Cumpărarea împotriva închirierii în zona San Francisco Bay este o enigmă. Dacă un oraș câștigă primul loc pe o listă, dorește ca clasamentul să fie pentru ceva de invidiat, cum ar fi "cele mai bune orașe din SUA" (Charleston, SC, Travel + Leisure), "Fittest Cities in America" , American Fitness Index) sau "America's Best Cities for Foodies" (Houston, Travel + Leisure). Din păcate, în timp ce San Francisco duce fără îndoială multe liste de "cele mai bune", are distincția dubioasă de a fi primul pe lista "10 orașe cu cea mai mare rată" de la ApartmentList. com (citiți raportul). Chiria mediană pentru un apartament cu două dormitoare este de $ 4, 550 pe lună în oraș de golf, care iese la (gulp) 54, 600 dolari pe an - aproape de patru ori rata națională.

Orașul este, de asemenea, scump pentru cumpărători. Prețul median de vânzare la domiciliu este de 1 USD. 18 milioane, potrivit datelor de la agregatorul imobiliar Trulia. Pentru comparație, prețul mediu de vânzare pentru casele existente din SUA este de 234 de dolari, 900 de dolari - aproximativ 20% din San Francisco. Cu prețuri ridicate în jur, este greu de știut dacă închirierea sau cumpărăturile au cel mai mult sens. Iată câteva considerații care vă vor ajuta să luați o decizie. (Pentru mai multe detalii, vezi Cât de mulți bani trebuie să trăiești în San Francisco? )

Considerații de cumpărare și de închiriere: Raportul preț-închiriere

Raportul preț-închiriere oferă indicii cu privire la faptul dacă închirierea sau cumpărarea au un sens financiar mai bun pe o anumită piață imobiliară. Pentru a calcula, împărțiți prețul mediu de vânzare cu chiria medie anuală pentru o locuință comparabilă. În general, piața favorizează cumpărătorii dacă raportul este mai mic de 15 și are rentații dacă raportul este mai mare de 20 (rapoartele între 15 și 20 pot merge oricum). Folosind cifrele de mai sus, raportul preț-închiriere în San Francisco ar fi 21,6 (1,8 milioane de euro împărțit cu 54, 600 dolari), ceea ce înseamnă că este mai bine să închiriezi. Cu toate acestea, în timp ce raportul preț-închiriere este un bun punct de plecare, nu spune toată povestea.

Probleme de timp

Din punct de vedere financiar, poate cel mai important aspect este cât timp aveți de gând să stați acasă. Ca regulă generală, este logic să cumpărați dacă veți fi acolo timp de cel puțin cinci până la șapte ani - timpul necesar recuperării costurilor inițiale pentru obținerea unui credit ipotecar și a costurilor de backend pentru vânzarea casei. Orice mai puțin de cinci ani și probabil că veți pierde bani.

Rata de ipotecă

Chiar și o mică modificare a ratelor ipotecare poate afecta în mare măsură costul total al cumpărării unei case. De exemplu, un credit ipotecar de 500 de dolari, de 30 de ani, cu dobândă de 4%, te-ar costa 287, 478 dolari pe întreaga durată a împrumutului. Cu o rată de 5%, plătiți 373 $, 023 în interes - mai mult de 90.000 $ mai mult. În mod evident, rata de ipotecă pe care o puteți obține va fi un factor important în decizia de a închiria sau cumpăra.

Calculator de închiriat sau cumpărare

Calculatorul de închiriere sau cumpărare al firmei Trulia vă ajută să vă decideți dacă este mai bine să închiriați sau să cumpărați prin compararea costului total al fiecăruia. Utilizatorii pot personaliza rezultatele introducând chiria lunară țintă, prețul țintă la domiciliu, durata de timp în casă, rata impozitului pe venit și rata ipotecară. Schimbarea oricărui parametru poate influența rezultatul și poate scade scara de la chiria la cumpărare sau invers. Să presupunem, de exemplu, o chirie lunară target de 4, 550 dolari (chiria mediană San Francisco pentru un apartament cu două dormitoare), un preț țintă de origine de $ 1. 18 milioane (prețul mediu de vânzare al orașului), o rată a impozitului pe venit de 25% și o rată a ipotecii de 4% 15%. Schimbând doar parametrul de timp, calculatorul arată că este de 6% mai ieftin de închiriat dacă intenționați să locuiți în casă timp de trei ani, în timp ce este de 22% mai ieftin să cumpărați dacă intenționați să rămâneți timp de șapte ani.

Copil nou pe bloc

O nouă opțiune de locuințe vine în zona San Francisco Bay, care combină flexibilitatea închirierii și beneficiile pe termen lung ale deținerii. Verbhouse lansează un program de leasing-cu-un-opțiune-cumpărare care permite participanților la program ("Verbees") să se mute în casele lor de vis acum cu opțiunea (dar nu obligatorie) de a cumpăra mai târziu. Verbees blochează chiria și prețul de achiziție de până la cinci ani, efectuează plăți lunare și creează capitaluri proprii spre proprietate, ceea ce poate elimina necesitatea unei plăți mari în avans atunci când vine vorba de finanțare.

Programul este conceput pentru aspiranții proprietarilor de case care nu au salvarea unei plăți în avans sau care au probleme de credit mici care pot fi reparate în următorii câțiva ani. "Verbhouse consideră că beneficiile emoționale, sociale și financiare ale proprietarilor de case ar trebui să fie atractive pentru toată lumea", spune directorul executiv al Verbhouse, Marjorie Scholtz. "Proprietarii de case nu sunt la îndemâna multor locuitori ai orașului, așa că Verbhouse a dezvoltat o soluție foarte necesară. "

Verbhouse este un San Francisco care ia decizia de chirie-proprietate imobiliară. Case de închiriat la propriu: cum funcționează procesul vă va spune mai multe despre această categorie.

Linia de fund

Chiar dacă zona San Francisco Bay Area este costisitoare, decizia de a închiria sau de a cumpăra nu ar trebui să se bazeze numai pe finanțe, ci și pe preferințele dvs. Unele dintre avantajele non-financiare ale închirierii care merită luate în considerare sunt flexibilitate mai mare, facilități pe care probabil că nu le puteți permite într-o casă (piscină, terenuri de tenis, săli de sport, hangouturi pe acoperiș etc.) și un proprietar care are grijă de majoritatea repararea și întreținerea. Beneficiile deținerii, pe de altă parte, includ factori precum stabilitatea mai mare, opțiunea de personalizare a casei și o mai mare intimitate.

Pe lângă factorii financiari, este important să vă gândiți la aceste elemente și să decideți ce este mai bine pentru dvs.: flexibilitate sau stabilitate, facilități sau personalizare, mai puțină muncă sau confidențialitate. Dacă tot nu vă puteți rezolva, vă poate fi de ajutor să consultați un agent imobiliar cu experiență, care vă poate ajuta să evaluați avantajele și dezavantajele închirierii și cumpărării în zona San Francisco Bay.(Mai mult, vezi Pentru a închiria sau a cumpăra? Există mai multe lucruri decât banii .)