Vărsarea de fonduri imobiliare a decolat de la trecerea Actului de Startup al Afacerilor Jumpstart în 2012, iar piața se așteaptă să se extindă și mai mult. În octombrie 2015, SEC a pronunțat hotărârea definitivă cu privire la prevederile din titlul III din Legea JOBS, permițând investitorilor neacreditați să participe la tranzacții imobiliare aglomerate, alături de investitorii acreditați.

Investiția în proprietăți imobiliare prin intermediul unei platforme crowdfunding are anumite avantaje față de REIT sau proprietatea directă asupra proprietății. Unul dintre aceste avantaje este capacitatea de a alege între investițiile în datorii și în capitalul propriu. Înainte de a lua o plimbare în domeniul aglomerării imobilelor, este util să aveți o înțelegere a modului în care acestea diferă și care sunt riscurile. (Pentru mai multe informații despre elementele de bază ale aglomerării imobiliare, vezi Real Estate și Crowdfunding: o nouă cale pentru investitori.)

Cum funcționează investițiile în datorii

Atunci când investiți în instrumente de creanță imobiliare, investitorul acționează în calitate de creditor al proprietarului proprietății sau al sponsorului afacerii. Împrumutul este asigurat de proprietatea însăși și investitorii primesc o rată fixă ​​de rentabilitate care este determinată de rata dobânzii aferente împrumutului și de cât au investit. Într-o tranzacție cu datorii, investitorul se află în partea de jos a pachetului de capital, ceea ce înseamnă că acestea au prioritate atunci când vine vorba de revendicarea unei plăți din proprietate. (Pentru mai multe, consultați tutorialul: Explorarea investițiilor imobiliare.)

- 9 ->

Pro:

• Timp mai mic de deținere - Investițiile debite sunt cel mai des asociate cu proiectele de dezvoltare. Ca urmare, acestea au de obicei o perioadă de deținere mai scurtă în comparație cu investițiile în capitaluri proprii. În funcție de natura afacerii, timpul de așteptare poate dura între șase și 24 de luni. Acesta este un plus pentru investitorii care nu sunt confortabili care leagă activele pe termen lung.
• risc scăzut - datorită structurii tranzacțiilor; investitorii își asumă un risc mai mic cu investițiile datorate. Împrumutul este asigurat de proprietate, care acționează ca o poliță de asigurare împotriva rambursării împrumutului. În cazul în care proprietarul proprietății sau sponsorul este implicit, investitorii au capacitatea de a recupera pierderea investiției prin intermediul unei acțiuni de blocare a pieței.
• Venituri constante - Investițiile în datorii sunt mai previzibile în ceea ce privește valoarea și frecvența plăților returnate. În timp ce fiecare tranzacție este diferită, nu este neobișnuit ca investitorii să obțină randamente variind de la 8% la 12% anual. Aceste venituri sunt de obicei plătite lunar sau trimestrial.

Contra:

• Retururi reduse - Investițiile datorate implică un risc mai mic, dar un dezavantaj major este faptul că rentabilitatea este limitată de rata dobânzii la împrumut. Investitorii trebuie să fie clar dacă doresc să-și sacrifice potențialul de a câștiga randamente mai mari în schimbul unui pariu mai sigur.
• Taxe mai mari - În timp ce cele mai multe platforme de mobilier din domeniul imobiliar nu percep investitorilor nimic pentru a crea un cont și investiții în cercetare, există de obicei un tip de comision implicat pentru a participa la un acord. Platforma crowdfunding durează, de obicei, un procent din partea de sus înainte de a plăti orice dobândă, care poate să mănânce în randamentul dvs. Este posibil să existe și o taxă separată de origine a împrumuturilor care este transmisă investitorilor. (Pentru mai multe despre platformele de mobilier imobiliare, citiți: Top 5 Companii de Crowdfunding în domeniul imobiliar .)

Elementele de bază ale investițiilor în capitaluri proprii

În acest scenariu, investitorul este un acționar al unei proprietăți specifice, iar miza acestuia este proporțională cu suma pe care a investit-o. Returnările sunt realizate sub forma unei părți din venitul din chirie pe care îl generează proprietatea, minus taxele de serviciu plătite platformei crowdfunding. Investitorii pot, de asemenea, să plătească o parte din orice valoare de apreciere dacă proprietatea este vândută.

Pro:

• Nu există nicio plafonare a returnărilor - Investițiile în capitaluri proprii oferă un orizont mai larg, în ceea ce privește potențialul de câștig. Este posibil să se vadă venituri anualizate cuprinse între 18% și 25%. Din moment ce nu există limită, cerul este într-adevăr limita din perspectiva unui investitor.
• Beneficii fiscale - Un avantaj al unei proprietăți de investiții este posibilitatea de a deduce anumite cheltuieli asociate proprietății sale, cum ar fi amortizarea și costul reparațiilor. Cu fonduri de capital aglomerate, tranzacțiile sunt în mod normal structurate printr-o societate cu răspundere limitată, care este tratată ca o entitate cu flux în scopuri fiscale. Aceasta înseamnă că investitorii pot beneficia de deducerea amortizării fără a trebui să dețină proprietatea directă.
• Taxe reduse - Investițiile în capitalul propriu au potențialul de a fi mai ieftine în cazul taxelor. În loc să plătească onorariile în avans și comisioanele lunare de servicii, investitorii pot plăti o taxă anuală unică pentru a-și menține poziția în proprietate. Taxa este calculată ca procent din suma totală investită și deseori este cuprinsă între 1% și 2%.

Contra:

• Mai multă riscuri - Depășirea fondurilor de capital poate aduce mai mulți bani în buzunarele investitorilor, însă înseamnă a lua un pariu mai mare. Investitorii sunt al doilea în linie atunci când vine vorba de a primi o amortizare a investiției lor, și în cazul în care proprietatea nu reușește să se ridice la nivelul așteptărilor sale de performanță, care se poate traduce cu ușurință într-o pierdere.
• Perioadă de deținere mai lungă - Investitorii din capitalul propriu se uită la un interval de timp mult mai lung decât investitorii în datorii. Perioadele de așteptare se pot întinde pe parcursul a cinci sau chiar zece ani, ceea ce este un aspect important dacă sunteți interesat să păstrați un grad ridicat de lichiditate în portofoliul dvs.

Linia de fund

Crowdfunding este o opțiune atractivă pentru investitorii care doresc să investească în tranzacții imobiliare private într-un mod rentabil. Investiția minimă cu multe platforme variază de la 5 000 la 10 000 de dolari, ceea ce reprezintă un preț relativ mic care trebuie plătit pentru a avea acces la această clasă de active. Atât investițiile în capitaluri proprii, cât și cele în datorii au părțile lor bune și proaste, pe care investitorii inteligenți trebuie să le aibă timp să cântărească cu atenție.Înțelegerea a ceea ce aveți de câștigat față de ceea ce riscați vă poate ajuta să decideți dacă unul sau ambele tipuri de investiții sunt potrivite pentru portofoliul dvs.