Homebuyers care intenționează să finanțeze o achiziție la domiciliu cu un împrumut administrației federale de locuințe (FHA) pot fi surprinși să afle că nu li se va permite să cumpere o anumită proprietate deoarece nu îndeplinește cerințele FHA . De ce există aceste cerințe, care sunt acestea și pot fi remediate astfel încât cumpărătorii să poată achiziționa casele pe care le doresc? (Pentru mai multe, verificați Înțelegerea împrumuturilor FHA Home .

-> ->

TUTORIAL: Elementele de bază ale ipotecii

De ce FHA stabilește standardele minime de proprietate

Atunci când un homebuyer obține un credit ipotecar, proprietatea servește ca garanție. Cu alte cuvinte, în cazul în care împrumutatul nu mai face plățile ipotecare, împrumutul va împiedica eventual împrumutatul și va lua în posesie casa. Creditorul va vinde apoi casa pentru a returna cât mai mult din banii pe care ia împrumutat cu putință. (Pentru a afla mai multe despre acest proces, consultați Cele 6 faze ale unui blocaj .)

Solicitarea ca proprietatea să respecte standardele minime protejează creditorul. Aceasta înseamnă că proprietatea ar trebui să fie mai ușor de vândut și să comandați un preț mai mare dacă creditorul trebuie să excludă. În același timp, un împrumutat este mai probabil să rămână într-o casă care îndeplinește standardele minime, deoarece nu va fi împovărată de la început cu facturi scumpe de reparații la domiciliu. De asemenea, debitorii vor încerca mai mult să facă plăți în perioadele financiare dificile, dacă locuința este un loc plăcut de trăit.

Standardele minime de proprietate - Ce sunt acestea?

Potrivit Departamentului pentru Locuinte si Dezvoltare Urbana (HUD), FHA cere ca proprietatile finantate cu produsele sale de credit sa indeplineasca urmatoarele standarde minime:

• Siguranta: Casa ar trebui sa protejeze sanatatea si siguranta a ocupanților.
• Securitate: Casa ar trebui să protejeze securitatea proprietății (așa cum se explică în secțiunea anterioară).
• Sunetul: Proprietatea nu trebuie să aibă deficiențe fizice sau condiții care să îi afecteze integritatea structurală.

Acesta descrie apoi condițiile pe care proprietatea trebuie să le îndeplinească pentru a îndeplini aceste cerințe. Un evaluator va observa starea proprietății în timpul evaluării proprietății necesare și va raporta rezultatele pe formularul de evaluare al FHA. (Evaluările proprietății sunt una dintre cerințele pe care cumpărătorii le îndeplinesc înainte de a încheia o afacere - pentru mai multe, vezi Locuințe care scad ).

Pentru casele detașate de o singură familie, evaluatorul trebuie să folosească un formular numit Raportul Uniform de Evaluare Rezidențială. Formularul solicită evaluatorului să descrie caracteristicile de bază ale proprietății, cum ar fi numărul de povești, anul în care a fost construit, imaginile pătrate, numărul de camere și locația. De asemenea, solicită evaluatorului să "descrie starea proprietății (inclusiv repararea, deteriorarea, renovarea, remodelarea etc.) și întreabă: "Există deficiențe fizice sau condiții nefavorabile care afectează viabilitatea, soliditatea sau integritatea structurală a proprietății?" Formularul de evaluare a unității de condominiu este similar, dar are întrebări condo specifice despre zonele comune, asociația proprietarilor de locuințe, numărul ( Ce trebuie să știți despre evaluările la domiciliu .)

FHA nu necesită repararea defectelor cosmetice sau minore, întreținerea amânată și uzura normală dacă acestea nu afecteaza siguranta, siguranta sau sanatatea casei.FHA spune ca exemple de astfel de probleme includ, dar nu se limiteaza la urmatoarele:

• Balustrade lipsa
• Usi de iesire cracate sau deteriorate care sunt altfel operabile > Suprafețe defecte de vopsea în case construite după 1978
• Scurgeri de scurgere pentru instalații minore (cum ar fi robinete cu scurgeri)
• Finisaj sau acoperire defectuoasă (purtat prin finisare, covoare grav murdare)
• din precedent (inactiv) leziuni ale insectelor / organismelor care distrug lemnul, în cazul în care nu există dovezi de deteriorare structurală nereparată
• Vârfuri contrafăcute sau uzate
• Tencuială deteriorată, roată colțară sau alte materiale de perete și tavan în case construite după 1978
• Pericol de călătorie (trotuare crăpate sau parțial răvășitoare, covoare prost instalate)
• Spațiu de umplere cu resturi și gunoi
• Lipsa suprafeței de acces pe toate căile
• Există multe zone în care FHA necesită probleme să fie remediată pentru ca vânzarea să se închidă. Iată câteva dintre cele mai frecvente probleme pe care cumpărătorii de domiciliu se pot confrunta. (Dacă cumpărați o casă, verificați
• Top sfaturi pentru cumpărătorii de prima oară

. Electricitate și încălzire Cutia electrică nu trebuie să aibă fire deteriorate sau expuse.

Toate încăperile de locuit trebuie să aibă o sursă de căldură funcțională (cu excepția câtorva orașe selectate cu ierni blânde).

• Acoperișuri și mansarde
• Acoperișul trebuie să păstreze umiditatea.

Este de așteptat ca acoperișul să dureze cel puțin încă doi ani.

• Evaluatorul trebuie să inspecteze mansarda pentru a demonstra eventualele probleme ale acoperișului.
• Acoperișul nu poate avea mai mult de trei straturi de acoperiș.
• Dacă inspecția evidențiază necesitatea reparațiilor pe acoperiș, iar acoperișul are deja trei sau mai multe straturi de acoperiș, FHA necesită un nou acoperiș.
• Încălzitoare de apă
• Încălzitorul de apă trebuie să respecte codurile locale de construcție și trebuie să transmită cu proprietatea.

Pericole și daune

O serie de condiții intră în această categorie. Acestea includ, dar nu se limitează la, următoarele:

Sol contaminat

Proximitatea unui amplasament de deșeuri periculoase

• Gropi de petrol și gaze situate pe proprietate
• Alte surse de zgomot excesiv
• Proximitatea cu ceva care ar putea exploda, cum ar fi o linie de petrol de înaltă presiune
• Proximitatea la linii electrice de înaltă tensiune
• Proximitatea unui turn de transmisie radio sau TV
• Proprietatea trebuie să asigure un acces sigur și adecvat pentru pietoni și vehicule, iar strada trebuie să aibă o suprafață pentru toate condițiile meteorologice, astfel încât vehiculele de urgență să poată accesa proprietatea în orice condiții meteorologice.
• Rezistența structurală
• Orice condiții structurale defecte și orice alte condiții care ar putea duce la deteriorări structurale viitoare trebuie remediate înainte ca proprietatea să poată fi vândută. Printre acestea se numără construcția defectuoasă, umiditatea excesivă, scurgerile, degradarea, deteriorarea termitelor și decontarea continuă. (Pentru mai multe sfaturi despre cumpărarea unei locuințe, citiți
• 10 cele mai grave greșeli din timpul primei perioade de timp

.

Azbest

Dacă o zonă a casei conține azbest care pare a fi deteriorat sau deteriorat, necesită o inspecție suplimentară de către un profesionist cu azbest.

Băi Casa trebuie să aibă o toaletă, chiuvetă și duș. (Acest lucru ar putea părea prostește, dar ați fi surprins de ceea ce oamenii vor lua cu ei atunci când sunt blocați pe.) Appliances

Dovezile anecdotice sugerează că FHA necesită proprietăți pentru a avea aparate de bucătărie de lucru, cuptor. Cu toate acestea, documentele FHA nu menționează nici o cerință privind aparatele.

Aceasta nu este o listă exhaustivă. Pentru informații suplimentare, consultați Ghidul Centrului de Referință al Centrului de Locuințe și Dezvoltare Urbană al Departamentului Locuințelor și Dezvoltării Urbane.

Remedii homebuyer pentru proprietăți sub standarde minime

Ce este un homebuyer de făcut în cazul în care se îndrăgostește de o proprietate care are una dintre aceste probleme potențiale de a ucide afacerea?

Primul pas ar trebui să fie colaborarea cu vânzătorul. Cereți vânzătorului să facă reparațiile necesare. În cazul în care vânzătorul nu își poate permite să facă orice reparații, poate că prețul de cumpărare poate fi mărit, astfel încât vânzătorii să își primească banii înapoi la închidere. De obicei, lucrurile funcționează invers - dacă o proprietate are probleme semnificative, cumpărătorii vor cere un preț mai mic pentru a compensa. Cu toate acestea, dacă proprietatea este deja prețată sub piață sau dacă cumpărătorul o dorește destul de rău, ridicarea prețului pentru finalizarea reparațiilor și închiderea tranzacției ar putea fi o opțiune.

În cazul în care vânzătorul este banca, este posibil să nu fie dispus să facă orice reparații. În acest caz, acordul este mort. Proprietatea va trebui să se adreseze unui cumpărător de numerar sau unui cumpărător care nu este FHA, al cărui creditor îi va permite să cumpere proprietatea în starea actuală. (Vezi deasemenea:

7 lucruri pe care trebuie să le cunoașteți despre împrumuturile FHA

.)

Mulți cumparatori vor trebui să continue să caute până când vor găsi o proprietate mai bună care să respecte standardele FHA. Acest lucru poate fi frustrant, în special pentru cumpărătorii cu fonduri limitate și proprietăți limitate în gama lor de prețuri. Din păcate, uneori este singura soluție.

Unii cumpărători de case ar putea primi aprobări pentru un alt produs de împrumut. Un împrumut non-FHA poate oferi mai multă libertate în ce condiții poate să se afle proprietatea, dar creditorul va avea în continuare propriile cerințe, deci nu este o garanție. O altă opțiune este de a aplica pentru un împrumut FHA 203 (k), care permite achiziționarea unui fixer-superior cu probleme semnificative. (Aflați mai multe în

Introducere în Împrumutul FHA 203 (k) și Aplicarea pentru un împrumut FHA 203 (k)

)

Concluzie pentru debitori să se califice pentru un credit ipotecar, dar ele nu fac neapărat mai ușor să cumpere o proprietate.Împrumutătorii FHA care știu la ce să se aștepte când cumpărăturile la domiciliu pot să-și limiteze căutarea la proprietăți care sunt susceptibile de a respecta liniile directoare FHA sau cel puțin să evite ca inimile lor să fie stabilite pe o proprietate superioară fixer înainte de a fi evaluate. (Pentru lectură corelată, aruncați o privire la Cumpărarea unei locuințe închise .)