Provocarea de a cumpăra o casă pentru prima dată poate părea atât de descurajantă încât este tentant să mergeți cu primul loc în gama de prețuri sau să continuați să închiriați. Pentru a vă ajuta să demistiți procesul și pentru a profita la maximum de achiziție, vom examina ce trebuie să aveți în vedere înainte de a cumpăra, ce vă puteți aștepta din procesul de cumpărare propriu-zis și câteva sfaturi utile pentru a vă ușura viața după dvs. achiziționați prima dvs. casă.

AD:

Cine este un cumpărător pentru prima dată?

U. S. Departamentul de Locuinte si Dezvoltare Urbana (HUD), un homebuyer pentru prima data este o persoana care indeplineste oricare din conditiile de mai jos:

• O persoana care nu detine o resedinta principala timp de trei ani. Un soț este, de asemenea, considerat un homebuyer pentru prima dată dacă îndeplinește criteriile de mai sus. Dacă ați deținut o casă, dar soțul dvs. nu a făcut-o, atunci puteți cumpăra un loc împreună ca primii cumpărători de case.
• Un singur părinte care a deținut numai o locuință cu un fost soț în timpul căsătoriei.
• Un homemaker care nu are decât un soț / soție.
• O persoană fizică care deține numai o reședință principală, care nu a fost aplicată permanent unei fundații permanente în conformitate cu reglementările aplicabile.
• O persoană care deține doar o proprietate care nu respectă codurile de stat, locale sau de model de construcție - și care nu poate fi adusă la concordanță cu mai puțin decât costul construcției unei structuri permanente.

- <->

Considerații Înainte de a cumpăra

Primul lucru pe care trebuie să-l stabiliți este ceea ce sunt obiectivele pe termen lung și apoi modul în care proprietatea asupra casei se încadrează în aceste planuri. Unii oameni caută pur și simplu să transforme toate aceste plăți "chinuite" în chirie în plăți ipotecare care le dau de fapt ceva tangibil. Alții văd proprietatea acasă ca un semn al independenței lor și se bucură de ideea de a fi propriul lor proprietar. Împingerea în jos a obiectivelor dvs. majore de fotografie vă va îndrepta în direcția cea bună. Iată cinci întrebări pentru a vă întreba:

1. Ce tip de casă se potrivește cel mai bine nevoilor dvs.?

Aveți mai multe opțiuni atunci când cumpărați o proprietate rezidențială: o casă tradițională de o singură familie, un duplex, o casă, un condo, o cooperativă (cooperativă de locuit) sau o clădire cu mai multe familii cu două până la patru unități. Fiecare opțiune are avantajele și dezavantajele acesteia, în funcție de obiectivele dvs. de proprietar, deci trebuie să decideți ce tip de proprietate vă va ajuta să atingeți aceste obiective. Puteți salva, de asemenea, prețul de achiziție din orice categorie, alegând un fixer-superior, deși cantitatea de timp, capitalul sudor și banii implicați pentru a transforma un fixer-superior în casa de vis ar putea fi mult mai mult decât ați negociat.

1. Ce caracteristici specifice va avea casa ta ideală?

În timp ce este bine să păstrați o anumită flexibilitate în această listă, faceți probabil cea mai mare achiziție a vieții dvs. și meritați să aveți această achiziție potrivită atât nevoilor dvs., cât și dorințelor dvs. cât mai strâns posibil.Lista dvs. ar trebui să includă dorințe de bază, cum ar fi cartierul și mărimea, până la detalii mai mici, cum ar fi aspectul băii și o bucătărie care vine cu aparate de încredere.

1. Cât costă ipoteca pentru care te califici?

Înainte de a începe să faceți cumpărături, este important să obțineți o idee despre cât de mult va fi cu adevărat un creditor dispus să vă ofere să achiziționați prima dvs. casă. S-ar putea să vă credeți că vă puteți permite o casă de 300 000 de dolari, dar creditorii ar putea crede că sunteți doar buni pentru 200 000 de dolari, în funcție de factori, cum ar fi datoriile pe care le aveți, venitul dvs. lunar și cât timp ați lucrat . În plus, mulți agenți imobiliari nu vor petrece timp cu clienții care nu au clarificat cât de mult își pot permite să cheltuiască.

Te va ajuta să te asiguri că finanțele tale personale sunt în ordine. În general, pentru a vă califica pentru un împrumut la domiciliu, trebuie să aveți un credit bun, un istoric de plată a facturilor la timp și un raport maxim de datorii / venituri de 43%. Creditorii în aceste zile, în general, preferă să limiteze cheltuielile cu locuințele (principalele, dobânzile, impozitele și asigurările de proprietari) la aproximativ 30% din venitul brut lunar al debitorilor, deși această cifră poate varia foarte mult, în funcție de piața imobiliară locală.

Asigurați-vă că sunteți pre-aprobat pentru un împrumut înainte de a plasa o ofertă pe o casă: În multe situații, vânzătorii nu vor purta nici măcar o ofertă care nu este însoțită de o aprobare prealabilă a ipotecii. Faceți acest lucru practic prin aplicarea pentru o ipotecă și completarea documentelor necesare. Este avantajos să faceți cumpărături pentru un creditor și să comparați ratele dobânzilor și comisioanele utilizând un instrument cum ar fi un calculator ipotecar sau Google.

Odată ce ați stabilit un împrumut și ați aplicat, creditorul va verifica toate informațiile financiare furnizate (verificarea scorurilor de credit, verificarea informațiilor referitoare la ocuparea forței de muncă, calcularea ratelor datoriei / venitului etc.). Creditorul poate pre-aproba împrumutatul pentru o anumită sumă. Rețineți că, chiar dacă ați fost aprobat în prealabil pentru o ipotecă, împrumutul dvs. poate cădea în ultimul moment dacă faceți ceva pentru a vă modifica scorul de credit, cum ar fi cumpărarea unei mașini.

4. Cât de mult vă puteți permite efectiv de acasă?

Pe de altă parte, uneori o bancă vă va oferi un împrumut pentru mai multă locuință decât doriți cu adevărat să plătiți. Doar pentru că o bancă spune că vă va împrumuta 300.000 de dolari nu înseamnă că ar trebui să împrumutați de fapt atât de mult. Mulți cumpărători de case pentru prima dată fac această greșeală și ajung să fie "săraci în casă" - ceea ce înseamnă că după ce își plătesc plata ipotecară lunară, nu au mai rămas fonduri pentru alte costuri, cum ar fi îmbrăcăminte, utilități, vacanțe, divertisment sau chiar alimente.

La fel ca și cum ai cumpăra o mașină nouă, vei dori să te uiți la costul total al casei, nu doar la plățile lunare ipotecare. Desigur, această plată lunară este, de asemenea, importantă, împreună cu cât de mult vă puteți permite plata în avans, cât de mari sunt impozitele pe proprietate în cartierul ales, cât de mult va costa asigurarea proprietarilor de locuințe, cât de mult anticipați cheltuielile pentru întreținerea sau îmbunătățirea casei , și cât de mult va fi costul de închidere.Dacă sunteți interesat să cumpărați un condo, trebuie să aveți în vedere că va trebui să plătiți cheltuielile de întreținere lunar pentru că veți face parte dintr-o asociație de proprietari, care colectează câteva sute de dolari pe lună de la proprietarii fiecărei unități din clădire sub formă de comisioane de condominiu. Co-op proprietarii plătesc, de asemenea, comisioane lunare de întreținere, deși acestea sunt parțial impozabile deductibile.

5. Aveți economii serioase?

Chiar dacă vă calificați pentru un credit ipotecar considerabil, vor exista costuri inițiale considerabile (cum ar fi plata în avans la domiciliu, de obicei 20% din prețul total de achiziție) și costurile de închidere. Deci, trebuie să aveți bani lăsați departe. Când vine vorba de investiții cu un ochi spre achiziționarea unei case - un obiectiv pe termen scurt - una dintre cele mai mari provocări este menținerea economiilor într-un vehicul accesibil, relativ sigur, care încă permite o întoarcere. Dacă aveți un an până la trei ani pentru a-ți atinge obiectivul, decât un certificat de depozit poate fi o opțiune viabilă. Nu te va face bogat, dar nici tu nu vei pierde bani. Aceeași idee se poate aplica și achiziționării unui portofoliu de obligațiuni pe termen scurt sau de venituri fixe, care vă va oferi o creștere, dar și vă va proteja de natura tumultoasă a piețelor bursiere.

În cazul în care achiziționarea de acasă are loc în șase luni până la un an, atunci veți dori să păstrați lichidul lichid. Un cont de economii cu randament ridicat ar putea fi cea mai bună opțiune. Este important să vă asigurați că este asigurată de FDIC, astfel încât, dacă banca merge sub ea, puteți avea în continuare acces la banii dvs. până la 250 000 $.

6. Cine vă va ajuta să găsiți o casă și să vă călăuzească prin cumpărare?

Un agent imobiliar vă va ajuta să localizați casele care să corespundă nevoilor dvs. și să vă afle în gama de prețuri, apoi să vă întâlniți cu dvs. pentru a vedea aceste case. Odată ce ați ales o casă de cumpărat, acești profesioniști vă pot ajuta să negociem întregul proces de cumpărare, inclusiv să faceți o ofertă, să obțineți un împrumut și să completați documentele. O expertiză bună a agentului imobiliar vă poate proteja de orice capcane pe care le-ați putea întâlni în timpul procesului. Majoritatea agenților primesc o comisionă, plătită din veniturile vânzătorului.

Procesul de cumpărare

Acum că v-ați hotărât să faceți plonjarea, să explorăm ceea ce vă puteți aștepta de la procesul de cumpărare la domiciliu. Acesta este un timp haotic cu oferte și contra-oferte care zboară furios, dar dacă sunteți pregătiți pentru hassle (și documente), puteți trece prin procesul cu sanatatea dvs. mai mult sau mai puțin intacte. Iată progresia de bază pe care o puteți aștepta:

1. Găsiți o casă.

Asigurați-vă că profitați de toate opțiunile disponibile pentru găsirea locuințelor de pe piață, inclusiv prin utilizarea agentului dvs. imobiliar, căutarea de înregistrări online și în jurul cartierelor care vă interesează în căutarea semnelor de vânzare. Puneți, de asemenea, unele idei acolo cu prietenii, familia și contactele de afaceri. Nu știți niciodată de unde ar putea veni o referință bună sau o plimbare pe o casă.

Odată ce cumperi în serios o casă, nu intrați într-o casă deschisă fără a avea un agent (sau măcar să fiți pregătit să aruncați numele unei persoane cu care presupuneți că lucrați).Puteți vedea cum ar putea să nu funcționeze în interesul dvs. pentru a începe să vă ocupați de agentul unui vânzător înainte de a vă contacta pe unul dintre dvs.

Dacă sunteți într-un buget, căutați case pe care întregul potențial nu trebuie încă să le realizați. Chiar dacă nu vă puteți permite să înlocuiți acum tapetul ascuns în baie, s-ar putea să merite să trăiți cu urâtul pentru o vreme în schimbul intrării într-o casă pe care o puteți permite. În cazul în care casa îndeplinește altfel nevoile dvs. în ceea ce privește lucrurile mari care sunt greu de schimbat, cum ar fi locația și dimensiunea, nu lăsați imperfecțiunile fizice să vă îndepărteze. Cumpărătorii de case de prima dată ar trebui să caute o casă în care să poată adăuga valoare, deoarece aceasta asigură un impuls în capitalul propriu pentru a le ajuta să scadă pe proprietate.

2. Luați în considerare opțiunile de finanțare și finanțarea sigură.

Achizitorii de case pentru prima dată au o mare varietate de opțiuni pentru a le ajuta să intre într-o casă - atât cele disponibile pentru orice cumpărător, inclusiv creditele ipotecare din partea Federal Housing Authority (FHA), cât și cele destinate în special neophytelor. Multe programe de cumpărare pentru prima dată la domiciliu oferă plăți minime de până la 3% până la 5% (față de standardul de 20%), iar câteva necesită nicio plată în avans.

Primii cronometre ar trebui în special:

Utilizați lista de resurse HUD. FHA și programul său de împrumut face parte din HUD.

Uită-te la IRA. În scopul distribuirii IRA, un cumpărător de domiciliu pentru prima dată este orice persoană care nu a deținut un interes în prezent într-o locuință primară de locuințe mobile și remorci de locuit, bărci de casă și stocuri deținute de un chiriaș-acționar într-o locuință de tip cooperativă corporation) pentru ultimii doi ani. Deoarece fiecare persoană are o sumă de viață de 10 000 $ care poate fi retrasă fără penalități de la IRA, un cuplu ar putea retrage maximum 20 000 $ (10 000 $ din fiecare cont) combinate pentru a plăti pentru prima lor casă. Doar asigurați-vă că utilizați banii în termen de 120 de zile sau dacă vi se aplică pedeapsa de 10%.

Illinois, Ohio și Washington - oferă asistență de plată pentru primii cumpărători care se califică. În mod obișnuit, eligibilitatea în aceste programe se bazează pe venituri și poate avea, de asemenea, limite privind cât de scumpă poate fi achiziționată o proprietate. Cei care se califică pot primi asistență financiară cu plăți în avans și costuri de închidere, precum și cheltuieli pentru reabilitarea sau îmbunătățirea unei proprietăți.

Aflați despre opțiunile native americane. Achizitorii nativi din America de Nord pot aplica pentru un împrumut de la secțiunea 184. Acest împrumut necesită o taxă de garanție de 1.5% pentru împrumut și doar o reducere de 25% în avans la împrumuturi de peste 50.000 de dolari (pentru împrumuturile sub această sumă, este de 1.24%). Spre deosebire de rata dobânzii unui împrumut tradițional bazată pe scorul de credit al împrumutatului, rata acestui împrumut se bazează pe rata de piață predominantă. Creditele din secțiunea 184 pot fi utilizate numai pentru case de o singură familie (1-4 unități) și pentru o reședință primară.

Nu te obliga de loialitate fata de institutia ta financiara curenta atunci cand cauti o aprobare prealabila sau cautand un credit ipotecar: Magazin in jur, chiar daca te califici doar pentru un tip de imprumut. Taxele pot fi surprinzător de variate, la fel și ratele dobânzilor ipotecare, care, desigur, au un impact major asupra prețului total pe care îl plătiți pentru casa dvs.

Unele autorități vă recomandă, de asemenea, să aveți un creditor de rezervă. Calificarea pentru un împrumut nu reprezintă o garanție că împrumutul va fi finanțat în cele din urmă: Schimbarea orientărilor de subscriere, modificarea riscului de analiză a creditorilor și modificarea piețelor investitorilor. Pot exista cazuri în care clienții să semneze documente de împrumut și escrow și apoi să fie notificați cu 24 până la 48 de ore înainte de închiderea că împrumutătorul a înghețat finanțarea din programul lor de împrumut. Având un creditor al doilea care te-a calificat deja pentru o ipotecă, îți oferă o cale alternativă de a menține procesul sau de a-ți termina procesul.

3. Face o ofertă.

Agentul imobiliar vă va ajuta să decideți cât de mulți bani doriți să oferiți casei, împreună cu toate condițiile pe care doriți să le cereți. Agentul dvs. va prezenta apoi oferta agentului vânzătorului; vânzătorul va accepta oferta dvs. sau va emite o contra-ofertă. Apoi, puteți accepta sau continuați să mergeți înainte și înapoi până când ajungeți la o înțelegere sau decideți să o numiți oprirea.

Înainte de a trimite oferta, analizați bugetul. Acest factor de timp pentru costurile de închidere estimate (care pot fi de 2% până la 5% din prețul de achiziție total), costurile de transport și orice reparații imediate și aparatele obligatorii de care aveți nevoie înainte de a vă putea deplasa. să fie în ambuscadă de costuri mai ridicate sau neașteptate de utilități în noua dvs. locuință mai mare. S-ar putea să solicitați facturile de energie din ultimele 12 luni pentru a obține o idee despre costul mediu lunar.

Dacă ajungeți la un acord, veți face un depozit de bună credință și procesul va trece apoi în escrow. Escrow este o perioadă scurtă de timp (adesea aproximativ 30 de zile) în cazul în care vânzătorul scoate casa de pe piață cu așteptarea contractuală pe care o veți cumpăra casa - cu condiția să nu găsească probleme grave cu ea atunci când inspectați-o.

4. Obțineți o inspecție la domiciliu.

Chiar dacă casa pe care intenționați să o cumpărați pare a fi perfectă, nu există nici un substitut pentru ca un profesionist instruit să inspecteze proprietatea pentru calitatea, siguranța și starea generală a potențialului dvs. nou locuință. Nu vrei să te blochezi cu o groapă de bani sau cu dureri de cap să faci o mulțime de reparații neașteptate. În cazul în care inspecția la domiciliu dezvăluie defectele grave pe care vânzătorul nu le-a dezvăluit, în general veți fi în măsură să anulați oferta și să vă retrageți depozitul. Negocierea pentru ca vânzătorul să facă reparațiile sau să reducă prețul de vânzare sunt alte opțiuni.

5. Închideți sau treceți mai departe.

Dacă sunteți în măsură să încheiați o înțelegere cu vânzătorul sau, mai bine, dacă inspecția nu a evidențiat probleme semnificative, ar trebui să fiți gata să închideți. Închiderea implică, în principiu, semnarea unei tone de hârtii într-o perioadă foarte scurtă de timp, în timp ce se roagă că nu trece nimic în ultimul moment.

Lucrurile cu care te vei ocupa și vei plăti în etapele finale ale achiziției tale ar putea include și evaluarea casei (companiile ipotecare cer acest lucru pentru a-și proteja interesul în casă), fac o căutare de titlu pentru a se asigura că nimeni altul decât vânzătorul are o creanță asupra proprietății, obținerea unei asigurări private de credit ipotecar sau a unui împrumut cu împrumut în cazul în care plata dvs. în avans este mai mică de 20% și finalizarea documentelor ipotecare.Alte costuri de închidere pot include taxele de origine a împrumuturilor, asigurarea titlului, anchetele, impozitele și taxele de raportare a creditelor.

Felicitări noul proprietar de case … Acum ce?

Ai semnat hârtiile, ai plătit mutanții și locul nou începe să se simtă ca acasă. Jocul peste, nu? Nu chiar. Costurile pentru proprietarii de locuințe depășesc plățile în avans și plățile lunare ipotecare. Să examinăm câteva sfaturi finale pentru a face viața ca un nou proprietar mai distractiv și mai sigur.

1. Mențineți economia.

Cu proprietarul de locuințe apar mari cheltuieli neprevăzute, cum ar fi înlocuirea acoperișului sau obținerea unui nou boiler. Începeți un fond de urgență pentru casa dvs., astfel încât să nu vă fie prins de gardă atunci când aceste costuri apar în mod inevitabil.

AD:

1. efectuați întreținerea periodică.

Cu suma mare de bani pe care o puneți în casa dvs., veți dori să vă asigurați că veți avea grijă de ea. Întreținerea obișnuită vă poate reduce costurile de reparații, permițând rezolvarea problemelor atunci când acestea sunt mici și ușor de gestionat.

1. Ignorați piața imobiliară.

Nu contează ce înseamnă casa ta în orice moment, cu excepția momentului în care o vinzi. Fiind capabil să aleagă când vinzi casa, mai degrabă decât să fiți forțat să o vindeți din cauza relocării locului de muncă sau a primei financiare, va fi cel mai important determinant dacă veți vedea un profit solid din investiția dvs.

1. Să nu te bazezi pe a face o ucidere în casa ta pentru a-ți finanța retragerea.

Chiar dacă dețineți o locuință, ar trebui să continuați să salvați maximum în conturile de economii pentru pensionari în fiecare an. Deși poate părea greu de crezut pentru oricine care a observat averile pe care le-au făcut unii în timpul bulei imobiliare, nu veți face neapărat o ucidere atunci când vă vindeți casa. Dacă doriți să vă uitați la domiciliu ca pe o sursă de avere la pensionare, considerați că, odată ce ați plătit creditul ipotecar, banii pe care îi cheltuiați pentru plățile lunare pot fi utilizați pentru a vă alimenta cheltuielile de viață și medicale .