V-ați hotărât asupra unei noi locuințe pe care o să faceți o ofertă? Sau poate că intenționați să refinanțați o ipotecă existentă și decideți ce doriți să fie plata dvs. lunară ipotecară. Alegerea cât de mult să plătiți în fiecare lună este un loc bun pentru a începe. Este una dintre primele întrebări pe care un vânzător de mașini le va întreba când le veți găsi pe lotul lor și cu toate tipurile noi de ipoteci, acum este o întrebare care poate fi solicitată de mulți creditori ipotecare.

Produsele ipotecare inovatoare, denumite uneori ipoteci exotice, au caracteristici care permit împrumutătorilor să reducă la minimum plățile lunare la începutul duratei de viață a ipotecii, în schimbul unor plăți mai mari pe drum. Majoritatea debitorilor cred că își vor refinanța ipoteca sau se vor mișca înainte ca aceste plăți mai mari să fie stabilite. Cu toate acestea, o neînțelegere a riscurilor asociate acestor ipoteci poate duce la stres financiar - sau chiar dezastru. (Pentru a citi mai multe despre cumpărăturile unei case, consultați:

Înțelegerea structurii de plată a ipotecii , Cumpărături pentru o ipotecă și

În acest articol vom discuta mecanica ipotecilor cu plăți inițiale scăzute și utilizările și riscurile asociate acestor ipoteci.

Cât de mult?

Deci, ce doriți să fie plata dvs. lunară?

Pentru a vă ajuta să luați decizia, să aruncăm o privire asupra a patru categorii comune ale acestor împrumuturi: împrumuturi cu dobândă fixă ​​numai cu dobândă, împrumuturi cu dobândă ajustabilă, rate de împrumut cu rang fix și plăți ARM de plată.

Creditele ipotecare de tip dobândă permit împrumutatului să plătească numai dobânda pentru soldul principal al creditului ipotecar. Acesta este un simplu calcul realizat prin împărțirea ratei dobânzii cu 12 (luni) și înmulțirea numărului respectiv cu soldul principal al ipotecii. Atunci când se efectuează o plată cu dobândă, nu există o amortizare a ipotecii (soldul principal al împrumutului nu este redus).

Creditele ipotecare cu dobândă sunt disponibile atât în ​​împrumuturi cu rată fixă, cât și în rate ajustabile (ARM). O ipotecă cu rată fixă ​​pe o durată de 30 de ani va avea, de obicei, o perioadă de dobândă de numai 10 ani, după care se recalculează suma lunară de plată, astfel încât ipoteca să se amortizeze integral pe durata rămasă a ipotecii.

Reglajul lunar și 5-6 ARM-uri sunt ipoteci cu rată de ajustare cu rată variabilă de interes. Reglarea lunară a ARM-urilor are, de obicei, o perioadă de 10 ani numai pentru dobândă, după care se recalculează suma lunară de plată, astfel încât ipoteca se va amortiza pe deplin pe termenul rămas. 5-6 ARM-urile au o perioadă de interes exclusiv care durează doar perioada de cinci ani cu rată fixă. După perioada de cinci ani cu rată fixă, nu numai că rata dobânzii va începe să se ajusteze în funcție de un indice plus o marjă (rata maximă a dobânzii indexată), dar plata lunară trebuie recalculată astfel încât ipoteca să amortizeze integral termen rezidual.5-6 ARM-urile sunt numite 5-6 deoarece rata dobânzii se ajustează la fiecare șase luni pe un ARM 5-6, spre deosebire de fiecare 12 luni (anual), așa cum se vede într-un ARM 5-1. (Pentru a citi mai multe despre ARM-uri, vezi:

Credite ipotecare: Rata fixă ​​versus rata reglabilă

, ARMed și periculos și > Amortizarea negativă a creditelor ipotecare Împrumuturile cu amortizare negativă iau o reducere a plății lunare necesare cu un pas mai departe decât o ipotecă cu dobândă numai. Împrumuturile cu amortizare negativă permit debitorilor să efectueze o plată care este mai mică decât plata numai cu dobândă. Când se efectuează această plată, se creează dobânzi amânate. Suma dobânzii amânate care se creează în fiecare lună este apoi adăugată la soldul principal al ipotecii - de aici rezultă și amortizarea negativă a numelui. Figura 2 ilustrează modul în care funcționează o ipotecă de amortizare negativă. Observați cum se mărește soldul principal în fiecare lună cu suma dobânzii amânate - cu excepția lunii 1. Copyright © 2007 Investopedia. com

Figura 2

Împrumuturile cu amortizare negativă provin și din credite ipotecare cu rată fixă ​​și ajustabilă.

Credite ipotecare cu rată fixă ​​sau gradată de plată

Creditele ipotecare cu amortizare cu rată fixă ​​sunt deseori numite ipoteci de plată graduale. Rata dobânzii pentru o ipotecă de plată gradată este stabilită pe întreaga durată a împrumutului, dar împrumutul are un program al plăților inițiale care încep cu o sumă care este mai mică decât o plată numai cu dobânzi (amortizarea negativă este creată) și crește până la plata devine suficient de mare pentru a amortiza integral împrumutul pe perioada rămasă. Vezi Figura 3 de mai jos.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figura 3

Rata de ajustare sau opțiunea de plată Ipoteci

Immigrantele cu amortizare cu rată ajustabilă pot fi numite ARM-uri de opțiune de plată. O opțiune de plată ARM este cea mai complexă dintre produsele ipotecare populare. Pentru o opțiune de plată ARM, se calculează o "plată minimă" inițială bazată pe o rată a dobânzii de pornire temporară. Această rată temporară de începere durează de la una la trei luni. În timpul acestei perioade de rată temporară de începere, plata lunară efectuată de debitor este o plată amortizantă.

După expirarea ratei de începere temporară, împrumutatul are în continuare opțiunea de a efectua o plată egală cu plata care a fost calculată pe baza ratei inițiale a dobânzii de început (plata minimă), dar rata efectivă a dobânzii la credit ipotecar devine rata dobânzii complet indexată. Există o mare probabilitate ca plata minimă să fie mai mică decât plata numai cu dobânzi. Prin urmare, dobânzile amânate se creează și se adaugă la soldul principal al ipotecii.

Rata de modificare a ratei dobânzii complet indexate va determina rata la care se adaugă dobânda amânată la soldul principal. (Rata la care se creează amortizarea negativă.) Dacă aceasta nu era destul de complexă, de obicei există o prevedere în contractul ipotecar care prevede că plata minimă va crește cu 7% sau cu 7%.5% pe an. Și, la sfârșitul celor cinci ani, ipoteca va "reforma".

Când ipoteca este reformată, plățile lunare sunt recalculate astfel încât ipoteca să fie plătită până la sfârșitul termenului rămas. Noua plată lunară se bazează pe rata dobânzii complet indexată la momentul reformării creditului ipotecar. Această plată devine noua plată minimă, iar ciclul începe din nou.

Nota:

Opțiunea de plată ARM-urile au o "limită negativă de amortizare" care prevede că, dacă soldul principal al creditului ipotecar ajunge la un anumit procent din soldul principal inițial al ipotecii (de obicei 110-125% reformare "va fi declanșată.

Beneficiile și riscurile

Există numeroase motive pentru care creditorii ipotecari și planificatorii financiari au introdus credite ipotecare și credite ipotecare ipotecare cu dobândă numai cu dobândă și negativă; toți aceștia poartă riscuri, dar aceste credite ipotecare pot beneficia de unii debitori:

Beneficii În zonele cu costuri ridicate, amortizarea numai cu dobânzi și negative este populară. Acestea oferă o modalitate pentru un împrumutat să-și permită o casă mai frumoasă (supusă standardelor de subscriere).

Creditele ipotecare cu amortizare numai cu dobândă și negativă ar putea fi o opțiune pentru cineva care va avea o creștere a veniturilor în anii următori.

Creditele ipotecare cu amortizare numai cu dobânzi și negative ar putea fi potrivite pentru cineva care are venituri neregulate, cum ar fi un bonus anual care reprezintă un procent mare din veniturile sale.

Unii planificatori financiari sfătuiesc debitorii să-și minimalizeze plățile ipotecare la începutul vieții și să investească diferența dintre plata unui credit ipotecar cu dobândă sau negativă și o plată amortizantă ipotecară.

• Riscuri
• Majoritatea debitorilor de credite ipotecare cu amortizare numai cu dobândă și negativă se bazează pe ratele de apreciere a prețurilor la domiciliu pentru a face irelevanți faptul că nu plătesc sau măresc soldul principal al creditelor ipotecare. Efectuarea de ipoteze nerealiste cu privire la rata viitoare a aprecierii prețurilor la domiciliu este foarte riscantă.
• Împrumuturile cu dobândă ajustabilă cu dobândă ajustabilă și cu amortizare negativă sunt supuse unui mare risc de șoc de plată. Cu alte cuvinte, plățile lunare vor crește din punct de vedere al designului și ar putea crește prin sume neașteptate sau în momente neașteptate.
• Minimizarea unei plăți ipotecare lunare pentru a face investiții creează riscuri. În general, creditele ipotecare cu dobândă și amortizare negativă sunt concepute ca produse pe cinci ani. Cinci ani sunt mult prea scurți de un orizont de timp pentru a-și asuma o rată stabilă de rentabilitate pe piața bursieră. Cu alte cuvinte, în momentul în care ipoteca este planificată să fie refinanțată cu cinci ani în urmă, piața bursieră este prea volatilă pentru a spune că un profit suficient ar fi fost câștigat în acești cinci ani pentru a acoperi dobânda aferentă ipotecii.

Linia de fund

• Nu este vorba doar de plata inițială lunară a creditelor ipotecare cu dobândă și a amortizării negative. Consumatorii trebuie să înțeleagă mecanica și să identifice și să evalueze riscurile asociate ipotecilor cu dobândă și amortizare negativă.Numai atunci poate un consumator să facă o alegere bine informată și educată despre alegerea unui credit ipotecar. O modalitate excelentă de a face o alegere în cunoștință de cauză este utilizarea unui calculator ipotecar, cum este cel de mai jos, pentru a determina ratele disponibile.