Dacă plănuiți să cumpărați un apartament și sunteți un începător, trebuie să cunoașteți diferențele dintre un apartament cooperativ (co-op) și un condominiu (condo) și conglomerarea mult mai rară și adesea greșit înțeleasă a celor doi, condop. Condosurile sunt populare pe întreg teritoriul Statelor Unite, cooperativele se găsesc în orașele mai mari și constituie cea mai mare parte a pieței de vânzări din New York City. Condopii sunt puțini și foarte departe de a înțelege că un broker imobiliar, când a fost rugat să-i definească, a spus: "Nu sunt sigur, dar este legal? "Da, vezi mai jos.

Dar mai intai, un pic de istorie: Potrivit unui articol dintr-un lunar numit The Cooperator, exista inregistrari de condominii existente in 2000 BC (daca erau in pesteri?). Acest lucru ar face coopii practic noi, cu prima în lume aparent creată după ce un incendiu a provocat o lipsă serioasă de locuințe în Rennes, Franța, în 1720.

A durat încă 150 de ani înainte ca conceptul să-și facă drumul peste lac Manhattan. Istoricii nu sunt de acord cu locul în care a fost construit primul co-op din Manhattan - unii spun West 18th Street în 1876, alții 152 pe 57th Street în 1881. Indiferent de care era, a fost un concept prins. Acum, 75% din piața din NYC este co-ops, 25% condos, dar această cifră condo a urcat constant: în anii 80 a fost de 15%, în anii '90, 20%. Și pentru colectorii de fapte ciudate: Este probabil una dintre cele mai cunoscute clădiri din istoria recentă a U. S. a fost un co-op - Watergate.

Aici vom compara condos și co-ops - cele două tipuri de proprietăți pe care probabil că le veți lua în considerare. Conglomerarea ciudată a celor doi - condop - poate veni ultimul, deoarece nu există mulți dintre cei din jur.

Condiții și cooperative: Diferența de definire

Când cumpărați un condominiu, apartamentul dvs. și un procent din zonele comune aparțin dvs.; ați achiziționat proprietăți imobiliare. Când cumpărați un co-op, ați cumpărat acțiuni într-o societate de clădiri, acțiuni care vă permit să ocupați o unitate în acea clădire. La închiderea unui apartament veți primi o faptă, foarte mult ca și cum ați fi cumpărat o casă; la închiderea pentru un co-op, veți obține un contract de proprietate.

Obțineți acceptarea

Puteți alege un co-op sau condo, dar asta nu înseamnă că co-op sau condo vă va alege. Va trebui să treci un proces de aprobare care, în special în cazul unui co-op, poate fi lung și uneori dificil. Va trebui să trimiteți un pachet de informații detaliat comisiei co-op care cataloghează toate tranzacțiile dvs. financiare. Într-un co-op, consiliul poate aproba sau respinge orice potențial proprietar și își asumă extrem de serios responsabilitatea de a proteja interesele tuturor proprietarilor prin selectarea celor mai buni candidați.

Potrivit BrickUnderground, un site web al imobiliar din New York, co-opurile sunt "omnipotent - aproape. Ei pot să vă aducă la îndeplinire pentru orice motiv, atâta timp cât nu încalcă Legea drepturilor omului a orașului, care interzice respingerea din motive de rasă, crez, culoare, origine națională, sex, vârstă, dizabilitate, orientare sexuală, stare civilă , cetățenie, ocupație sau pe baza numărului de copii pe care îi aveți. Orice altceva este un joc echitabil - de la modul în care vă împărțiți părul, dacă aveți vreunul. Și pentru moment, oricum, nu au absolut nici o obligație să-ți spună de ce te-au respins. "

Povestirile despre cohortele de co-op și interviurile sunt legionare în NYC în special. Unele plăci cer chiar să-ți aduci animalul pentru un "interviu" de bord - într-adevăr.

De multă vreme a fost acceptată înțelepciunea că era mai ușor să fii acceptat de un consiliu decât un consiliu de co-op. Victoria Vinokur, un broker imobiliar cu experiență în New York City, este de acord, dar cu o avertizare: "Majoritatea oamenilor cred că doar pentru că cumpără un apartament nu există reguli despre nimic, dar acest lucru nu este cazul", spune ea. În general, "cerințele unui consiliu de condo nu sunt la fel de riguroase ca cele ale unui consiliu de co-op, dar majoritatea consiliilor de condo necesită pachete de aplicații cu dezvăluirea financiară. "Și procesul de aprobare al consiliului condo nu durează, de obicei, atâta timp cât se întâmplă cu un co-op.

Finanțarea

Finanțarea achiziționării unui apartament cu apartamente este guvernată de piețele financiare, nu de un consiliu de administrație și, prin urmare, este mai flexibilă decât într-un co-op. În general, un cumpărător poate finanța până la 90% din prețul de achiziție al unui condo.

Cu un co-op, plata în avans este stabilită de consiliu, iar unele clădiri necesită sume substanțiale. Vinokur spune că "în general, în Manhattan, potențialii cumpărători ar trebui să fie pregătiți să reducă cel puțin 20-50% din prețul de cumpărare. "

Comisioane lunare

În condos, factura lunară se numește" taxe comune "; în co-ops este "întreținere. "Ambele taxe acoperă întreținerea clădirii, plata personalului și, adesea, apă, gaz, încălzire și aer condiționat. În fiecare lună, proprietarul co-op scrie un cec, în timp ce proprietarul apartamentului scrie două: unul pentru întreținerea clădirii și altul pentru impozitele imobiliare ale unității. Taxele de întreținere a co-opului includ taxele imobiliare ale clădirii și o parte a dobânzii aferente creditului ipotecar al clădirii și sunt adesea mai mari decât taxele comune combinate și impozitele imobiliare ale unui condo.

Ambii consilieri condo și co-op pot adăuga evaluări la cheltuielile de întreținere / comisioane pentru a acoperi orice cheltuială majoră care poate apărea - o reparație extinsă, necesitatea unui număr mai mare de angajați etc.

Reguli

Unul dintre motivele pentru care mulți oameni sunt atrași de conceptul condo este percepția că există mai puține reguli decât cu un co-op. Acest lucru este, de obicei, adevărat, dar, potrivit lui Vinokur, "trebuie încă să folosim contractori licențiați pentru renovări și să obținem aprobarea consiliului de bord pentru muncă.Și există încă reguli pentru subînchirierea și instalarea mașinilor de spălat / uscătoare și dacă animalele de companie sunt sau nu autorizate. "

Problema subînchirierii este adesea un steag roșu cu panouri de co-op și una pe care o reglementează cu grijă; în condos, subînchirierea este mai ușor de aranjat. Dacă respectați regulile, care de obicei nu sunt oneroase, puteți să vă închiriați apartamentul. Acesta este motivul pentru condos sunt cea mai buna alegere ca o proprietate de investitii. (Pentru mai multe informații despre proprietățile de investiții, consultați:

Pro și contra deținerea proprietății de închiriere și Achiziționarea unei a doua locuințe de închiriat: Dos și Don'ts) Deduceri fiscale

Co acționarii au dreptul să obțină o deducere fiscală pentru partea din taxa lunară de întreținere care reprezintă cota lor din impozitele imobiliare ale clădirii, precum și cota lor proporțională din dobânda de pe ipoteca clădirii.

Proprietarii de apartamente obțin aceleași avantaje / deduceri fiscale ca orice alt proprietar de locuințe, inclusiv o deducere a dobânzii la ipoteca lor. (Vezi

Introducere pentru a cumpăra un Condominiu m, pentru mai multe informații.) And Now About Condops

și dezvoltatorii care doreau să obțină o regulă IRS care amenința că va înăbuși profiturile. Norma prevedea că un co-op nu poate câștiga mai mult de 20% din veniturile sale din partea acționarilor nerezidenți, ceea ce înseamnă spații comerciale. În cazul în care cifra a fost de peste 20%, acționarii nu au putut lua o deducere fiscală proprietar. Deci, pentru a rezolva asta, proprietarii și dezvoltatorii "au împărțit" clădirea lor.

Multe condopitoare au spații comerciale substanțiale și foarte profitabile, dar locuitorii și proprietarii spațiilor comerciale trebuie să poată coopera pentru a evita interacțiunile controversate. Dacă vă gândiți la un condon, faceți o activitate de detectiv pentru a afla cât de bine funcționează cele două grupuri de jucători și dacă există vreun litigiu în așteptare.

"Mulți brokeri folosesc termenul" condop "pentru a se referi la o clădire co-op cu reguli de apartament", spune avocatul imobiliar Adam Stone din Regosin, Edwards, Stone & Feder, mai degrabă decât o clădire care este cu adevărat condop. În timp ce unii condopii pot avea politici liberale față de subalternii și cumpărătorii, "nu ar fi pentru că fac parte dintr-un condop", spune Robert Braverman de la Braverman Greenspun, menționând că "cooperativele pe care le-am reprezentat în condops sunt fiecare dură pe subînchirieri și vânzări ca orice co-op autonom. "

Linia de fund

Decizia de a cumpăra un condo sau co-op (sau un condop) depinde de finanțele dumneavoastră; cât de confortabil sunteți în legătură cu examinarea intensă a acestor finanțe; tipul de clădire în care doriți să trăiți (unul care este administrat ca o comunitate de cooperare sau unul care este mai mult ca un grup de proprietari care împărtășesc niște spații și cheltuieli comune); și în cele din urmă, cât de confortabil vă simțiți în legătură cu respectarea regulilor de construcție care pot include dacă puteți să vă închiriați, să vă jucați pianul după ora 22 sau să lăsați cizmele în afara ușii dvs. într-o zi înzăpezită. Ca întotdeauna, orice achiziție la fel de importantă ca și casă necesită consilierea unor experți - brokeri imobiliari, avocați și consilieri financiari care pot să revadă avantajele și dezavantajele fiecărui tip de cumpărare și să vă sfătuiască la fiecare pas.

Pentru lecturi legate de deciziile de cumparare la domiciliu, a se vedea

Creditele ipotecare: Cât de mult vă puteți permite? și Comparația dintre o perioadă de 30 de ani O ipotecă de 15 ani.