Cumpărarea unei case pe plajă poate oferi o rentabilitate excelentă a investiției (ROI), vă va oferi un flux de venituri fiabile și vă va oferi un loc pe plajă în vacanță gratuit atunci când doriți.

Metoda urmată de mulți investitori ai casei de plajă este să achiziționeze casa și apoi să o închirieze în timpul perioadelor de turism de vârf. De exemplu, un proprietar de plajă din Florida ar fi asigurat că locuința sa este disponibilă în chirie în perioada sezonului de iarnă din octombrie până în martie, când locuitorii statelor din Midwestern și New England coboară pe statul Sunshine pentru a scăpa de frig.

Mulți investitori imobiliari care găsesc o casă de plajă într-o zonă cu mare cerere de închiriere și o păstrează ocupată pe tot parcursul sezonului aglomerat pretinde că vor face destui bani în acele luni pentru a acoperi cheltuielile pentru întregul an permițându-le să trăiască gratuit în casă în timpul sezonului nonpeak. Conceptul este remarcabil atrăgător. Proprietatea unei case de vacanță pe plajă este ceva la care mulți aspiră mulți americani, în timp ce deținerea unei astfel de case gratuit este chiar mai bună.

- <->

Înainte de a lua plonja, totuși, înțelegeți economia deținerii unei case pe plajă și provocările cu care vă confruntați să vă alăturați rândurilor. Afacerea imobiliară scumpă, costurile ridicate ale împrumuturilor, ratele exorbitante de asigurare, facturile, și insuficiența administrării proprietății reprezintă unele dintre dificultățile pe care le puteți aștepta să le întâlniți ca proprietar de plajă.

Costurile imobiliare

Nimic nu adaugă o primă la prețul unei case ca o locație pe malul mării. Chiar și o casă situată la doar câțiva pași de plajă costă mult mai mult decât o casă asemănătoare de 10 mile în interiorul țării.

De exemplu, în Delray Beach, Florida, un oraș popular de plajă din Palm Beach County, prețul median al locuințelor în 2017 a fost de 254 000 de dolari, potrivit lui Zillow. Cu toate acestea, casele de pe malul mării sunt disponibile pentru sub 1 milion de dolari.

Faptul că imobilele de lângă plajă costă în mod obișnuit o mulțime de bani nu reprezintă informații inovatoare, dar nu se poate sublinia prea mult ce investiție mare faceți atunci când vă decideți să cumpărați o casă de plajă. Acest lucru face cu atât mai important să înțelegeți economia investiției, în special costurile cu care vă veți confrunta.

Costurile îndatorării

Rata dobânzii ipotecare pentru o investiție sau o proprietate de vacanță este aproape întotdeauna mai mare decât pentru o proprietate ocupată de proprietar. Casele de pe plajă sunt deosebit de provocatoare deoarece, datorită prețurilor lor ridicate, probabil că ipoteca dvs. va fi un împrumut jumbo, care tinde să fie mai scump decât un împrumut conform.

În cazul unei împrumuturi de 1 milion de dolari, un singur punct procentual adăugat la rata dobânzii dvs. poate ridica substanțial plata dvs. lunară. Plata principalului și a dobânzii la o ipotecă de 1 milion de dolari, la o rată de 4% și un termen de 30 de ani, este de 4,774 de dolari.Aceeași ipotecă, dar la 5% dobândă costă 5 $, 368 pe lună în principal și dobândă. O diferență de 600 USD pe lună poate să nu pară prea mult, mai ales atunci când se ocupă de sumele de investiții în milioane, dar pe o declarație bugetară, ar putea fi diferența dintre aterizarea în negru și în roșu.

Ratele de asigurare

Asigurarea proprietarilor de case pe casa dvs. de plajă este probabil să fie de câteva ori mai scumpă decât pentru casa ta primară. Aproape toate statele de coastă solicită proprietarilor de plajă să cumpere asigurări de inundații. În special pe Coasta de Est, primele pentru această acoperire au crescut în secolul XXI, datorată în mare parte mai multor uragane care lovesc regiunea și provoacă pagube mari și costisitoare.

O primă anuală de 10 000 de dolari sau mai mult pentru asigurarea inundațiilor nu este neobișnuită pentru o casă de pe plaja din Florida. Alte state din Coasta de Est, cum ar fi Carolina de Nord, sunt mult mai rezonabile, dar este îndoielnic că veți obține cât mai mult în veniturile din chirie fără cele 12 luni de vreme caldă. Costurile de asigurare în California sunt de obicei mai mici decât în ​​Coasta de Est, dar statul mai mult decât face pentru el cu prețuri exorbitante imobiliare.

facturile

facturile lunare pentru o casă de plajă se extind dincolo de facturile dvs. ipotecare, utilități și de cablu. În primul rând, factura dvs. fiscală ar putea fi gravă din cauza valorii casei dvs. de plajă. Mai mult, dacă casa pe plajă este o proprietate cu venituri, înseamnă că trebuie să plătiți și pentru lucruri precum marketing, publicitate, angajarea de persoane pentru a vă arăta proprietatea, pentru a procesa plățile în chirie și, dacă aveți ghinion, costurile legale care rezultă din litigiile chiriașilor. Acești bani se adaugă. Costurile de operare care nu includ ipoteca, impozitele și asigurările pot consuma cu ușurință jumătate din venitul de la casa ta de pe plajă.

Managementul proprietății

Gestionarea proprietății implică mult mai mult decât semnarea contractelor de închiriere și colectarea cecurilor de chirie. Atunci când se rupe ceva în casă, cum ar fi o unitate HVAC sau un frigider, este responsabilitatea dvs. ca proprietarul proprietății să îl fixeze. Întreținerea terenurilor, vopsirea, întreținerea acoperișurilor și controlul dăunătorilor reprezintă doar câteva alte lucruri pe care trebuie să le păstrați ca proprietar de plajă responsabil.

Dacă nu sunteți un investitor imobiliar cu normă întreagă fără alt loc de muncă, este îndoielnic că aveți timpul sau dorința de a jongla aceste responsabilități pe cont propriu. Chiar și investitorii imobiliari cu normă întreagă, în general, nu își administrează proprietățile proprii deoarece au prea multe pentru a le urmări.

Aceasta înseamnă că, probabil, doriți să angajați un manager de proprietăți pentru a coordona locurile de muncă, cum ar fi amenajarea teritoriului, întreținerea și repararea. În plus, un bun manager de proprietate poate comercializa casa pe plajă în timpul sezonului turistic, poate executa contracte de închiriere, se ocupă de evacuări și plăți întârziate, va arăta proprietatea proprietarilor interesați și va ocupa de chiriile plăților. Având un manager de proprietate puteți avea încredere este de neprețuit, mai ales dacă nu locuiți la distanță de călătorie de la casa ta de plajă.

Acestea fiind spuse, managerii buni de bunuri nu sunt ieftini.În funcție de amploarea serviciilor, majoritatea administratorilor de imobile percep 6-12% din chiria colectată. Acest lucru poate mânca în marginea ta rapid.