Cumpărarea unei case poate fi cea mai importantă și cea mai importantă decizie financiară din viața ta și probabil va necesita o ipotecă pentru a finanța achiziția. Pe măsură ce tehnologia de cumpărare la domiciliu a progresat, procesul de găsire a celor mai bune rate ale creditelor ipotecare poate fi realizat online - cu instrumente la îndemână, cum ar fi instrumentul de credit ipotecar de mai jos. Acest tip de calculator reprezintă o modalitate bună de a vă familiariza cu piața ipotecară din zona dvs. - tipurile, termenii și tarifele disponibile.

Ah, dar cunoașterea numerelor este doar Pasul Unu. De asemenea, trebuie să înțelegeți ce le influențează și dacă acestea reprezintă o afacere bună pentru dvs. sau nu. Deci, după ce ați calculat, citiți mai departe pentru a înțelege diferitele categorii de credite ipotecare, plus câteva sfaturi pentru cumpărături cu privire la modul de a obține un împrumut de calitate.

Găsirea celor mai bune ipoteci cu calculatorul nostru

Calculatorul cuprinde mai mulți factori care vă ajută să restrângeți opțiunile potrivite pentru nevoile dvs. specifice. Puteți compara plățile între contracte scurte și lungi, puteți evalua o rată inițială mai mică a dobânzii pe o ipotecă cu rată ajustabilă ("ARM") versus o opțiune cu rată fixă ​​mai tradițională sau dacă o ipotecă cu dobândă numai "IO" cel mai important pentru tine.

- <->

Mai jos este o listă cu termenii pe care îi veți întâlni folosind calculatorul ipotecar:

Scorul de credit : Scorul de credit este expresia numerică a bonității unei persoane.

Locația : Trebuie să selectați starea în care va fi scos ipoteca și apoi să restrângeți locația fie prin orașul cel mai apropiat, fie prin codul poștal.

Suma împrumutului : Aceasta ar fi echivalentul valorii estimate a casei sau a soldului rămas al ipotecii dvs. actuale pe care ați dori să o refinanțați.

Puncte ipotecare : Punctul ipotecar este egal cu un procent din valoarea totală a unui credit ipotecar. Există două tipuri de puncte: puncte de reducere, care reprezintă o dobândă preplătită pentru o ipotecă; și puncte de origine, care sunt o taxă împrumutătorul ipotecar poate percepe un împrumutat.

Procentul jos : De asemenea, cunoscut ca o plată în avans sau o plată inițială efectuată atunci când ceva este cumpărat pe credit.

Produse : tipul de ipotecă care vă interesează, cum ar fi o ipotecă tradițională cu rată fixă, un credit ipotecar sau o ipotecă I-O. Opțiunea ARM indică un raport cum ar fi "7/1", care reprezintă numărul de ani în care ipoteca poartă o rată fixă ​​a dobânzii. După numărul de ani prescris (în acest caz, 7), rata dobânzii se ajustează o dată (1) pentru durata rămasă a împrumutului, în funcție de trei factori: nivelul indicelui la care este legată ipoteca, cum ar fi LIBOR, marja ARM stabilită la debutul împrumutului și limita ipotecară .

Achiziționarea sau refinanțarea: Achizițiile ipotecare sunt utilizate pentru finanțarea achiziționării unei case.Refinanțările sunt folosite pentru a înlocui un împrumut mai vechi cu un nou împrumut care oferă condiții mai bune, contra unei taxe.

Tipuri de ipoteci: puteți obține cea mai bună rată?

În funcție de factori cum ar fi scorul dvs. de credit, istoricul ocupării forței de muncă și raportul dintre datorie și venit, calculatorul ar fi putut să vină cu un creditor care să vă ofere o ipotecă de primă rată, o ipotecă subprime sau ceva între ele, numită ipotecă "Alt-A". Să aruncăm o privire rapidă asupra diferitelor categorii de ipoteci și să vedem ce afectează ceea ce îndepliniți.

Creditele primare

Împrumuturile primare îndeplinesc standardele de calitate stabilite de Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) și Freddie Mac (Federal Home Credit Mortgage Corporation), cele două întreprinderi sponsorizate de guvern care oferă o piață secundară ipoteci ipotecare prin achizitionarea de credite de la creditori originari. Potrivit Rezervei Federale, o ipotecă rezidențială primară este "o ipotecă pentru un împrumutat al cărui punctaj al creditului este de 740 sau mai mare, a cărui rație a datoriei față de venituri este mai mică decât media și a cărei ipotecă prezintă programul standard de amortizare comun pentru o rată fixă sau un credit ipotecar cu rata de ajustare. "

Candidații pentru creditele ipotecare primare trebuie, de asemenea, să efectueze o plată considerabilă, în mod obișnuit de 10% până la 20%, la reședință, ideea fiind că, dacă aveți pielea în joc, este mai puțin probabil să vă implicați. Deoarece debitorii cu scoruri mai bune de credit și ratele datoriilor cu venituri tind să fie riscuri mai scăzute, li se oferă cele mai scăzute rate ale dobânzii - în prezent aproximativ 4% pentru o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani - care poate economisi zeci de mii de dolari peste viața împrumutului.

Credite ipotecare subprime

Creditele ipotecare de tip subprime sunt oferite debitorilor care au ratinguri de credit mai mici și scoruri de credit FICO sub aproximativ 640, deși cotația exactă depinde de creditor. Din cauza riscului crescut pentru creditori, aceste împrumuturi au rate de dobândă mai mari - cum ar fi de la 8% la 10%.

Există mai multe tipuri de structuri ipotecare subprime. Cea mai obișnuită este creditul ipotecar cu rată de ajustare (ARM), care la început plătește o rată de teaser cu rată fixă, apoi trece la o rată variabilă, plus marjă, pentru restul împrumutului. Un exemplu de ARM este un împrumut de 2/28, care este o ipotecă de 30 de ani care are o rată fixă ​​a dobânzii pentru primii doi ani, înainte de a fi ajustată. În timp ce aceste împrumuturi încep de multe ori cu o rată a dobânzii rezonabilă, odată ce trec la rata variabilă mai mare, plățile ipotecare cresc substanțial.

Credit ipotecar Alt-A

Alt-A ipoteci se încadrează undeva între categoriile prime sau subprime. Una dintre caracteristicile definitorii ale unei ipoteci Alt-A este că ea este, în mod obișnuit, un împrumut low-doc sau no-doc, ceea ce înseamnă că împrumutătorul nu are nevoie de prea multe (dacă există) documente pentru a dovedi venitul, activele sau cheltuielile debitorului. Aceasta deschide ușile practicii ipotecare frauduloase, deoarece creditorul și împrumutatul ar putea exagera numerele pentru a obține o ipotecă mai mare (ceea ce înseamnă mai mulți bani pentru creditor și mai multă casă pentru împrumutat).De fapt, după criza creditelor ipotecare subprime din 2007-08, ele au devenit cunoscute sub numele de "împrumuturi mincinoase", deoarece debitorii și creditorii au fost în măsură să exagereze veniturile și / sau activele pentru a califica împrumutatul pentru o ipotecă mai mare.

În timp ce debitorii Alt-A au, de obicei, scoruri de credit de cel puțin 700 - cu mult peste limita pentru împrumuturile subprime - aceste împrumuturi tind să permită rate relativ scăzute, rapoarte mai mari împrumuturi și valori mai mari în ceea ce privește debitorului raportul datorie-venituri. Aceste concesii permit anumitor debitori să cumpere mai multă locuință decât își pot permite în mod rezonabil, crescând astfel probabilitatea de neplată. Acestea fiind spuse, împrumuturile low-doc și no-doc pot fi de ajutor dacă aveți într-adevăr un venit bun, dar nu îl puteți fundamenta pentru că îl câștigați sporadic (de exemplu, dacă sunteți independent).

Deoarece Alt-As este privit ca oarecum riscant (care se încadrează undeva între prime și subprime), ratele dobânzilor tind să fie mai mari decât cele ale creditelor ipotecare primare, dar mai mici decât subprime - undeva în jurul valorii de 5, 5% până la 8% creditor și situația debitorului. Vedeți Alt-A ipoteci: cum funcționează .

Obțineți cea mai bună ofertă ipotecară

Evident, cu cât este mai mare rata dobânzii, cu atât plătiți mai mult în fiecare lună și cu atât veți plăti mai mult pentru casa dvs. Pentru a compara, să aruncăm o privire la o ipotecă cu rată fixă ​​pe o durată de 30 de ani, pentru suma de 200.000 $.

La cursul principal - 4% în acest exemplu - plata dvs. lunară ar fi de 955 $. De-a lungul vieții împrumutului, ai plăti 143 $, 739 în interes - deci plătești de fapt un total de 343, 739 $.

Acum presupune că primești aceeași ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani pentru 200, 000, dar de data aceasta ți se oferă o rată a creditelor subprime de 6%. Plata dvs. lunară ar fi de 1, 199, iar dvs. ați plăti un total de 231, 677 de interese, aducând suma totală pe care o plătiți la 431, 677 dolari. Această schimbare aparent mică a dobânzii vă costă 87, 938 dolari.

Ceea ce este important să realizați este acesta: Doar pentru că un creditor vă oferă o ipotecă cu o rată Alt-A sau subprime, nu înseamnă că nu vă veți califica pentru o ipotecă cu rată primară cu un creditor diferit. Creditorii și brokerii ipotecari pot fi competitivi, dar în general nu sunt obligați să vă ofere cea mai bună ofertă disponibilă. Mergeți bine în efortul de a face un magazin: luând timpul pentru a găsi o rată a dobânzii mai bună vă poate economisi zeci de mii de dolari pe parcursul unui împrumut.

Sfaturi pentru găsirea celor mai bune rate de ipotecă

Nu este timpul să permiteți altcuiva să facă cumpărăturile pentru dvs. După cum am văzut acum, termenii pe care îi primești pot face o diferență considerabilă în ceea ce plătești pentru a împrumuta aceeași sumă de bani.

Cum eviți să plătești mai mult decât îți trebuie pentru ipoteca ta? Desigur, comparați ofertele pe care le obțineți prin rularea lor prin intermediul calculatorului dvs. ipotecară online pentru a vedea ce plăți și interes va fi. Și așa cum faceți - sau chiar înainte de a face - urmați pașii de mai jos.

1. Începeți pregătirea timpurie

Dacă sunteți în căutarea unei case chiar acum, obținerea finanțelor într-o formă excelentă poate fi dificilă.Așa că încercați să gândiți înainte; poate chiar să amânați vânătoarea de case până când vă puteți curăța casa financiară.

În general, aveți nevoie de credite restante. (Vezi Care este un scor bun de credit? ) Înainte de a fi luată în considerare pentru o ipotecă, creditorii convenționali vor căuta un scor de credit de cel puțin 700 și, așa cum am spus mai sus, rata ipotecară inițială. Împrumuturile FHA au standarde mai relaxate, dar condiții mai stricte. Deci, faceți tot ce puteți pentru a obține scorul prin plata acestor solduri ale cărților de credit și a altor datorii personale, în măsura în care puteți.

Chiar și o diferență de 20 de puncte în scorul dvs. ar putea să vă mute cursul în sus sau în jos mai mult de 0. 25%. Pe o locuință de 250 000 de dolari, un sfert de punct ar putea însemna o sumă suplimentară de 12 000 $ sau mai mult, plătită în interes pe întreaga durată a împrumutului.

În al doilea rând, salvați-vă! Cu cât mai mult puteți pune jos, cu atât este mai mică plata ipotecii și cu atât mai puțin dobânda pe care o veți plăti în timp. O plată în avans mai mare ar putea însemna chiar și o rată a dobânzii mai mică. Veniți cu o plată de 30% în jos (față de cele convenționale de 20%), de exemplu, ar putea scădea rata dvs. mai mult de 0,5%.

2. Nu vă uitați la rata dobânzii singură

Rata dobânzii este importantă, dar este mai mult de comparat. Există o penalitate de plată anticipată dacă decideți să refinanțați la un moment dat? Care sunt costurile totale de închidere? În general, costurile de închidere se ridică la 2% până la 5% din prețul casei. În cazul în care casa ta costă 150.000 dolari, se așteaptă să plătească $ 3, 000 la $ 7, 500 în costuri. Aceasta este o gamă largă, așa că vă convine să vedeți ce împrumută de obicei un împrumutător.

3. Înțelegeți PMI

Deși acestea sunt luate în considerare pentru costul total al ipotecii, costurile de închidere sunt o lovitură unică. Dar există o altă mușcătură care continuă să muste. Dacă plata dvs. în avans este mai mică de 20%, sunteți considerat un risc mai mare și trebuie să transportați PMI sau o asigurare ipotecară privată. Acest lucru vă face un pariu mai sigur pentru creditor; problema este că tu ești cel care o plătește, în valoare de 0,5% până la 1% din întreaga împrumut în fiecare an. Acest lucru poate adăuga mii de dolari la ceea ce costă pentru a purta împrumutul. Dacă ajungeți să trebuiască să plătiți pentru PMI, asigurați-vă că se oprește de îndată ce ați câștigat suficiente capitaluri proprii în casa dvs. prin plățile ipotecare pentru a fi eligibile (vezi Cum să scapi de asigurarea ipotecară privată ).

4. Blocare și încărcare

Să presupunem că obțineți cea mai uimitoare tranzacție ipotecară. Felicitări, dar mișcați repede. Rata dobânzii - și, eventual, alte condiții - sunt blocate pentru o anumită perioadă de timp. Trebuie să închideți perioada de blocare sau să riscați să pierdeți afacerea. Nu te amâna.

Linia de fund

Majoritatea lucrărilor implicate în obținerea celei mai scăzute rate de ipotecă se întâmplă cu mult înainte de a fi gata să aplicați. Un scor de credit stelar și o plată considerabilă în jos sunt cele mai bune modalități de a vă reduce rata.

Dar să nu ai încredere orb în brokerul tău, broker imobiliar sau broker ipotecar pentru a obține cele mai bune condiții. Ei pot avea un stimulent financiar pentru a vă orienta într-o anumită direcție. Fă propriile dvs. cumpărături, calcularea și compararea ipotecilor. De asemenea, rețineți că doar pentru că vă calificați pentru suma de ipotecă X, nu există nimic care să spună că aveți pentru a împrumuta atât de mult.