Toată lumea știe semnificația randamentului investiției (ROI) - un instrument popular, versatil, pentru a afla cum funcționează portofoliul dvs. Dacă aveți o proprietate de închiriere, este important să știți cum să calculați rentabilitatea investiției astfel încât să puteți determina eficacitatea acesteia ca investiție.

Din păcate, deoarece calculele privind ROI pot fi manipulate cu ușurință - și anumite variabile pot fi incluse sau excluse atunci când se face calculul - imaginarea unui ROI semnificativ poate fi o provocare, mai ales când investitorii au opțiunea de a plăti numerar sau de a lua ipoteca asupra proprietății. Aici, analizăm două exemple de bază pentru calcularea rentabilității investiției pe proprietăți de închiriat rezidențiale.

AD:

O reîmprospătare rapidă

Rentabilitatea investiției este o măsură utilizată pentru estimarea și evaluarea performanței unei investiții sau pentru a compara performanța unui număr de investiții diferite. Pentru a calcula ROI, profitul net al unei investiții este împărțit la suma de bani investită, iar rezultatele sunt exprimate ca procent sau raport.

De exemplu, dacă cumpărați acțiuni ABC pentru 1 000 de dolari și le vindeți doi ani mai târziu pentru 1, 600 de dolari, profitul net ar fi de 600 $ (1, 600 - 1 000 $). ROI pe stoc ar fi de 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (Pentru mai multe informații, consultați: FYI La ROI: Un ghid pentru calcularea rentabilității investiției .

Tranzacții cu numerar

Dacă cumpărați o proprietate în întregime, calcularea rentabilității investiției este destul de ușoară. Să presupunem că plătiți bani pentru o proprietate de închiriat de 100 000 $. De asemenea, plătiți 1 000 $ în costurile de închidere, plus 9 000 de dolari pentru remodelare, ceea ce face investiția totală în proprietate de 110 000 $.

Rapid înainte cu un an. Ați colectat 800 de dolari în chirie în fiecare lună, și astfel ați câștigat $ 9, 600 pentru anul. Pentru cel mai realist ROI, vom deduce din acest flux de numerar 167 USD pe lună (2,004 USD pe an) pentru a acoperi impozitele pe proprietate și asigurare (două cheltuieli pe care nu le puteți evita). Aceasta vă oferă o întoarcere anuală de 7 $, 596.

Pentru a calcula ROI-ul proprietății, împărțiți rentabilitatea anuală ($ 7, 596) cu investiția totală pe care ați realizat-o inițial (110.000 $). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0.069 sau 6. 9%. Rentabilitatea investiției dvs. este de 6,9%.

Tranzacții finanțate

Calculul rentabilității investiției pe tranzacțiile finanțate este puțin mai complicat. Să presupunem că achiziționați aceeași proprietate de 100 000 de dolari ca mai sus, dar în loc să plătiți numerar, luați o ipotecă, efectuând o plată în avans de 20%. Costurile dvs. sunt de 20.000 $ pentru plata în avans (100.000 $ preț de vânzare x 20%); $ 2, 500 pentru închiderea costurilor (acestea sunt mai mari din cauza ipotecii) și aceleași 9.000 de dolari pentru remodelare. Cheltuielile totale din buzunar sunt de $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).

În plus, există costuri continue legate de ipotecă. Să presupunem că ați luat un împrumut de 30 de ani cu o rată a dobânzii fixă ​​de 4%.În cazul împrumutului de 80 000 $ (prețul de vânzare de 100 000 de dolari minus suma de 20 000 dolari în avans), plata principalului și a dobânzii lunare ar fi de 381 dolari. 93. Vom adăuga aceleași 167 USD pe lună pentru a acoperi impozitele și asigurările, ceea ce înseamnă că plata dvs. lunară totală este de 548 de dolari. 93. Notă: Un instrument excelent pentru calcularea costului total al unui credit ipotecar este un calculator ipotecar precum cel de mai jos.

Acum luăm în considerare chiria. Presupunând că chiriașul dvs. plătește 800 de dolari în fiecare lună, veți avea un flux de numerar de 251 USD. 07 lunar (plata chiriilor de 800 $ - 548.93 dolari SUA). Din nou, înainte de un an. Înmulțind suma de 251 USD. 07 la 12 determină venitul dvs. anual net sau întoarceți: 251 USD. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

În continuare, împărțiți fluxul anual de numerar cu cheltuielile originale pentru a determina rentabilitatea investiției (costul inițial, costurile de închidere și remodelarea). $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Astfel, rentabilitatea investiției este de 9,5%.

Unii investitori adaugă capitalul propriu în ecuație (rețineți că capitalul propriu nu este bani în bani pe care îi puteți cheltui, căci ar trebui să vindeți proprietatea pentru ao accesa efectiv). Pentru a obține valoarea capitalului propriu, revizuiți programul de amortizare a ipotecilor pentru a afla cât de mult din plățile dvs. ipotecare au fost efectuate spre plata principalului (care acumulează capitalul propriu). Acesta este echitatea care poate fi adăugată la cifra fluxului de numerar. În exemplul nostru, programul de amortizare a împrumutului arată că, în primele 12 luni, se plătește un cont de 1, 408. 84 USD. Deci, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 venituri anuale + 1 $, 408. 84 capitaluri proprii) ÷ $ 31, 500 = 0. 14. Rezultat: un ROI de 14%.

Linia de fund

Desigur, exemplele de mai sus sunt destul de fundamentale. Acestea nu includ cheltuielile suplimentare pe care le poate genera o proprietate de închiriere, cum ar fi costurile de reparație / întreținere, care ar trebui să fie incluse în calcule - și, astfel, să afecteze ROI reală. (Pentru mai multe informații, consultați Cum să valorificați o proprietate de investiții imobiliare ).

Totuși, ei încearcă să arate că ROI se modifică în funcție de plățile în numerar sau de finanțarea achiziționării de proprietăți. Ca regulă generală, cu atât mai puține sunt cele pe care le puneți într-o afacere imobiliară și cu cât vă ipotecați mai mult, cu atât va fi mai mare rentabilitatea investiției. Dimpotrivă, cu cât mai mulți bani ați pus în tranzacție și cu cât împrumutați mai puțin, cu atât va fi mai puțin rentabilitatea investiției (cu atât va fi mai mare venitul dvs. net).

Indiferent de intrările pe care le utilizați pentru a calcula ROI, este important să folosiți aceeași abordare pentru toate investițiile pentru a menține comparații corecte. De exemplu, dacă includeți capitaluri proprii în evaluarea unei proprietăți, trebuie să o includeți atunci când calculați rentabilitatea investiției pe celelalte proprietăți, dacă le aveți, pentru a obține o comparație corectă.