Indiferent dacă sunteți interesat de cumpărarea unei locuințe pentru a vă folosi ca resedinta primară sau pentru o investiție imobiliară, este posibil ca proprietatea să fie în prezent ocupată de chiriasi. Dacă este așa, există câteva lucruri pe care ar trebui să le luați în considerare înainte de a decide să treceți prin achiziție. Citiți pentru o introducere rapidă a drepturilor de chiriaș, a obligațiilor proprietarului și cum să limitați riscurile atunci când cumpărați o casă cu chiriași în loc. (A se vedea, de asemenea, P & P de a deține proprietatea de închiriere .

Drepturile chiriașilor

Pentru început, este important să înțelegeți că vânzarea de proprietăți nu modifică termenii de închiriere a chiriașilor. La fel ca sustragerile (și alte legi) care "rulează cu pământul" - adică, ele sunt legate de pământ și nu de proprietar - închirierile rămân "atașate" casei, chiar și atunci când proprietatea comută mâinile. Tranzacționarea: Contractul de leasing care are loc înainte de a cumpăra proprietatea rămâne în vigoare chiar după ce vă închideți, astfel încât să nu puteți ridica în mod legal chiria, să modificați clauzele sau acordurile sau să loviți un chiriaș înainte de încheierea unui termen de leasing doar pentru că esti noul proprietar.

Dacă doriți cu siguranță că chiriașii să se mute, aveți câteva opțiuni. Una dintre ele este să depuneți o ofertă asupra casei, care este condiționată de faptul că casa este vacantă (adică, fără chiriași) când închideți. Acest lucru pune sarcina asupra vânzătorului fie de a întrerupe contractul de închiriere, fie de a oferi un stimulent chiriașilor să plece mai devreme. În cazul în care vânzătorul nu poate (sau nu vrea) să facă acest lucru, puteți pleca și începe să căutați o altă casă. Cealaltă opțiune este să cumpărați proprietatea și apoi să întrerupeți contractul de leasing, să renegociați termenii sau să "cumpărați" locatarii. Dar, în acest scenariu, rețineți că un chiriaș nu are nicio obligație de a accepta noi condiții dacă are un loc de închiriere valabil - și puteți să vă deschideți un proces dacă renunți la contractul de leasing sau încercați să forțați evacuare.

Obligațiile proprietarului

În calitate de nou proprietar, moșteniți obligațiile proprietarului. O mare parte a unui proprietar este menținerea unei proprietăți sigure și locuibile pentru chiriașii voștri. În general, trebuie (cel puțin):

• Păstrați toate zonele comune, cum ar fi holurile și scările, într-o stare sigură și curată.
• Asigurați-vă că elementele structurale sunt sigure și intacte (pardoseli, pereți, scări, ascensoare, acoperișuri).
• Asigurați-vă că proprietățile electrice, instalațiile sanitare, încălzirea / aerul condiționat (HVAC), sistemele de ventilație și sanitare sunt menținute.
• Asigurați-vă că chiriașii au acces la apă curentă, apă caldă și căldură în cantități rezonabile, în momente rezonabile.
• Furnizați containere pentru gunoi și aranjați pentru îndepărtarea gunoiului.
• Administrați toxine de mediu cunoscute, inclusiv praf de vopsea cu plumb și azbest.
• Exterminarea rozătoarelor și a altor infestări cu paraziți.

Legile dvs. locale pot solicita cerințe suplimentare în ceea ce privește locuința - revizuiți-le pentru a vă asigura că sunteți în conformitate. De asemenea, este vital să citiți contractul de închiriere pentru a afla alte obligații specifice pe care le aveți - cum ar fi cositul gazonului sau plata pentru utilități. (Mai mult, vezi: Sfaturi pentru proprietarul prospectiv .)

Schimbarea sau terminarea unei chirii

În general, în cazul în care chiriașul are un contract de leasing lunar, proprietarul poate renunța la chirie sau poate mări chiria înainte de începerea unei noi luni, cu condiția să faceți o notificare corespunzătoare (de obicei 30 de zile, dar aceasta variază în funcție de stat și de numărul de luni în care proprietarul a ocupat proprietatea). În cazul în care are loc un contract de leasing pe durată determinată (de exemplu, șase luni sau 12 luni), chiriașul are dreptul legal (în majoritatea cazurilor) de a ocupa locuința atât timp cât arenda este activă, indiferent de cine deține locuința .

Există câteva situații în care contractul de leasing poate fi încheiat mai devreme. Unul este dacă există un termen în contractul de închiriere care să precizeze că proprietarul (vânzătorul) are dreptul de a rezilia contractul de leasing dacă vinde sau transferă proprietatea; în acest caz, contractul de închiriere poate fi reziliat în mod legal atunci când cumpărați locuința. Cealaltă excepție este dacă achiziționați proprietatea ca urmare a unei blocări, caz în care puteți respecta regulile statului în ceea ce privește notificarea de a pleca. În statul Washington, de exemplu, trebuie să îi dați chiriașilor o notificare de 60 de zile pentru a elibera o proprietate închisă înainte de a putea începe o acțiune de evacuare. În unele cazuri, chiriașii vor fi de acord să renunțe mai devreme cu o ofertă "cash pentru chei" de la noul proprietar, mandatar sau bancă.

În cele din urmă, dacă intenționați să folosiți casa ca resedinta principală (și nu ca o proprietate de închiriere), puteți utiliza o evacuare de mutare a proprietarului (OMI) pentru a obține un chiriaș să se mute. Regulile pentru acest lucru variază în funcție de stat, însă, în general, trebuie să vă mutați în casă în termen de 90 de zile de la evacuare și să trăiți în el ca resedinta principală timp de cel puțin trei ani.

Linia de fund

Un prim pas important este să revizuiți documentele de închiriere înainte de a vă închide, astfel încât să știți la ce vă aflați și astfel puteți să vă asigurați că contractul de închiriere este bine scris și structurat în conformitate cu legile locale de închiriere . Dacă se pare ceva, cereți vânzătorului să fixeze limba ca o condiție a închiderii. De asemenea, este important să obțineți nu numai înregistrările pentru orice chirie plătită și depozite de garanție, ci și banii (acesta ar trebui să vă fie transferat la declarația de închidere). Probabil că va trebui să păstrați depozitul de securitate într-un cont de încredere (în funcție de statul dvs.), iar agentul de închidere ar trebui să promoveze plata curentă a chiriei între dvs. și vânzător.

De asemenea, asigurați-vă că vânzătorul furnizează documentația cu privire la starea proprietății înainte ca locatarul să se mute - dacă există daune, veți avea dificultăți în a dovedi că chiriașul este responsabil fără un raport de check-in. Dacă este posibil, întâlniți-vă cu chiriașii înainte de închidere, astfel încât să puteți verifica starea actuală a casei și să discutați termenii de închiriere.

În cele din urmă, asigurați-vă că sunteți în mod corespunzător asigurat. O politică standard de proprietar nu va face treaba. Informați-vă asigurătorului că locuința este închiriată pentru a fi acoperită în caz de răniți de chiriaș, neglijență și alte pierderi. (Vezi și tutorialul nostru: Ghidul complet de a deveni proprietar .