci ani) ar fi cu siguranță impozitată ca venit obișnuit. O plată de la proprietar la REX & Co. la reziliere ar fi cel mai probabil considerată o pierdere de capital, la fel ca și închiderea unui contract de opțiune.

Analiza breakeven
Deoarece proprietarul nu poate colecta pentru deprecierea prețurilor la locuință dacă acordul se încheie în primii cinci ani, contractul este util doar pentru acoperirea riscurilor pe termen lung. Cu toate acestea, chiar și un acord de doi sau trei ani poate fi profitabil dacă numerarul în avans câștigă beneficii bune. Aveți nevoie de returnări cumulate după impozitare pentru numerar pentru a depăși penalizarea pentru a ieși înainte. Figura 1 de mai jos arată rata maximă de apreciere pentru care profitul proprietarului este exact zero în timpul fiecăruia din primii șase ani - presupunând un acord REX de 50% împărțit și un profit de 6% după impozitul pe venitul primit din partea proprietarului. ( Notă : Aceste calcule presupun că plățile către REX & Co. nu sunt deductibile.)

Figura 1: Toate sumele exprimate ca procent din valoarea casei

Investopedia. com © 2008

La această rată de rentabilitate în numerar, tabelul indică faptul că nu trebuie să intrați în contractul REX dacă nu intenționați să păstrați casa mai mult de doi ani. Dincolo de doi ani, ieșiți înainte chiar după plata pedepsei pentru încetarea anticipată, atâta timp cât aprecierea casei scade sub nivelul prezentat aici.Având în vedere probabilitatea ridicată de scădere a prețurilor în următorii cinci ani, proprietarii de locuințe care nu intenționează să vândă ar trebui să beneficieze de un acord REX.

Exemplu numeric
În timp ce avantajele managementului riscului de utilizare a contractului REX ca o acoperire hedging sunt clare, proprietarii de case ar trebui să înțeleagă întreaga gamă de rezultate financiare posibile. Pentru aceasta, trebuie să analizăm rezultatele pentru diferitele combinații de rentabilitate a numerarului și eventualele modificări ale valorilor casei. Presupunând că acordul REX este restante timp de cinci ani plus o zi, proprietarul evită plata penalității cu încetare și va fi plătit pentru orice depreciere a prețului.

Figura 2 de mai jos prezintă gama de rezultate pentru o perioadă de cinci ani - presupunând acordul maxim de 50% pentru partajare. Acest tabel poate fi extrapolat pentru a împărți acordurile cu procente mai mici de împărțire prin reducerea corespunzător a rezultatelor (adică o cotă de 20% este de 2/5 din rezultatul tabelului). În termeni de dolari efectivi, veți înmulți aceste procente cu valoarea inițială a casei la începutul acordului REX.

Figura 2

Investopedia. com © 2008

Fiecare coloană din tabelul de câștiguri arată cât ați câștiga (sau pierdeți) în cinci ani cu un acord REX, presupunând că întoarcerea la plata în avans în numerar a fost egală cu rata indicată în partea de sus a coloanei. Rândurile corespund ipotezelor privind modificările cumulative de cinci ani ale prețului locuințelor, după cum se arată în coloana din stânga. De exemplu, presupuneți că ați semnat un acord de partajare de 50% atunci când casa dvs. a fost în valoare de 1 milion de dolari și ați reinvestit plata inițială la o rată de 6.80% după impozitare. În cazul în care casa a scăzut la o valoare de 900.000 dolari (în scădere cu 10%) la sfârșitul celor cinci ani, atunci câștigul dvs. din contractul REX ar fi de 106.000 dolari (10. 6% din 1 milion de dolari).

Punctul de vedere al REX
În acest moment, trebuie să ne întrebăm de ce REX & Co. ar oferi această afacere. Datorită perioadei lungi de timp în care se dezvoltă astfel de produse financiare, este probabil ca aceasta să fie concepută și concepută, iar angajamentele de finanțare obținute înainte ca piața imobiliară să se răcească în 2007. În cele din urmă, produsul poate fi retras dacă sursele de finanțare devin suficient de pesimiste cu privire la prețurile locuințelor. (Aflați mai multe despre coliziunea ipotecară din 2007 în Combustibilul care a alimentat pragul de depreciere subprime .)

Beneficiile pentru investitorii instituționali
În mod fundamental, conceptul are o mulțime de atracție pentru investitorii instituționali, investițiile în acordul REX, oferindu-le o oportunitate de diversificare. Acest lucru se potrivește cu îndatoririle lor fiduciară, deoarece acestea sunt ghidate de o teorie a teoriei portofoliului modern, care spune că diversificarea este foarte importantă pentru minimizarea riscului pentru un anumit nivel de rentabilitate. (Pentru a afla mai multe, citiți Teoria portofoliilor moderne: O privire de ansamblu .)

Cu orizonturi de investiții extrem de lungi, investițiile în acasă oferă o nouă oportunitate de a se diversifica într-o clasă de active pe care nu au putut accesa anterior. Se așteaptă ca corelația randamentelor cu celelalte investiții ale acestora să fie foarte scăzută.Astfel, în teorie, ar trebui să reducă riscul global al portofoliului. Indiferent dacă este vorba de o perioadă slabă a pieței, nu le va fi cunoscută decât după fapt. Investitorii instituționali acordă adesea o prioritate mai mică decât îmbunătățirea aplicării teoriei portofoliului. (Continuați să citiți despre diversificare în Introducere în diversificare și Importanța diversificării .

Un alt punct demn de remarcat este faptul că acordul REX le oferă efectiv o investiție în locuințe: ei primesc drepturile la un procent mai mare din schimbarea valorii casei decât trebuie să plătească bani în avans. Acordul se dovedește a fi echivalentul acordării de către proprietar a unei părți din acțiunile sale către REX & Co., în schimbul chiriei gratuite pe cota REX și Co. din casă. Această pârghie relativ ieftină ar oferi beneficii foarte bune dacă casele vor aprecia la cursurile istorice pe termen lung.

Concluzie
Din punctul de vedere al proprietarului, acordul REX poate fi o modalitate eficientă de acoperire împotriva scăderilor prețurilor locuințelor. Acest instrument oferă o oportunitate de a păstra capitalul și de a reduce riscurile de proprietate asupra locuinței fără a vă vinde casa. Cu toate acestea, pentru a profita de avantaje, va trebui să vă păstrați casa cel puțin doi ani și să investiți cu înțelepciune avansul.