Dacă doriți o plată lunară pentru ipoteca dvs., care este mai mică decât cea pe care o puteți obține cu un împrumut cu rată fixă, s-ar putea să vă atrageți de ipoteca cu dobândă numai. Dacă nu plătiți principal pentru mai mulți ani la începutul termenului de împrumut, veți avea un flux lunar de numerar mai bun. Dar ce se întâmplă atunci când perioada de interes este exclusivă? Cine oferă aceste împrumuturi? Și când are sens să o primești? Iată un scurt ghid pentru acest tip de ipotecă.

Cum funcționează plățile

La cele mai de bază, o ipotecă cu dobândă numai este cea în care plătiți dobânzi numai pentru primii câțiva ani - de obicei 5 sau 10 - și o dată ce această perioadă se termină , plătiți atât dobânzi, cât și dobânzi. Dacă doriți să efectuați plăți principale în timpul perioadei numai cu dobândă, puteți, dar aceasta nu este o cerință a împrumutului.

Veți vedea, de obicei, împrumuturi cu dobândă structurate ca credite ipotecare cu rată de ajustare 3/1, 5/1, 7/1 sau 10/1 (ARM). Creditorii spun că alegerile 7/1 și 10/1 sunt cele mai populare cu debitorii. În general, perioada de dobândă este egală cu perioada cu rată fixă ​​pentru împrumuturile cu rată de ajustare. Asta înseamnă că, dacă aveți un ARM 10/1, de exemplu, veți plăti dobânzi numai pentru primii 10 ani.

Pe un ARM cu dobândă numai după încheierea perioadei introductive, rata dobânzii se va ajusta o dată pe an (de aici vine "1") pe baza unei rate de referință a dobânzii, cum ar fi LIBOR plus o marjă determinată de creditor. Rata de referință se modifică odată cu schimbarea pieței, însă marja este predeterminată la momentul în care ați luat creditul.

Modificările ratei dobânzii sunt limitate de limitele ratei dobânzii. Acest lucru este valabil pentru toate ARM-urile, nu doar pentru ARM-urile cu interes. Plafonul inițial al ratei dobânzii la 3/1 ARM și 5/1 ARMS este de obicei două, spune Casey Fleming, ofițer de împrumut cu C2 Financial Corp din San Diego și autor al Ghidului împrumutului: Cum să obțineți cea mai bună ipotecă posibilă. Aceasta înseamnă că, dacă rata dobânzii de pornire este de 3%, atunci când perioada de dobândă se încheie în patru sau șase ani, noua rată a dobânzii nu va depăși 5%. La ARM-urile 7/1 și ARM-urile 10/1, plafonul inițial al ratei este de obicei cinci.

După aceasta, majorările ratei sunt de obicei limitate la 2% pe an, indiferent de perioada introductivă a ARM-ului. Plafoanele de viață sunt aproape întotdeauna cu 5% mai mari decât rata dobânzii de pornire a împrumutului, spune Fleming. Deci, dacă rata de pornire este de 3%, ar putea crește până la 5% în anul opt, 7% în anul nouă și maxim la 8% în anul 10.

După ce se termină perioada de interes, va trebui să începeți să plătiți principalul pentru restul duratei împrumutului (pe bază amortizată integral, în vorbitor de creditor). Împrumuturile cu dobândă de astăzi nu au plăți cu baloane; de obicei, acestea nu sunt permise nici prin lege, spune Fleming.Deci, dacă termenul total de 7/1 ARM este de 30 de ani, iar perioada de dobândă este de șapte ani, în anul opt, plata dvs. lunară va fi recalculată pe baza a două lucruri: în primul rând, noua rată a dobânzii; rambursarea principalului pentru restul de 23 de ani.

Un împrumut mai puțin obișnuit cu dobândă

Creditele ipotecare cu rată fixă ​​nu sunt la fel de frecvente, deși le veți găsi prin Bank of America dacă aveți nevoie de un împrumut jumbo (un împrumut pentru o sumă mai mare de 417 $ , 000) sau prin intermediul Federal Credit Union Federal pentru ambele împrumuturi conforme (împrumuturi de obicei limitate la 417 000 dolari în majoritatea părților țării) și împrumuturi jumbo. Pentru a vă alătura echipei FCU din Navy, va trebui să fii afiliat cu forțele armate ale Statelor Unite ale Americii, Departamentul Apărării, Garda de Coastă sau Garda Națională sau să fiți legați de un membru al FCU al Marinei. (Vezi

Jumbo vs. ipoteci convenționale: cum diferă acestea .) Cu un împrumut de 30 de ani cu dobândă fixă, puteți plăti dobânzi numai 10 ani, apoi plătiți dobânzi plus principal restul de 20 de ani. Presupunând că nu ați pus nimic în sarcina directorului în acești primii 10 ani, plata dvs. lunară s-ar ridica substanțial în anul 11, nu numai pentru că ați începe să rambursați principalul, ci pentru că ați plăti principalul pentru doar 20 de ani în loc de 30 de ani. Deoarece nu plătiți principal în perioada de dobândă, atunci când rata este reîncărcată, noua plată a dobânzii se bazează pe întreaga sumă a împrumutului. Un împrumut de 100 000 $, cu o rată a dobânzii de 3 5%, ar costa doar 291 USD. 67 pe lună în primii 10 ani, dar 579 dolari. 96 pe lună în restul de 20 de ani - aproape dublu.

Peste 30 de ani, împrumutul de 100 000 de dolari ar costa 174 de dolari, 190 de milioane de euro (calculate ca 291 dolari, 67 x 120 plăți + 579 dolari, 96 x 240 plăți). Dacă ați scos un împrumut cu rată fixă ​​de 30 de ani la aceeași rată a dobânzii de 3,5% (menționată în "Cum funcționează plățile" de mai sus), costul total de peste 30 de ani ar fi de 161, 656 dolari. $ 12, 534. 71 mai mult în interesul împrumutului pe bază de dobânzi, iar acest cost suplimentar al dobânzii este motivul pentru care nu doriți să păstrați un împrumut numai pe dobândă pe întreaga sa perioadă. Cheltuielile dvs. efective de dobânzi vor fi mai mici, totuși, dacă luați deducerea impozitelor ipotecare.

Disponibilitatea împrumutului

Având în vedere că atât de mulți debitori s-au confruntat cu împrumuturi cu dobândă numai în anii bubble, băncile ezită să ofere produsul astăzi, spune Yael Ishakis, vicepreședinte al First Meridian Ipoteca din Brooklyn, NY autor al Ghidului complet pentru achiziționarea unei case.

Fleming spune că cele mai multe sunt împrumuturi jumbo, cu rată variabilă, cu o perioadă fixă ​​de 5, 7 sau 10 ani. Un împrumut jumbo este un tip de împrumut neconform. Spre deosebire de împrumuturile conforme, împrumuturile neconforme nu sunt eligibile pentru a fi vândute Fannie Mae și Freddie Mac, cele două instituții uriașe care sunt cei mai mari cumpărători de credite ipotecare conforme și un motiv pentru care împrumuturile conforme sunt disponibile pe scară largă.

Când Fannie și Freddie cumpără împrumuturi de la creditorii ipotecare, ei fac mai mulți bani disponibili pentru creditorii să emită împrumuturi suplimentare.Creditele neconforme, cum ar fi împrumuturile numai cu dobândă, au o piață limitată de credite ipotecare secundare; este mai greu să găsești un investitor care dorește să-i cumpere. Mai mulți creditori se agață de aceste împrumuturi și le oferă servicii in-house, ceea ce înseamnă că au mai puțini bani pentru a face credite suplimentare. În consecință, împrumuturile pe bază de dobândă nu sunt disponibile la fel de mult. Chiar dacă un împrumut cu dobândă nu este un împrumut jumbo, acesta este încă considerat neconform. (Aflați mai multe în

Fannie Mae: ce funcționează și cum funcționează .) Întrucât împrumuturile cu dobândă nu sunt disponibile la fel de mult ca, de exemplu, împrumuturile cu rată fixă ​​de 30 de ani " cel mai bun mod de a găsi un bun creditor numai prin dobânzi este printr-un broker de renume cu o rețea bună, pentru că va face niște cumpărături serioase pentru a găsi și compara oferte ", spune Fleming.

În plus față de Bank of America, FCU Navy și companiile pentru care lucrează sursele noastre expert - C2 Financial Corp, First Meridian Ipoteca și Împrumuturile de acasă Angel Oak - alți creditori am găsit că oferă credite numai cu dobândă includ EverBank, Banca, creditorul de piață SoFi, Citizens Bank, Bank of Internet și United Wholesale Ipoteca. Aceasta nu este o listă exhaustivă, dar oferă un punct de plecare dacă faceți cumpărături pentru un împrumut numai cu dobândă.

Compararea costurilor

"Creșterea ratei pentru caracteristica numai pentru dobândă variază în funcție de împrumut și de zi, dar vă arată că veți plăti o rată a dobânzii de cel puțin 0,25%", spune Fleming.

În mod similar, Whitney Fite, președintă a împrumutului "Angel Oak Home Loans" din Atlanta, spune că rata dobânzii ipotecare este de doar 125% până la 375% mai mare decât rata pentru un împrumut cu dobândă fixă ​​cu amortizare sau ARM, în funcție de detalii.

Iată cum ar arăta plățile dvs. lunare cu un împrumut cu dobândă de 100 000 000 USD, comparativ cu un împrumut cu rată fixă ​​sau cu un ARM pe deplin amortizator, fiecare la o rată obișnuită pentru acest tip de împrumut:

7 ani, doar pentru interese ARM, 3. 125%: 260 dolari. 42

• împrumut convențional cu rată fixă ​​de 30 de ani (nu numai pentru dobânzi), 3. 625%: 456 dolari. 05
• ARM pe o durată de 7 ani (amortizarea pe o perioadă de 30 de ani), 2. 875%: 414 dolari. 89
• La aceste rate, pe termen scurt, un ARM cu dobândă numai vă va costa 195 USD. 63 mai puțin pe lună pentru 100 000 de dolari împrumutate în primii șapte ani, comparativ cu un împrumut cu rată fixă ​​de 30 de ani și 154 USD. 47 mai puțin pe lună, comparativ cu un ARM de 7/1 complet amortizat.

Este imposibil să se calculeze costul real pe durata de viață a unui împrumut cu dobândă ajustabil numai atunci când îl scoateți din cauză că nu știți în avans ce rată a dobânzii va reveni la fiecare an. Nu există într-adevăr o modalitate de a împiedica costul, fie Fleming, deși puteți determina plafonul dobânzii de pe durata de viață și contractul, astfel încât să puteți calcula costul minim și maxim pe viață și să știți că costul real ar cădea undeva între ele. "Ar fi o mare amploare, totuși", spune Fleming.

Linia de fund

Creditele ipotecare pe bază de dobânzi pot fi dificile de înțeles, iar plățile dvs. vor crește substanțial odată cu încheierea perioadei de interes.Dacă împrumutul dvs. cu dobândă este doar un ARM, plățile dvs. vor crește și mai mult dacă ratele dobânzilor vor crește, ceea ce reprezintă un pariu sigur în mediul cu rată scăzută de astăzi. Aceste împrumuturi sunt cele mai bune pentru împrumutații sofisticați care înțeleg pe deplin modul în care lucrează și ce riscuri iau. (Pentru a citi mai departe, vedeți

5 tipuri de riscuri ipotecare care trebuie evitate .) Ați putea fi interesat și de

ipoteci .