Aveți nevoie de o modalitate de a plăti o cheltuială majoră, cum ar fi trimiterea copilului la facultate sau renovarea bucătăriei dvs.? Sau doriți să eliminați, odată pentru totdeauna, acele solduri restante ale cărților de credit? Răspunsul ar putea fi, literalmente, în propria curte. Dacă aveți suficiente fonduri în casa dvs., puteți împrumuta împotriva acesteia la o rată a dobânzii scăzută; ca primă, plata dobânzilor este, în general, deductibilă din punct de vedere fiscal.

Există două moduri de bază pentru a vă folosi reședința ca garanție: un împrumut de capital propriu și o linie de credit pentru acasă (HELOC). Iată punctele pe care trebuie să le iei în considerare atunci când alegi între ele. (Pentru un grund rapid, consultați Împrumut de capital propriu față de HELOC: Diferența ).

Pentru ce sunt banii?

Prima întrebare: Care este scopul împrumutului? Un împrumut de capital propriu, numit uneori un împrumut de împrumut în capitalul propriu, este o alegere bună dacă știi exact cât trebuie să împrumuți și la ce vei folosi banii. Sunteți garantat o anumită sumă, pe care o primiți în întregime la închidere. "Împrumuturile în capitalurile proprii sunt în general preferate pentru scopuri mai mari și mai scumpe, cum ar fi remodelarea, plata pentru învățământul superior sau chiar consolidarea datoriilor, deoarece fondurile sunt primite într-o sumă forfetară", spune Richard Airey, un ofițer de credite cu Finance of America Ipoteca Portland, Maine. Bineînțeles, atunci când aplicați, poate exista o anumită tentație de a împrumuta mai mult decât aveți imediat nevoie, deoarece obțineți o singură plată și nu știți dacă veți beneficia de un alt împrumut în viitor.

În schimb, un HELOC este o alegere bună dacă nu sunteți sigur cât va trebui să împrumutați sau când. În general, vă oferă acces permanent la numerar pentru o perioadă stabilită (uneori până la 10 ani). Puteți împrumuta împotriva liniei dvs., rambursați-o integral sau parțial și apoi împrumutați banii din nou mai târziu, atât timp cât vă aflați încă în perioada introductivă a HELOC. Cu toate acestea, o linie de credit este revocabilă. Dacă situația dvs. financiară se înrăutățește sau valoarea de piață a casei dvs. scade, creditorul dvs. ar putea decide să vă scadă linia de credit sau să o închideți cu totul. Deci, în timp ce ideea din spatele unui HELOC este că poți atrage fondurile cât ai nevoie de ele, abilitatea ta de a accesa acești bani nu este un lucru sigur. "HELOC-urile sunt cel mai bine utilizate pentru obiective pe termen scurt, spun 12-20 de luni, deoarece rata [dobânzii] poate fluctua și este, în general, legată de rata de bază", spune Airey.

Factori de interes

De ani de zile, o atenție majoră în ceea ce privește obținerea unui împrumut de tip home-equity sau a unui HELOC era rata dobânzii. Ratele pe HELOC au fost, de obicei, cu cel puțin un punct procentual mai mic decât rata dobânzii la împrumuturile pentru acasă, așa că a fost tentant să alegi HELOC, chiar dacă rata este variabilă, pe cele de mai jos).

Astăzi, însă, HELOC au un avantaj neglijabil față de împrumuturile pentru acasă. Potrivit sondajului săptămânal efectuat de Bankrate asupra creditorilor majori pentru 9 septembrie 2015, un împrumut de capital de 30 000 dolari SUA a avut o rată medie a dobânzii de 5,22%, iar aceeași dimensiune HELOC a avut o rată medie a dobânzii de 4,75% diferență de mai puțin de jumătate de procente. (Aflați despre un factor major care afectează ratele dobânzilor în Cum se întâlnesc Comitetele Federale pentru Piața Deschisă și prețurile stocurilor .

Totuși, trebuie să luați în considerare nu numai diferența curentă a ratelor dobânzilor, ratele dobânzilor sunt îndreptate. Dacă credeți că vor rămâne aceleași sau vor scădea, puteți opta pentru rata inferioară a HELOC. Dacă credeți că ratele sunt îndreptate, este posibil ca un împrumut de capital propriu să fie cel mai bun. De fapt, analistii se asteapta ca ratele dobanzilor sa creasca in viitorul apropiat, astfel incat blocarea actiunilor mici de actiuni ale actiunilor locale ar putea avea un sens. (Vezi Înțelegerea ratelor de împrumut pentru capitalul propriu pentru mai multe.)

Timpul de rambursare

De asemenea, este important să se ia în considerare modul în care este structurat fiecare împrumut. Un împrumut de capital propriu funcționează ca o ipotecă convențională cu rată fixă. Împrumutați o sumă stabilită la o rată fixă ​​a dobânzii și efectuați plăți egale pe întreaga durată a împrumutului, care poate dura oriunde între cinci și 30 de ani. Oricare ar fi perioada, veți avea plăți lunare stabile și previzibile pentru durata de viață a împrumutului.

În schimb, termenul de împrumut al HELOC are două părți: o perioadă de retragere și o perioadă de rambursare. Perioada de retragere, în cursul căreia puteți retrage fonduri, ar putea dura 10 ani, iar perioada de rambursare ar putea dura încă 20 de ani, făcând HELOC un împrumut de 30 de ani. După terminarea perioadei de tragere, nu puteți împrumuta mai mulți bani.

În timpul perioadei de draw-out a HELOC, trebuie să efectuați plăți, dar acestea tind să fie mici, adică să plătească doar dobânda. În perioada de rambursare, plățile devin substanțial mai mari, deoarece acum plătiți principalul. Banca americană, de exemplu, permite debitorilor săi HELOC să plătească fie dobânzi numai, fie 1% sau 2% din soldul restant în timpul perioadei de tragere. În perioada de rambursare de 20 de ani, trebuie să rambursezi toți banii pe care i-ai împrumutat, plus dobânda la o rată variabilă.

Scăderea plăților la debutul noii perioade a dus la șocuri de plată pentru mulți debitori care nu au pregătit HELOC. În cazul în care sumele sunt suficient de mari, acestea pot provoca chiar și celor din strâmtorile financiare neplată. Și dacă aceștia nu plătesc plățile, își pot pierde casele - garanția pentru împrumut, amintiți-vă.

Long View

Dacă sunteți tipul de persoană care are o imagine de ansamblu asupra deciziilor dvs. financiare, un împrumut de origine poate avea mai multă sens. Deoarece împrumutați o sumă fixă ​​la o rată fixă ​​a dobânzii, scoaterea unui împrumut în capitalul propriu înseamnă că știi cât de mult vei plăti pentru împrumut pe termen lung în momentul în care îl scoti (deși poți reduce suma respectivă dacă plătiți anticipat împrumutul sau refinanțați la o rată mai mică). Împrumutați 30, 000 de dolari la 5. 5% timp de 20 de ani și puteți calcula cu ușurință că costul total al împrumutului, inclusiv dobânda, va fi de 49, 528 USD.

Cu un HELOC, știi că maximul pe care îl vei împrumuta este suma limită de credit, dar nu știi cât de mult vei împrumuta. De asemenea, nu știți ce rată a dobânzii veți plăti. Aceasta înseamnă că este dificil să calculați costul pe termen lung al HELOC.

Desigur, ar putea fi ușor să potriviți un HELOC în imaginea dvs. mare dacă doriți doar să aveți o linie de credit la îndemână și nu intenționați să o utilizați prea mult. Dar dacă intenționați să valorificați greu HELOC și doriți să știți cum ar putea arăta valoarea dvs. netă în 20 de ani, este mult mai greu de anticipat.

Cel mai bun din ambele lumi

Nu se poate decide între cele două vehicule? Nu vă îngrijorați: există modalități de a obține o anumită stabilitate a împrumutului de acasă, cu o flexibilitate a HELOC. Unii creditori dau împrumutătorilor opțiunea de a converti un sold HELOC la un împrumut cu rată fixă. De exemplu, U. S. Bank vă permite să blocați o rată fixă ​​a dobânzii pentru termeni cum ar fi 15 sau 20 de ani pentru întregul sau pentru o parte a soldului cu rată variabilă. Puteți avea până la trei solduri cu rată fixă ​​la un moment dat. Bank of America și Wells Fargo oferă, de asemenea, opțiuni cu rată fixă ​​la HELOC (folosindu-le, de fapt, pentru a înlocui împrumuturile de capital propriu, pe care le-au încetat să le ofere cu totul).

Pentagonul Federal Credit Union, una dintre cele mai mari uniuni de credit ale națiunii (care oricine se poate alătura pentru o mică taxă) oferă o altă opțiune interesantă: un HELOC 5/5, unde rata dobânzii se schimbă doar o dată la cinci ani.

Linia de fund

Țineți minte că doar pentru că puteți împrumuta împotriva proprietății casei dvs. nu înseamnă că trebuie. Dar, dacă aveți nevoie, există mai mulți factori care trebuie luați în considerare atunci când decideți cel mai bun mod de a împrumuta: modul în care veți folosi banii, ceea ce s-ar putea întâmpla cu ratele dobânzilor, planurile financiare pe termen lung și toleranța dvs. la riscuri și rate fluctuante.

Unii oameni nu se simt confortabil cu rata variabilă a dobânzii HELOC și preferă împrumutul de capital propriu pentru stabilitatea și predictibilitatea de a ști exact cât vor fi plățile lor și cât de mult vor datora în totalitate. Creditele pentru împrumuturi la domiciliu sunt mult mai ușor de lucrat într-un buget, după cum subliniază Airey. În plus, "împrumuturile fixe în capitalul propriu au ca rezultat cheltuieli mai puțin frivoloase." Cu un HELOC, "plățile cu dobândă redusă și accesul ușor pot fi tentante pentru cei care nu sunt disciplinați financiar. "Airey spune (a se vedea Cum HELOC poate să vă rănească ) .Dacă aveți această disciplină, cu toate acestea, și ca ideea unei surse mai deschise de fonduri, linia de credit ar putea fi opțiunea pentru dvs.