Piețele din S.U.A. așteaptă o creștere a ratelor dobânzilor în viitorul apropiat. Investițiile alternative, cum ar fi fondurile de investiții imobiliare (REIT), pot oferi investitorilor opțiuni bune. Acest articol analizează potențialul REIT-urilor pentru sensibilitatea la rata dobânzii și evaluează aptitudinea lor ca vehicul de investiții în perioadele cu dobânzi ridicate.

Introducere rapidă la REITs

Un REIT este o garanție tranzacționată public, care investește în proprietăți imobiliare prin proprietăți sau ipoteci și deseori face tranzacții pe principalele burse ca un stoc. REIT-urile oferă un nivel ridicat de lichiditate investitorilor care iau un pachet de acțiuni imobiliare prin cumpărarea lor ca acțiuni. REIT-urile vin într-o mare varietate cu tipuri de proprietăți specifice, cum ar fi REIT-uri pe apartamente rezidențiale, clădiri comerciale, depozite și facilități hoteliere. REIT-urile sunt disponibile și în variante regionale, cum ar fi cele care se concentrează pe proprietăți imobiliare în anumite țări / regiuni precum S.U.E., Europa, China sau Japonia. (Pentru mai multe, consultați: 5 Tipuri de REIT-uri și cum să le investiți.)

AD:

REIT-urile oferă multe beneficii, inclusiv diversificarea într-o nouă categorie de active, o lichiditate ridicată în domeniul imobiliar cu o mică sumă de investiții și beneficii fiscale (în funcție de legislația locală). (Pentru mai multe informații, consultați: Investiții în REIT.)

REIT se întoarce împotriva dobânzilor

Un raport recent al REIT. com prezintă un nivel relativ scăzut de corelare între REIT și piața de valori. Corelația indică modul în care două valori mobiliare se mișcă unul față de celălalt. Același raport arată niveluri similare scăzute de corelație între REIT și randamentele obligațiunilor. (O tabelă tăiată este mai jos, cu corelația REIT-obligațiuni evidențiată.)

Imagine fidelă REITS. com.

O comparație istorică similară între randamentele dintr-un indice REIT popular și ratele dobânzilor de obligațiuni de 10 ani indică o relație inversă. Am complotat randamentele anuale ale populației FTSE NAREIT Toate indicele REIT față de ratele dobânzilor la titlurile de trezorerie de 10 ani:

Graficul bazat pe datele din indexul REIT provenite din REITS. com (axa stânga) și 10 ani de obligațiuni de obligațiuni de trezorerie provenite de la stlouisfed. org (axa dreaptă).

După cum reiese din graficul de mai sus, care acoperă 45 de ani, ratele dobânzilor cresc nefavorabile pentru returnările REIT și invers. În perioadele ridicate ale ratelor dobânzii din anii 1980-1985, profiturile din REIT au fost mai mici, în timp ce au crescut după 2008, când dobânzile au atins minime record.

Cu toate acestea, există alți factori și alte observații detaliate care trebuie luate în considerare, ceea ce poate indica o revenire pozitivă a investițiilor REIT chiar și în timpul perioadei ridicate a ratei dobânzii. Treceți în anumite perioade de timp când ratele dobânzilor au fost ridicate și au apărut observații interesante:

Din 1979, ratele dobânzilor au fost pe un trend descendent.În anii intermediare au existat câteva spicuri sporadice, dar în ansamblu sa înregistrat o scădere constantă a ratelor dobânzilor. Cu fiecare perioadă care trece de cinci sau zece ani, o gamă mai mică a ratelor dobânzilor a fost considerată "ridicată. "

• 1979-1984: În această perioadă s-au înregistrat rate ale dobânzii în intervalul ridicat de 10% - 14%. Veniturile din REIT au fost, de asemenea, în intervalul ridicat de 9% - 32%.
• 1991-1997: În această perioadă a apărut o nouă gamă de rate ridicate ale dobânzii, care variază de la 6% la 8%. Rata de întoarcere de la indicele REIT a fost în intervalul 12% - 36%, cu excepția 1% în 1994.
• 2000-2001: Următorul interval de interes ridicat a fost în perioada 2000-2001, când rata sa situat în jurul valorii de 5 5%. Returnările de la REIT au variat de la 16% la 26%.

Cum au fost tarifele REIT-urilor în perioadele intermediare de dobândă redusă?

• 1973-1974: Ratele dobânzilor au fost relativ mai mici, variind de la 6,9% la 7,4% (comparativ cu intervalul ridicat de 10% până la 14% în următorii ani). REIT-urile s-au comportat prost, cu pierderi anuale cuprinse între -42% și -27%.
• 1998-1999: Ratele dobânzilor au fost cuprinse între 4% și 5,5%, iar profitul din REIT a rămas negativ la -18% până la -6%.
• 2007-2012: Întrucât rata dobânzii sa diminuat progresiv de la 4% la mai puțin de 2%, REIT-urile au câștigat pierderi consecvente în intervalul -45% -5%, cu o singură excepție de randamente pozitive în 2009. > Aceste observații indică faptul că REIT-urile nu au nicio dependență de scenariile ratei dobânzii. Veniturile din investițiile în REIT pot rămâne în realitate libere de variațiile ratei dobânzii.

Există și alte avantaje ale REIT-urilor, care le fac o alegere bună de investiții chiar și în perioadele cu dobânzi ridicate:

Oportunitate de Venit

• : REIT-urile sunt considerate titluri pe rand. În timp ce aprecierea prețurilor în REIT oferă potențial de profit, o parte considerabilă din profitul REIT provine din dividende. Plățile pentru dividende de către REIT-uri sunt eroul nesuferit, adesea ignorat de investitori. După cum se menționează în "Noțiuni de bază privind impozitarea REIT", REIT-urile sunt în general scutite de impozitare în S.U.A. la nivel de încredere atâta timp cât distribuie cel puțin 90% din venitul lor către deținătorii de titluri de participare. Acest sistem de beneficii fiscale are ca rezultat distribuirea regulată a veniturilor din dividende către acționarii REIT. În absența impozitului pe dividende, randamentele nete efective sunt adesea mai mari decât cele din obligațiuni (sau acțiuni), chiar și în cazul ratelor ridicate ale dobânzii. Diversificarea globală
• : Celălalt beneficiu indirect care poate fi realizat prin intermediul REIT-urilor este acela de a ajunge la expunerea la piețele globale. Chiar dacă o modificare a ratelor dobânzii poate avea un impact asupra randamentelor REIT pe piața locală U …, investitorii pot analiza REIT-urile având o expunere globală. Începând cu anii '90, U. K., Singapore, Japonia, Australia, Olanda, Africa de Sud și multe alte țări au permis înregistrările REIT, permițând investitorilor să se expună pe piețele imobiliare ale țărilor străine. De exemplu, dacă piața imobiliară locală din tancurile din S.U.A. datorită efectelor unor rate mai mari ale dobânzii, un investitor din S.U.A. cu expunere la piața imobiliară din Singapore poate beneficia dacă deține REIT-uri în Singapore în portofoliul său. Expunere specifică sectorului
• : REIT-urile tranzacționate la bursă, listate la bursele de valori, vin în diferite arome. Se pot găsi REIT-uri specifice apartamentelor rezidențiale, centrelor comerciale, sectorului ospitalității, depozitelor și chiar celor cu o expunere la o infrastructură de stat sau națiune. În cazul creșterii ratelor dobânzilor, nu toate subsectoarele din domeniul imobiliar pot fi afectate negativ. De exemplu, deși ratele ridicate ale dobânzii pot afecta randamentele REIT-urilor având expunerea la apartamente rezidențiale, venitul unui REIT special care are expunere la multe mall-uri de operare în locații prime rămâne mai mare. Studiul amănunțit al pieței imobiliare, impactul ratelor dobânzilor asupra unui anumit subsector și al REIT-urilor specifice pe baza proprietății sale deținute pot face investiția REIT profitabilă, indiferent de impactul ratei dobânzii. (Pentru mai multe informații, consultați: 3 Hotel REITs care au depășit performanțele pieței și REIT-urile rezidențiale, medicale și de birou.) AD:

Linia de fund

După analizarea modelelor de corelare și a datelor istorice, se pare că randamentele REIT rămân independente de perioadele de rată a dobânzii. După un studiu atent și o selecție adecvată a subsectoarelor imobiliare și a regiunilor geografice, investitorii pot considera REIT drept o bună alternativă la acțiunile și obligațiunile tradiționale, care sunt foarte sensibile la ratele dobânzilor.