Trusturile de investiții imobiliare (REIT) s-au stabilit ca un mijloc pentru investitorul mai mic de a participa direct la profiturile mai mari generate de proprietățile imobiliare. În trecut, aceste trusturi au fost considerate a fi părți minore ale trusturilor de investiții de fond, în aceeași categorie ca și în sectorul energetic sau în alte trusturi legate de sector care au fost create, dar când standardul global de clasificare a industriei a acordat societăților REIT statutul de activ separat clasa a schimbat regulile și popularitatea lor a crescut.
În acest articol, vom explica cum funcționează REIT-ul și apoi se examinează implicațiile fiscale unice și economiile pe care le oferă investitorilor obișnuiți. (Pentru a începe cu o privire de ansamblu asupra acestor active și ce pot face pentru portofoliul dvs., vezi Calea REIT .)
Caracteristicile de bază ale REIT REIT-urile sunt un grup de proprietăți și ipoteci grupate împreună și oferite ca o garanție sub forma unor trusturi de investiții unitare. Fiecare unitate dintr-o REIT reprezintă o proporție proporțională a proprietății în fiecare dintre proprietățile subiacente. REIT-urile privind NYSE au un plafon de piață de 423 miliarde de dolari. În 2011, aproape 140 de REIT-uri au fost tranzacționate activ pe Bursa din New York și pe alte piețe.
VEDEA: Explorarea investițiilor imobiliare
De obicei, REIT-urile tind să fie mai valoroase decât orientate spre creștere și sunt compuse în principal din exploatații mici și mijlocii.
IRS impune REIT-urilor să plătească cel puțin 90% din veniturile lor deținătorilor de unități (echivalentul acționarilor). Acest lucru este similar cu corporațiile și înseamnă că REIT furnizează randamente mai mari decât cele care se găsesc de obicei pe piețele tradiționale cu venit fix. De asemenea, ele tind să fie mai puțin volatile decât stocurile tradiționale, deoarece se leagă de piața imobiliară. (Pentru a afla mai multe despre evaluarea REIT, vezi Evaluarea de bază a unui trust de investiții imobiliare .)
Trei tipuri de REIT REIT-urile pot fi împărțite în trei categorii: REIT-uri ale capitalului propriu, REIT-uri ipotecare și REIT-uri hibride.
- Equity REITs - Acestea au încredere în proprietățile proprii și / sau în chirie și colectează veniturile din chirie, dividendele și câștigurile de capital din vânzările de proprietăți. Triplele surse de venituri fac acest tip foarte popular.
- Ipoteca REIT - Aceste trusturi au un risc mai mare din cauza expunerii la ratele dobânzilor. Dacă ratele dobânzilor cresc, atunci valoarea ipotecilor REIT poate scădea substanțial. (Pentru a afla mai multe, vedeți În spatele scenei ipotecarului dvs. .)
- REIT-uri hibride - Aceste instrumente combină primele două categorii. Ele pot fi deschise sau închise (similare fondurilor mutuale deschise și închise), au o viață finită sau nedeterminată și pot investi fie într-un singur grup de proiecte, fie în mai multe grupuri.
Impozitarea la Trust Nivelul
REIT-urile trebuie să respecte aceleași reguli ca toate celelalte trusturi de investiții ale unităților.Aceasta înseamnă că REIT-urile trebuie să fie impozitate mai întâi la nivelul de încredere, apoi la beneficiari. Dar trebuie să urmeze aceeași metodă de autoevaluare ca și corporațiile. Astfel, REIT-urile au aceleași reguli de evaluare și contabilitate ca și corporațiile, dar în loc să treacă prin profituri, ei trec fluxul de numerar direct către deținătorii de unități.
Există câteva reguli suplimentare pentru REIT dincolo de regulile pentru alte trusturi de investiții unitare. Acestea sunt:
- Veniturile din chirie sunt tratate ca venituri din afaceri pentru REIT, deoarece guvernul consideră că chiria este afacerea REIT-urilor. Aceasta înseamnă că toate cheltuielile aferente activităților de închiriere pot fi deduse la fel ca și cheltuielile de afaceri pot fi scoase de o societate.
- În plus, veniturile curente distribuite deținătorilor de unități nu sunt impuse societății REIT, dar dacă venitul este distribuit unui beneficiar nerezident, atunci aceste venituri trebuie să fie supuse unei impozitări reținute la 30% rata dobânzii pentru câștigurile de capital, cu excepția cazului în care rata este mai mică prin tratat.
În toate scopurile practice, societățile REIT sunt, în general, scutite de impozitare la nivel de încredere, atâta timp cât distribuie cel puțin 90% din veniturile lor către deținătorii de titluri de participare. Cu toate acestea, chiar REIT-urile care aderă la această regulă încă se confruntă cu impozitul pe profit asupra oricărui venit reținut.
Impozitarea la U Titularii
Plățile de dividend realizate de REIT sunt impozitate deținătorului de unități ca venit obișnuit - cu excepția cazului în care sunt considerate "dividende calificate", care sunt impozitate ca câștiguri de capital. În caz contrar, dividendul va fi impozitat la cea mai mare rată de impozitare marginală a deținătorului.
De asemenea, o parte din dividendele plătite de REIT poate constitui o restituire capitală netabilă, ceea ce nu numai că reduce venitul impozabil al titularului în anul în care este primit dividendul, ci și impozite pe această parte până când capitalul este vândut. Aceste plăți reduc, de asemenea, baza de cost pentru deținătorul de unități de fond. Porțiunile non-taxabile sunt apoi impozitate ca câștiguri / pierderi de capital pe termen lung sau pe termen scurt.
Deoarece REIT-urile sunt rareori impozitate la nivel de încredere, acestea pot oferi randamente relativ mai mari decât acțiunile, ale căror emitenți trebuie să plătească impozite la nivel corporativ înainte de a calcula plata dividendelor.
Exemplu - Calcularea impozitului pe deținător de acțiuni Jennifer decide să investească într-un REIT care se tranzacționează în prezent la 20 USD pe unitate. REIT are fonduri de la operațiuni de 2 USD pe unitate și distribuie 90% sau 1 USD. 80, din aceasta către deținătorii de unități. Cu toate acestea, $ 0. 60 pe unitate din acest dividend provine din depreciere și din alte cheltuieli și este considerată o returnare de capital ne-taxabilă. Prin urmare, doar 1 $. 20 ($ 1.80 - $ 0.60) din acest dividend provine din câștigurile reale. Această sumă va fi impozabilă Jennifer ca venit obișnuit, bazele sale de cost reduse cu $ 0. 60 până la 19 dolari. 40 pe unitate. După cum sa menționat anterior, această reducere a bazei va fi impozitată fie ca câștig / pierdere pe termen lung, fie pe termen scurt atunci când unitățile sunt vândute. |
Linia de fund Avantajele fiscale unice oferite de REIT se pot traduce în randamente superioare pentru investitorii care caută profituri mai mari cu stabilitate relativă.Teoretic, este posibil ca un deținător de unități să obțină un cost negativ dacă unitățile sunt deținute pentru o perioadă suficient de lungă de timp. Deși acest lucru nu este foarte comun, potențialul de realizare a unui posibil câștig sau pierdere în acest mod ar trebui să fie înțeles clar de către investitori.
ÎNțelegerea impozitării pe ETF-urile cu efect de îndatorare (YCS)
A citit despre implicațiile potențiale ale impozitelor pentru investitori asupra fondurilor tranzacționate prin levier sau a ETF-urilor și să afle de ce impozitarea ETF-ului poate fi atât de complicată.
ÎNțelegerea impozitării investițiilor străine
Din punct de vedere tehnic, orice câștig din investițiile străine deținute de un cetățean american este supus impozitului de către țara de origine a companiei, precum și de către IRS. Cu toate acestea, creditul fiscal extern vă permite să deduceți majoritatea impozitului pe care l-ați plătit în străinătate atunci când vă depuneți US
Cum este folosită valoarea nominală pentru determinarea impozitării?
Descoperiți cum valoarea nominală a unei garanții corporative a datoriei poate avea un impact direct asupra valorii impozitelor pe care proprietarul garanției trebuie să o plătească.