Investiția în imobiliare se poate dovedi a fi o mișcare financiară inteligentă. Pentru început, o proprietate de închiriere poate oferi o sursă constantă de venit în timp ce construiți capitaluri proprii și proprietatea (în mod ideal) apreciază. Există, de asemenea, avantaje fiscale: Puteți deduce cheltuielile dvs. de închiriere din orice venit de chirie pe care îl câștigați, reducând astfel datoria dvs. fiscală. Cele mai multe cheltuieli de închiriere a imobilului - inclusiv asigurarea ipotecară, impozitele pe proprietate, cheltuielile de reparații și întreținere, cheltuielile de la birou, asigurarea, serviciile profesionale și cheltuielile de călătorie legate de management - sunt deduse în anul în care cheltuiți banii. Pentru detalii suplimentare, consultați Deduceri fiscale pentru proprietarii de proprietăți de închiriat.

Cu toate acestea, o altă deducere fiscală cheie - cea pentru amortizare - funcționează diferit. Deprecierea este procesul folosit pentru a deduce costurile de cumpărare și de îmbunătățire a unei proprietăți de închiriere (pentru un grund rapid, verificați Introducere în amortizare ). În loc să luați o deducere mare în anul în care cumpărați (sau să îmbunătățiți) proprietatea, amortizarea distribuie deducerea pe întreaga durată de viață utilă a proprietății. IRS are reguli foarte specifice privind deprecierea, iar dacă dețineți proprietăți de închiriere, este important să înțelegeți cum funcționează procesul.

Care proprietate este deminată?

Potrivit IRS, puteți deprecia o proprietate de închiriere dacă îndeplinește toate aceste cerințe:

• Aveți proprietatea (sunteți considerat proprietar chiar dacă proprietatea este supusă unei datorii ).
• Utilizați proprietatea în afacerea dvs. sau ca activitate producătoare de venituri.
• Proprietatea are o viață utilă determinabilă (adică este ceva ce se extinde, se descompune, devine epuizată, devine depășită sau își pierde valoarea din cauze naturale).
• Proprietatea urmează să dureze mai mult de un an.

- chiar dacă proprietatea îndeplinește toate cerințele de mai sus, nu poate fi amortizată dacă a fost pusă în funcțiune și aruncată (sau nu mai este utilizată pentru uz comercial) în același an. Deoarece pământul nu se uzează, se dezintegrează sau se consumă, nu se amortizează. Și, în general, nu puteți deprecia costurile de curățare, plantare și amenajare a teritoriului, deoarece aceste activități sunt considerate parte a costului terenului.

Când începe și se încheie amortizarea?

Puteți începe să luați deduceri de amortizare de îndată ce proprietatea este "pusă în funcțiune" sau gata și disponibilă pentru a fi utilizată ca închiriere. Iată un exemplu: achiziționați o proprietate de închiriere în data de 15 mai. După ce lucrați în casă timp de câteva luni, aveți gata să o închiriați pe 15 iulie, astfel încât să începeți să faceți publicitate online și în ziarele locale. Puteți găsi un chiriaș, iar închirierea lui începe la 1 septembrie. De când casa a fost pusă în funcțiune (adică gata să fie închiriată și ocupată) pe 15 iulie, ați începe să vă depreciați casa în iulie (nu în septembrie când începe să colecteze chirie).

Continuați să depreciați proprietatea până când

ați dedus întregul cost sau altă bază în proprietate,

• sau retrageți proprietatea din serviciu, chiar dacă nu ați recuperat integral costul sau alte baze. O proprietate este retrasă din serviciu atunci când nu mai este folosită ca o proprietate producătoare de venit - sau dacă o vinzi sau o schimbi, o transformi în uz personal, o abandonezi sau o distruge.
• Puteți continua să solicitați o deducere pentru amortizarea pentru proprietatea care este temporar "inactiv" sau nu este utilizată. Dacă efectuați reparații după ce un chiriaș se îndepărtează, de exemplu, puteți totuși să depreciați proprietatea în timp ce îl pregătiți pentru următorul chiriaș.

Metoda de amortizare

Trei factori determină valoarea amortizării pe care o puteți deduce în fiecare an: baza dvs. în proprietate, perioada de recuperare și metoda de depreciere utilizată. Orice proprietate de închiriere rezidențială pusă în funcțiune după 1986 este amortizată folosind sistemul de recuperare accelerată a costurilor modificat (MACRS), o tehnică contabilă care se rambursează costurile (și deducerile de amortizare) de peste 27,5 ani, perioada în care IRS consideră că este " durata utilă "a unei proprietăți de închiriere.

Deși este recomandat întotdeauna să lucrați cu un contabil calificat în calcularea deprecierii, pasii de bază sunt după cum urmează:

Determinați baza proprietății

1. . Baza proprietății este costul acesteia: suma pe care ați plătit-o (în numerar, cu ipotecă sau în alt mod) pentru a achiziționa proprietatea. Unele taxe de decontare și costuri de închidere, inclusiv taxele legale, taxele de înregistrare, anchetele, taxele de transfer, asigurarea titlurilor și orice sumă pe care vânzătorul dvs. o datorează să o plătească (cum ar fi taxele înapoi) sunt incluse în bază. Unele taxe de decontare și costuri de închidere nu pot fi incluse în baza dvs., inclusiv primele de asigurare împotriva incendiilor, chiriile legate de ocuparea pre-închiderii proprietății și costurile legate de obținerea (sau refinanțarea) unui împrumut: puncte, prime de asigurare ipotecară, taxe de evaluare. Separați costul terenurilor și clădirilor
2. . Deoarece puteți deprecia numai costul clădirii și nu terenul, trebuie să determinați valoarea fiecăruia pentru a deprecia valoarea corectă. Pentru a determina valoarea, puteți utiliza valoarea justă de piață a fiecăruia la momentul cumpărării proprietății sau puteți baza numărul pe valorile impozitelor imobiliare evaluate. Spuneți că ați cumpărat o casă pentru suma de 110.000 de dolari. Cea mai recentă evaluare a impozitului pe proprietăți valorează proprietatea la 90.000 de dolari, din care 81.000 $ pentru casă și 9.000 $ pentru teren. Prin urmare, puteți aloca 90% (81, 000 ÷ 90 000 dolari) din prețul de achiziție pentru casa și 10% (9, 000 ÷ 90 000 dolari) din prețul de achiziție al terenului. Determinați-vă baza în casă
3. . Acum, când cunoașteți baza proprietății (casa plus terenul) și valoarea casei, puteți să vă stabiliți baza în casă. Folosind exemplul de mai sus, baza dvs. în casă - suma care se poate deprecia - ar fi de 99 000 dolari (90% din 110 000 dolari).Baza dvs. în teren ar fi de $ 11, 000 (10% din 110.000 dolari). Determinați baza ajustată, dacă este necesar
4. . Este posibil să trebuiască să faceți creșteri sau scăderi la baza pentru anumite evenimente care au loc între momentul cumpărării proprietății și timpul pe care îl aveți pregătit pentru închiriere. Exemple de creșteri la bază includ costul oricăror adăugări sau îmbunătățiri (care au o durată de viață utilă de cel puțin un an) făcute înainte de a plasa proprietatea în exploatare, banii cheltuiți pentru a restaura proprietatea deteriorată, costul de a aduce servicii de utilitate la proprietate și anumite taxe legale. Exemple de scăderi la bază includ plățile de asigurare pe care le primiți ca urmare a daunelor sau furtului, pierderi de victime care nu sunt acoperite de asigurarea dvs. pentru care ați luat o deducere și banii pe care îi primiți pentru acordarea unui vecinătate.

Sistemul care trebuie utilizat

Următorii pași implică determinarea a două din sistemele de recuperare accelerată a costurilor (MACRS) modificate: Sistemul general de amortizare (GDS) sau Sistemul de amortizare alternativă (ADS). GDS este cea mai comună și, în general, trebuie să o utilizați dacă nu faceți o alegere irevocabilă pentru ADS sau dacă legea vă cere să utilizați ADS. ADS este mandatat atunci când proprietatea:

are o utilizare profesională calificată 50% sau mai puțin

• are o utilizare scutită de taxe
• este finanțată prin obligațiuni scutite de taxe
• este folosită în principal în agricultură < Odată ce știți ce sistem MACRS se aplică, puteți stabili perioada de recuperare a proprietății. Perioada de recuperare utilizând GDS este de 27 ani pentru proprietăți de închiriat rezidențiale; dacă utilizați ADS, perioada de recuperare pentru același tip de proprietate este de 40 de ani.
• Acum, trebuie să determinați suma care poate fi amortizată în fiecare an. Deoarece majoritatea proprietăților de închiriere rezidențiale utilizează GDS, ne vom concentra pe acest calcul.

Pentru fiecare an întreg, o proprietate este în folosință, veți deprecia o sumă egală: 3. 636% în fiecare an, atâta timp cât veți continua să depreciați proprietatea. În cazul în care proprietatea a fost în folosință pentru mai puțin de un an (de exemplu, ați cumpărat o casă în mai și ați început să o închiriați în luna iulie), ați deprecia un procent mai mic în acel an, în funcție de momentul în care a fost pus în funcțiune. Potrivit proprietății imobiliare de închiriere IRS - tabelul GDS:

ianuarie

3. 485%

Februarie	3. 182%
Martie	2. 879%
Aprilie	2. 576%
Mai	2. 273%
iunie	1. 970% comerciale> Iulie
1. 667%	August
1. 364%	septembrie
1. 061% comerciale> Octombrie	0. 758%
noiembrie	0. 455%
Decembrie	0. 152%
De exemplu, luați acea casă care are o bază de 99.000 de dolari și care a fost pusă în funcțiune pe 15 iulie. Pentru primul an, am fi depreciat 1. 667% sau 1 650 $ (99 000 $ x 1,667%). Pentru fiecare an după aceea, am fi depreciat la o rată de 3. 636%, sau 3, 599. 64, atâta timp cât închirierea a fost în serviciu pentru întregul an. Rețineți că această cifră este, în esență, echivalentă cu luarea bazei și împărțirea la perioada de recuperare de 27,5 dolari: $ 99, 000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. Diferența provine din primul an al serviciului parțial.	Linia de fund
Amortizarea poate fi un instrument valoros dacă investiți în proprietăți de închiriere, deoarece vă permite să împrăștiați costul cumpărării proprietății pe parcursul deceniilor, reducând astfel obligația fiscală a fiecărui an. Desigur, dacă depreciați o proprietate și apoi o vindeți pentru mai mult decât valoarea sa depreciată, veți datora impozitul pe acest câștig prin Amortizarea Recapture Tax.	Deoarece legislația privind impozitul pe proprietăți de închiriere este complicată și se schimbă periodic, se recomandă să lucrați cu un contabil-expert calificat atunci când stabiliți, operează și vindeți afacerea dvs. de închiriere. Acest lucru vă asigură că veți beneficia de cel mai favorabil tratament fiscal și, de asemenea, vă veți ajuta să evitați orice surprize la momentul impozitării.