Ați revizuit cerințele pentru tipul de ipotecă pe care îl doriți. Asigurați-vă că aveți scorul de credit, plățile în avans și datoria-venit-venit (DTI) împrumutul impune. Deci, de ce a fost respinsă cererea dvs. de împrumut?

Cerințele mai stricte numite suprapunerile împrumutătorului sunt de vină. Împărțitorii creditorilor sunt regulile brokerilor și băncilor ipotecare individuale care sunt mai stricte decât regulile pe care entitățile guvernamentale le stabilesc pentru diferite produse ipotecare.

-> ->

Suprapunerile de împrumut provin de asemenea sub forma unor cerințe mai stricte de documentare, cum ar fi necesitatea de a depune mult mai multe documente (de exemplu, declarații bancare) pentru o refinanță FHA Streamline, decât necesită FHA în sine. Documentele care nu trec prin colectare pot duce, de asemenea, la respingeri neașteptate. Împărțirea creditorilor afectează și refinanțele.

Acest articol mai întâi detaliază ce sunt suprapunerile împrumutătorilor. Apoi explică cum puteți, ca împrumutat, să vă îmbunătățiți șansele de a obține o ipotecă în ciuda suprapunerilor impuse de creditor.

Criterii minime ale împrumutatului pentru calificarea în ipotecă Criteriile minime pe care trebuie să le îndepliniți pentru a obține o ipotecă depind de tipul de ipotecă pentru care solicitați. Pentru cele mai multe credite ipotecare, Fannie Mae și Freddie Mac au stabilit liniile directoare, deoarece aceste două entități cumpără un procent semnificativ de credite ipotecare de la creditorii și brokerii care îi provoacă. Pentru o ipotecă FHA, Departamentul Locuințelor și Dezvoltării Urbane (HUD) stabilește aceste criterii, deoarece guvernul plătește creditorii atunci când debitorii se angajează în aceste împrumuturi. În mod similar, Departamentul Afacerilor Veteranilor garantează și stabilește calificările minime ale împrumutătorilor pentru creditele VA.

În timp ce Fannie Mae, Freddie Mac, HUD și VA stabilesc criteriile minime ale împrumutătorilor, ei nu eliberează ipoteci: creditorii fac. Deoarece creditorii trebuie să-și protejeze propriile interese financiare, aceștia pot alege să utilizeze criterii de creditare mai stricte dacă nu simt că standardele minime sunt suficient de mari.

De exemplu, în timp ce FHA ar putea avea nevoie de un scor FICO minim de 580 pentru a se califica pentru programul FHA de 3%, un creditor ar fi învățat din propria experiență că împrumutații FHA cu scoruri de credit sub 640 implicit, așa că va extinde numai împrumuturile FHA către debitori cu cel puțin acel scor de credit. Chiar dacă FHA asigură împrumutul, creditorii încă mai doresc să evite blocările costisitoare. Creditorii impun și suprapuneri pentru a reduce riscul ca aceștia să fie nevoiți să cumpere o ipotecă pe care au vândut-o Fannie sau Freddie. Fannie și Freddie pot forța o răscumpărare dacă un creditor nu reușește să urmeze liniile directoare ale acestor entități. Post criza de locuințe, aceste buyback-uri forțate, de asemenea, numit "spate" sau "răscumpărări," cauzat probleme majore pentru creditori. Creditorii, la rândul lor, au devenit mai precauți în emiterea de ipoteci.

În cazul în care vă aflați la limita cerințelor minime specificate de Fannie, Freddie, HUD sau VA, orice cerințe suplimentare impuse de un creditor vor însemna probabil că ați câștigat " t se califică pentru un credit ipotecar. Deci, cum găsiți un creditor care nu are suprapuneri?

"Creditorii de obicei nu fac publicitate pe larg despre folosirea suprapunerilor sau, invers, despre lipsa suprapunerilor", spune Scott Fletcher, EVP de politică de creditare și creditare la Fairway Independent Mortgage Corp din New Berlin, Wis. în unele cazuri, debitorii pot revizui linii directoare ale creditorilor on-line pe pagina de internet a creditorului. Cu toate acestea, în multe cazuri, acest tip de cercetare va necesita o discuție aprofundată cu un angajat al creditorului despre situația lor specifică și dacă creditorul are programe ipotecare care se va potrivi [nevoilor lor]. "

Amy Tierce, vicepreședinte regional al Fairway's Needham, sucursala din Massachusetts, spune că poate fi foarte greu pentru un consumator să-și dea seama dacă un creditor folosește suprapuneri. Ea spune că debitorii ar trebui să înceapă cu o trimitere către un creditor, care va examina cu atenție profilul financiar al împrumutatului. În cazul în care creditorul nu poate aproba împrumutul, acesta ar trebui să fie în măsură să facă referire la un alt împrumutat competent care poate. Suprapunerile de împrumut nu adaugă doar reguli de subscriere mai restrictive, spune ea. Acestea afectează, de asemenea, ratele dobânzilor, cu fiecare suprapunere care însoțește o ajustare a ratei. "Creditorii care elimină suprapunerile de subscriere vor avea, în general, creșteri ale prețurilor incluse în rate", spune ea.

"Cei mai mulți ofițeri de împrumut nu știu că își pot folosi învelișul sau că fiecare împrumutător poate face ceva diferit", spune brokerul ipotecar Todd Huettner de la Huettner Capital din Denver, Colo "Diferențele pot fi uriașe. din motivul pentru care atât de mulți oameni nu au primit un împrumut atunci când se pot califica într-adevăr. Ei nu îndeplinesc cerințele unui creditor specific, dar pot fi în regulă cu altul ", spune el.

În cazul în care debitorii pot găsi un creditor care vinde direct Fannie sau Freddie, ar putea să evite suprapunerile pe care le pot avea băncile mari. Este dificil să găsim astfel de creditori, spune Dean Vlamis, vicepreședinte al creditării rezidențiale cu credite ipotecare PERL din Chicago. În cazul în care un împrumutat a venit la el cu scorul de credit sau provocări datorie-venit venit, el ar putea căuta un creditor de sfârșit care nu au suprapuneri care ar împiedica împrumutatul de la calificare. El are această flexibilitate, deoarece PERL este creditor corespondent, ceea ce înseamnă că angajează și finanțează împrumuturi, apoi le vând după închidere.

"Concluzia este că majoritatea creditorilor au doar o singură opțiune, deci nu mai ai noroc dacă nu îți atingi suprapunerile", spune Huettner. Consumatorii nu știu, iar ofițerii de împrumut de obicei nu știu sau nu vă vor spune dacă un alt creditor vă va aproba împrumutul. Lucrul cu un broker vă oferă acces la o varietate de creditori și posibil mai multe opțiuni.

Suprapunerile de împrumut și modificarea condițiilor de piață

Suprapunerile împrumutului nu sunt stabilite în piatră; ele se schimba pe măsură ce se schimbă condițiile economice și condițiile pieței imobiliare.

"Creditorii își vor adapta standardele de subscriere, inclusiv suprapunerile, ca răspuns la multe lucruri", spune Fletcher. "Schimbările de pe piața locuințelor, apetitul investitorilor, mediul de reglementare, forțele pieței (competiția) va determina creditorii să-și evalueze în permanență standardele ", spune el.

Motivul evident al băncilor de a ușura suprapunerile lor este banii, spune Vlamis. "Dacă doresc să-și mărească afacerea ipotecară, pot să-și ușureze liniile directoare, făcând astfel mai ușor să împrumute", spune el. Tierce afirmă că, atunci când creditorii sunt mai încrezători în economie și mai puțin temători de scăderea valorilor acasă și a potențialelor blocări ale pieței, suprapunerile se pot ușura.

tendința ca suprapunerile să se schimbe din când în când înseamnă că așteptarea vă va permite în cele din urmă să vă calificați. Păstrați-vă între timp finanțele în ordine.

Linia de fund

Suprapunerile în general rănesc debitorii care au un risc potențial mai mare de neplată din cauza problemelor legate de credit sau a unei plăți limitate în jos, spune Vlamis.

La fel de frustrant ca poate fi respins, împrumutații pot folosi experiența ca punct de plecare pentru a face schimbări - cum ar fi curățarea creditelor și economisirea mai mult pentru o plată în avans - ceea ce le va permite să se califice pentru un credit ipotecar în viitor.