Când îți refinci ipoteca, totul depinde de apreciere. Dacă valoarea locuinței tale este atât de scăzută încât ești sub apă, nu poți refinanța. Dacă valoarea dvs. de evaluare vă pune capitalul de acasă la mai puțin de 20%, veți rămâne blocați plătiți pentru asigurarea ipotecară privată (PMI) sau aduceți bani la masă pentru a face o refinanțare în numerar. În plus, s-ar putea să nu obțineți rata cea mai scăzută a dobânzii, deoarece creditorii consideră că debitorii cu mai puțin capitaluri proprii sunt mai riscanți. Dacă vă gândiți să refinanțați, ar trebui să înțelegeți rolul esențial al evaluării în acest proces.

Ce este o evaluare la domiciliu?

O evaluare este o opinie a unui profesionist licențiat sau certificat despre valoarea unei locuințe furnizată de o terță parte dezinteresată. Evaluatorul este plătit pentru furnizarea serviciului de evaluare a casei dvs., dar nu are pielea în joc atunci când vine vorba de posibilitatea de a refinanța ca urmare a valorii pe care el sau ea ajunge. Într-o tranzacție de refinanțare, evaluarea protejează banca, asigurându-se că nu împrumută împrumutatului mai mulți bani decât valoarea bunurilor. În cazul în care proprietatea mai târziu intră în blocare pentru orice motiv, creditorul vrea să fie capabil să revândă proprietatea și să-și primească banii înapoi.

Evaluatorul vizitează casa ta timp de 30 până la 45 de minute pentru a-și măsura dimensiunile, a examina facilitățile și a evalua starea generală atât în ​​interior, cât și în exterior, făcând fotografii ale exterioară, garajului și ale fiecărui interior cameră. El sau ea examinează apoi înregistrările de proprietăți similare cu ale dvs. - în mod ideal, proprietăți din cartierul dvs. care au vândut recent. Pe baza vizitei la domiciliu și a acestor înregistrări, evaluatorul ajunge la o opinie profesională cu privire la cât va vinde proprietatea dvs., dacă îl puneți pe piață. Banca utilizează această valoare - împreună cu veniturile, activele și istoricul de credit - pentru a determina cât de mult vă va împrumuta.

Cum funcționează evaluările de acasă pe piața de astăzi

Trei tipuri de tranzacții de refinanțare nu necesită o apreciere. Nici rafinarea refinanței administrației federale a locuințelor, nici împrumutul de refinanțare al Administrației pentru protecția mediului nu necesită una. În anumite cazuri, Programul de refinanțare la domiciliu nu este unul mandat. Toate celelalte tipuri de tranzacții de refinanțare necesită o apreciere.

Regulamentele federale dictează modul în care creditorii și evaluatorii trebuie să se comporte pe parcursul procesului de evaluare. După criza locuințelor, guvernul a dorit să sporească independența evaluatorului pentru a preveni posibilitatea de a acorda împrumuturi pe baza valorilor umflate la domiciliu. Acordul Dodd-Frank și Adevărul în actele de împrumut necesită acum evaluări pentru a fi "conduse independent și fără influență și coerciție necorespunzătoare."

Întrucât cerințele de independență a evaluatorilor federali definesc un domeniu restrâns de interacțiuni acceptabile între ofițerii evaluatori și creditorii, creditorii se tem că orice contact cu evaluatorii ar putea fi interpretat ca încălcând legea încercând să influențeze opinia evaluatorului înainte de finalizarea evaluării . Creditorii greșesc din cauza prudenței pentru a evita posibilitatea unei acțiuni disciplinare grave. Ofițerii de împrumut și brokerii nu pot selecta evaluatorul, nici debitorul. De asemenea, debitorii nu pot prezenta o evaluare efectuată pentru un creditor diferit, deși "ar putea spune băncii că există o altă evaluare și banca poate solicita raportul de evaluare direct de la cealaltă instituție. "

Creditorul va comanda adesea evaluarea printr-o terță parte numită o companie de management al evaluării (AMC)." Utilizarea unui AMC nu este o cerință, dar aceasta este abordarea comună a independenței evaluatorului ", spune Joe Parsons, ofițer la finanțarea SFP din Dublin, California, un bancher regional și broker ipotecar.

Mulți creditori - în special cei mici, locali - au relații de referință directe cu un grup restrâns de evaluatori și nu utilizează un AMC. Sau creditorul poate avea un departament independent de evaluare internă. Evaluatorul ar trebui să aibă cunoștințe locale despre zonă (numită competență de piață). Evaluatorii trebuie să urmeze standardele uniforme ale practicii profesionale de evaluare emise de Fundația de evaluare, o organizație profesională, deși aceste standarde nu sunt lege.

Taxe de evaluare la domiciliu

Taxele de evaluare variază de la stat, dar evaluatorii trebuie să perceapă taxe obișnuite și rezonabile pentru zonă. Asteptati-va sa platiti intre 300 si 500 de dolari pentru o evaluare a unei locuinte standard de o singura familie.

"Proprietățile mai complexe sunt mai scumpe deoarece inspecția durează mai mult timp", spune Erin Benton, vicepreședinte al departamentului de evaluare a prețurilor Decorum, o companie de administrare a evaluării în Ellicott City, MD

timpul evaluării, nu la închidere; indiferent dacă împrumutul se închide, evaluatorul a făcut încă lucrarea. În timp ce taxa poate părea utilă dacă vă permite să obțineți termenii de refinanțare pe care îi doriți, poate părea o pierdere de bani dacă o apreciere scăzută înseamnă că nu vă puteți refinanța.

Având în vedere că creditorii nu pot discuta despre valoarea unei locuințe sau despre valoarea estimată anticipată cu un evaluator la momentul alocării, proprietarii de case nu pot obține o estimare a parcului evaluatorului dacă locuința lor este probabil să aprecieze suficient de mare pentru ca aceștia să refinanțeze înainte să plătească pentru serviciu, așa cum ar putea înainte de noile reglementări. În cel mai bun caz, puteți căuta recente vânzări comparabile pe site-uri precum Zillow și Redfin, însă înregistrările lor pot fi incomplete.

O altă opțiune este să cereți unui agent imobiliar să efectueze o analiză comparativă a pieței și să vă ofere imprimate ale vânzărilor recente comparabile din Serviciul de afișare multiplă, spune Bruce Ailion, agent cu RE / MAX Greater Atlanta. Întreabă-ți frumos, deoarece te vor face o favoare - spre deosebire de o vânzare la domiciliu, agentul nu va primi niciun comision de la refinanța ta.

Îmbunătățirea șanselor dvs. de apreciere ridicată

Valoarea pe care evaluatorul o acordă casei dvs. depinde în mare măsură de prețurile de vânzare recente ale unor proprietăți comparabile, dar vă greșiți dacă credeți că nu puteți face nimic pentru a vă ajuta casa să vină la sfârșitul maxim al valorii potențiale de apreciere.

Obținerea evaluării de la domiciliu este similară cu cea întâlnită la prima întâlnire, spune Ailion. Deși nu aveți nicio idee despre modul în care partenerul dvs. vă va dori sau vă va evalua, a fi bine îngrijit vă îmbunătățește șansele de a fi considerat atractiv. "Deci, este cu evaluarea", spune el.

"Proprietatea dvs. ar trebui să fie curată și curată, ordonată și ușor de inspectat. Orice animal de casă trebuie să fie conținut și mirosul mascat. Nu doriți ca evaluatorul să se grăbească să iasă ", spune Ailion.

Iată cum evaluatorii descriu cum funcționează:

"În general, nu ar trebui să conteze dacă gazonul tău nu este cosit sau casa ta eo mizerie", spune Ralph J. Vaccari, președinte al Vaccari & Associates

Marblehead, Massachusetts. "Este important să se înțeleagă, totuși, că o locuință murdară sau neîngrijită poate spori aspectul de uzură dincolo de normal și această condiție poate afecta, de fapt, valoarea. "

Evaluatorul se îngrijește de următoarele, spune Vaccari:

• starea exterioară și interioară
• funcționalitatea totală a camerelor
• , inclusiv designul și aspectul camerei interioare și obsolescența funcțională
• îmbunătățiri pentru bucătării și băi , ferestrele, acoperișul și sistemele de acasă (încălzire, electrică și instalații sanitare) în ultimii 15 ani, care fac casa mai modernă, funcțională și viabilă în condițiile standardelor de astăzi
• și vârsta sistemelor casei > facilități exterioare, cum ar fi garajele, punțile și porțile
• locație
• caracteristici inutile, cum ar fi un aspect exterior care nu este în concordanță cu restul cartierului
• Este o idee bună să remarcați caracteristici care nu pot fi imediat aparentă care ar putea adăuga la opinia evaluatorului prețul, spune Parsons.

Înainte ca evaluatorul să vină

Pregătirea casei dvs. pentru vizita unui evaluator este însă diferită de pregătirea acestuia pentru un potențial cumpărător.

"Când vă deschideți casa la un potențial cumpărător, doriți să declanșați răspunsuri emoționale", spune Parsons. "Ca vânzător, doriți ca cumpărătorul să-și imagineze cât de fericiți și confortabili vor fi acolo. Nu există astfel de considerații subiective pentru o apreciere ", spune el.

Vaccari adaugă că un proprietar de case nu ar face o schimbare, cum ar fi ruperea covorului vechi pentru a dezvălui podele din lemn de esență tare, pentru o apreciere, cum ar putea pentru un vânzător. Dar împrospătarea vopselei acasă, atât în ​​interior cât și în exterior, vă poate ajuta, așa cum puteți îndepărta aglomerația pentru a permite accesul deplin și vizionarea tuturor domeniilor casei, inclusiv a subsolului.

În cele din urmă, "Dacă înregistrările fiscale sunt incorecte, scoateți-le în evidență", spune Ailion.

În caz contrar, este responsabilitatea evaluatorului de a descoperi probleme și de a pune întrebări acolo unde se justifică, declară Vaccari.

Dacă ai o bună evaluare

Felicitări! Ați parcurs un pas important în refinanțarea ipotecii. Acum este timpul să treceți prin următoarea serie de pași împreună cu ofițerul dvs. de împrumut. Dacă ați asigurat o apreciere favorabilă, atunci utilizați un instrument ca calculatorul ipotecar al Investopedia pentru a cerceta ratele dobânzilor la un credit ipotecar refinanțat pentru o casă de valoare. Fiind înarmat cu aceste cifre vă poate ajuta cu o anumită putere de negociere atunci când vă întâlniți cu creditorul dumneavoastră.

Obținerea unui al doilea aviz cu privire la evaluarea scăzută

Uneori valoarea evaluatorului nu este doar mai mică decât doriți, dar este mai mică decât cea pe care o considerați că merită casa ta.

"O evaluare este doar opinia unei persoane", spune Ailion. "Deși aceasta este o opinie pregătită și educată, ca și în cazul tuturor profesiilor, există practicanți buni și răi. "

Având în vedere reglementările federale stricte care reglementează procesul, există ceva ce puteți face în legătură cu o apreciere scăzută?

"Dacă proprietarul nu-i place valoarea evaluării, ei pot scrie o scrisoare de recurs către creditor sau AMC, dar șansa unui evaluator de a-și schimba opinia este foarte slabă, cu excepția cazului în care proprietarul are dovezi copleșitoare că valoarea este oprită ", spune Benton.

Căi dvs. de atac veți reuși numai dacă veți arăta că evaluatorul a făcut o eroare semnificativă, cum ar fi incorect afișarea imaginilor pătrate sau a camerei; fără a ține seama de o amenajare importantă, cum ar fi o piscină sau spa; sau ignorând o vânzare comparabilă care ar putea susține o valoare mai mare, în timp ce "alegerea cireșelor" ar fi o comparație mai puțin adecvată, ceea ce ar indica o valoare mai mică, spune Parsons.

S-ar putea să faci un caz, arătând că compușii folosiți se aflau într-un cartier inferior sau într-o subdiviziune inferioară care nu avea o HOA cu piscine și terenuri de tenis, că toate comparabilele erau în dificultate sau vânzările REO, sau că au alte externalități negative care influențează valoarea, cum ar fi pe o stradă aglomerată, spune Ailion. "Explicați de ce sunt diferite și nu sunt egale cu a voastră. Trebuie să dovedești că ceva este eronat cu comparabilele selectate. "

Opțiunile dvs. Când aprecierea este scăzută

Dacă nu puteți contesta cu succes o apreciere scăzută, cum vă asigurați că refinanța trece? Dacă evaluarea vă pune la mai puțin de 80% capitaluri proprii - ceea ce înseamnă că creditorul va cere să plătiți pentru asigurarea ipotecară privată - puteți face o refinanțare în numerar și puteți aduce câteva mii de dolari la închidere pentru a ajunge la împrumutul magic de 80% -value și pentru a evita PMI. De asemenea, puteți alege să plătiți PMI acum. Dacă valorile domiciliului continuă să crească, puteți oferi vânzări comparabile serviciului dvs. ipotecare și îl puteți solicita să elimine PMI, chiar dacă nu ați plătit încă o mare parte din principalul dvs. Dacă aprecierea arată că ești subacvatic, tot ce poți face este să aștepți să se îmbunătățească piața, dacă nu te califică pentru un program de asistență guvernamentală, cum ar fi HARP.

Linia de fund

Înțelegerea modului în care funcționează procesul de evaluare vă va oferi cea mai bună șansă de a obține evaluatorului să atribuie cea mai mare valoare posibilă proprietății tale.Evaluările nu vin întotdeauna la valorile pe care debitorii le speră, și ele sunt un proces uman care are loc pentru subiectivitate și greșeli. Puteți contesta o apreciere scăzută, dar veți reuși numai cu date puternice pentru a vă susține.