Terminologia ipotecară te-a scăpat? Nu vă îngrijorați: Figurați toate frazele și vocabularul complicat, cum ar fi "amortizarea" și "împrumutul la valoare", este suficient pentru a intimida orice debitor. Și dacă vă gândiți să refinanțați ipoteca, pregătiți-vă să învățați niște termeni noi: "împrumut de retragere" și "refinanțare de rată / termen". Să vă prezentăm.

Elementele de bază

În primul rând, gândiți-vă la refinanțare ca înlocuirea unei ipoteci existente cu alta sau consolidarea unei ipoteci ipotecare într-un singur împrumut. (Pentru mai multe detalii despre acesta, Vezi trebuie să combin două ipoteci într-unul? ) Ieșiți cu vechiul (ipoteca) și cu noul, așa cum se spune. Odată ce refinanțezi, împrumutul tău vechi este plătit, iar unul nou este pus în locul lui.

Există o mulțime de motive pentru a lua în considerare refinanțarea. Economisirea banilor este una evidentă. În august 2008, valoarea medie a ipotecii fixe de 30 de ani a avut o rată a dobânzii de 6,5%. După criza financiară, ratele pentru același tip de ipotecă au fost practic reduse la jumătate. Cu o economie potențială, de exemplu, 500 de dolari pe lună pe o locuință de 250 000 de dolari, refinanțarea a avut sens pentru o mulțime de oameni. Acest lucru a dus la un val de refinanțe care continuă acum, cu câțiva ani mai târziu. Chiar și o diferență de un punct în rata dvs. ar putea reprezenta o reducere de 150 $ a plății dvs. (Pentru mai multe informații despre acest subiect, consultați: ar trebui să vă refinanțeze ipoteca atunci când rata dobânzii ar fi scăzută?)

Refinanțarea poate oferi, de asemenea, șansa de a vă transforma ipoteca cu rată fixă ​​într-o rată fixă, pentru a bloca plățile cu dobândă mai scăzută, mai ales dacă ratele par să fie mai mari.

Două tipuri de credite

Există două împrumuturi de bază de refinanțare. Cea mai simplă și cea mai simplă este refinanța ratei / termenului (refi). Nu se schimbă mâinile reale în acest caz, în afara taxelor asociate împrumutului. Mărimea ipotecii rămâne aceeași; pur și simplu tranzacționați termenii actuali ai ipotecii pentru termeni mai noi (probabil mai buni). În schimb, într-un împrumut de retragere, adică refinanțare în numerar, noua ipotecă este mai mare decât cea veche. Împreună cu noile condiții de împrumut, sunteți, de asemenea, avansat cu bani în mod eficient, luând echitatea din casa dvs., sub formă de numerar sau pentru a achita alte datorii.

Puteți beneficia de o rată / termen de refi cu un raport mai mare împrumut-valoare. (Este mai ușor să obțineți împrumutul, cu alte cuvinte, chiar dacă sunteți un risc de credit mai sărac.) Creditele de lichidare vin cu termeni mai stricți. Dacă doriți ca o parte din capitalul pe care l-ați construit în casa dvs. să fie plătit în numerar, probabil că vă va costa - cât de mult depinde de cât de mult ați câștigat capitalul în casa dvs. și de scorul dvs. de credit.

De exemplu, dacă scorul FICO al împrumutatului este de 700, raportul împrumut-valoare este de 76%, iar împrumutul este considerat cash-out, creditorul poate adăuga 0.750 de puncte față de costul inițial al împrumutului. (Fiecare creditor este diferit.) În cazul în care suma împrumutului a fost de 200, 000 dolari, de exemplu, creditorul ar adăuga $ 1, 500 la cost. Alternativ, împrumutatul ar putea plăti o rată a dobânzii mai mare - de la 0,125% până la 0,25% mai mult, în funcție de condițiile pieței.

De ce termenii mai dure? Deoarece împrumuturile de împrumut poartă un risc mai mare pentru creditor, potrivit Casey Fleming, consultant ipotecar, C2 Financial Corporation și autorul "Ghidului împrumutului: Cum să obțineți cea mai bună ipotecă posibilă". "" Statistic, un împrumutat este mult mai probabil să se îndepărteze de o casă dacă are probleme dacă nu și-a scos deja echitatea. Este adevărat în special dacă a scos mai mult decât a investit inițial în plata în avans. În consecință, orice împrumut care este considerat cash-out este prețat mai mare pentru a reflecta acel risc, până când nu există atât de mult capital, încât împrumutatul nu mai este probabil să plece. "

Dar un scor mai mare de credit și un raport mai mic între împrumuturi și valori pot schimba numerele în favoarea ta. De exemplu, un împrumutat cu un scor de credit de 750 și un raport împrumut-valoare mai mic de 60% nu va plăti niciun cost suplimentar pentru un împrumut de retragere, deoarece acesta nu are mai multă probabilitate de a nu mai avea împrumut decât dacă el sau ea face o rată / termen refi.

Împrumutul dvs. poate fi un împrumut de retragere chiar dacă nu primiți bani înapoi. Dacă plătiți carduri de credit, împrumuturi auto sau orice altceva care nu a fost inițial parte a ipotecii dvs., creditorul probabil consideră că este un împrumut de retragere. Dacă consolidați două credite ipotecare într-o singură și unul a fost inițial un împrumut de retragere, noul împrumut consolidat va fi și cash-out.

Deși mulți experți în domeniul finanțelor personale ar recomanda împotriva dezbinării casei dvs. de capitaluri proprii într-o refinanță de retragere, date recente de la Freddie Mac arată că americanii aleg acest tip de împrumut la rate nu după criza financiară.

Aproape jumătate dintre debitori au ales opțiunea de retragere în primul trimestru al anului 2017 - mult sub nivelul de 90% atins chiar înainte de criza financiară, dar cu mult mai mare decât în ​​2012, când nivelurile au scăzut la 12%. De ce creșterea? Nu numai că rata creditelor ipotecare rămâne scăzută, în ciuda creșterii ratei dobânzii, prețurile locuințelor în multe zone ale țării au crescut până în momentul în care proprietarii de case au suficiente capitaluri proprii pentru a face o refinanțare de tip cash-out în valoare de cheltuială. Aceste rapoarte mai mari la împrumuturi, precum și bilanțurile personale îmbunătățite ale americanilor fac mai ușoară calificarea.

O interacțiune interesantă

Cu ajutorul brokerului dvs. ipotecar, este posibil să generați puțin din refinanțare, fără a fi considerat un împrumut de retragere (și generarea comisioanelor suplimentare care vin împreună cu acesta). Practic, funcționează profitând de suprapunerea fondurilor la sfârșitul unui împrumut și începutul altui împrumut. Iată cum o descrie Fleming:

"Aveți dreptul să finanțați costurile de închidere într-o rată / termen refi. Majoritatea creditorilor permit ca aceste costuri de închidere să includă cheltuielile plătite în avans, cum ar fi dobânda preplătită, dobânda neachitată acumulată pe ipoteca dvs. existentă, banii necesari pentru a vă pre-finanța contul escrow și chiar impozitele pe proprietate și asigurarea dacă aveți timp .

"Când refinanțezi, plătești dobânda acumulată pe ipoteca existentă până în ziua în care este plătită. Îți plătești în avans dobânda pentru noul împrumut din ziua în care finanțezi până la prima lună următoare și atunci nu veți efectua o plată în luna următoare, prin urmare, ați finanțat o dobândă de o lună pentru ipoteca dvs. în cadrul noului împrumut.

"Dacă aveți un cont bancar (sau escrow) ipotecă, atunci creditorul dvs. existent deține unii dintre banii dvs. - cel puțin două luni de impozite și asigurare fiecare. Când refinanțezi, noul dvs. creditor va avea nevoie de niște bani în mână atunci când facturile și taxele de asigurare vor veni datorate, astfel încât să le ceară niște bani în față. De obicei, puteți finanța acest lucru.

"Apoi, după ce împrumutul tău închide vechiul tău împrumutător - care ține o parte din banii tăi - îți trimite un cec echivalent cu soldul contului escrow când ai plătit împrumutul ăsta. unele dintre comisioane se modifică puțin până la finanțare, majoritatea creditorilor permit un pic de amortizare - până la 2 000 de dolari în numerar înapoi în escrow fără a fi considerat împrumut cash-out.

"Ce inseamna acest lucru este ca poti finanta" costuri "care nu sunt cu adevarat costul de a incepe imprumutul, ci mai degraba reprezinta costul de a avea imprumutul. să fie foarte fezabilă să generezi aproximativ 4 000 de dolari în numerar - circumstanțele potrivite, dacă ar fi structurate cu atenție - fără să plătești o pedeapsă de lichidare. "

Linia de fund

Munca dvs. ca debitor este să aveți suficientă cunoaștere pentru a discuta despre opțiuni cu creditorul dvs. Pentru majoritatea oamenilor, evitarea costului suplimentar al unui împrumut de retragere este cea mai bună mișcare financiară.În cazul în care aveți un anumit motiv pentru a lua numerar din casa dvs., un împrumut de retragere poate fi valoros, dar amintiți-vă că suma suplimentară pe care o veți plăti în interes pe întreaga durată a împrumutului o poate face o idee proastă.