Pentru mulți americani, proprietatea imobiliară, sub forma unei case familiale sau a unei proprietăți de închiriere, este cea mai mare clasă de investiții. Acești investitori percep investițiile adesea ca fiind una dintre cele mai sigure și mai fiabile investiții pe o perioadă de timp. Cu toate acestea, investițiile imobiliare implică un cost ridicat de intrare (de obicei finanțat printr-un împrumut cu dobânzi), o perioadă lungă de investiții și o mare incertitudine. În loc să cumpere proprietăți imobiliare, investitorii pot lua în considerare îngroparea opțiunilor imobiliare ca o modalitate de a investi în imobiliare la un cost mai mic și cu mai puține cheltuieli.

Un investitor imobiliar novice poate să se uite la un apartament cu două dormitoare și să vadă că în 5 ani a crescut în valoare de la $ 100, 000 la $ 300 , 000 și încheie o triplare a valorii investiției. Cu toate acestea, această analiză simplă ratează costurile legate de rutină, care pot include taxe de finanțare pentru achiziționarea de bunuri, plăți lunare, taxe de înregistrare și taxă de timbru, impozite pe proprietate, comisioane către agenți în timpul cumpărării sau vânzării, taxe de asociere lunare, întreținere și reparații, alte impozite locale aplicabile (de exemplu, impozitul pe câștigurile de capital la vânzare sau o evaluare a proprietății mai mare decât un anumit nivel care califică proprietarul pentru un impozit pe avere).

Având în vedere toți acești factori, evaluarea realistă a rentabilității proprietății este redusă substanțial și este posibil să nu fie pe deplin înțeleasă de investitorul comun (în legătură cu: Cum să calculați rentabilitatea investiției). Evoluțiile în timpul perioadei de investiții pot duce la dificultăți în vânzarea proprietății ulterior. De exemplu, o nouă autostradă zgomotoasă sau un spike în crimă poate devaloriza proprietatea. (Related: Factorii cei mai importanți pentru investițiile în domeniul imobiliar)

O modalitate mai ieftină de a investi și de a obține profit în domeniul imobiliar este prin opțiuni imobiliare.

Ce este o opțiune de imobil?

O opțiune imobiliară este un contract special conceput între două părți (un cumpărător și un vânzător). Vânzătorul oferă cumpărătorului opțiunea de a cumpăra o proprietate, pentru o anumită perioadă de timp, la un preț fix. Cumpărătorul achiziționează opțiunea de a cumpăra sau de a cumpăra proprietatea în perioada de timp specificată.

Pentru dreptul la această opțiune, cumpărătorul plătește vânzătorului o primă de opțiune. Dacă cumpărătorul decide să cumpere proprietatea (cu alte cuvinte, să exercite opțiunea imobiliară), vânzătorul trebuie să vândă bunul cumpărătorului în conformitate cu termenii contractului preexistent.

Este posibil să fi întâmpinat conceptul de opțiuni atunci când achiziționați acțiuni. Opțiunile oferă cumpărătorului multe opțiuni. Acestea pot fi exercitate mai devreme (tip american), păstrate până la expirarea opțiunii sau vândute unui al doilea cumpărător înainte de expirare.

Opțiunile imobiliare sunt utilizate în mod obișnuit de către dezvoltatorii imobiliari și investitori în proprietăți comerciale sau de înaltă calitate.Opțiunile imobiliare oferă o mai mare flexibilitate și tranzacționare cu costuri reduse și oferă oportunități de investiții cumpărătorilor, cu beneficii limitate pentru vânzători.

Exemplu de opțiuni de comerț

Aici este o analiză cuprinzătoare a riscului și recompensării unui scenariu de opțiuni imobiliare. Să presupunem că un constructor are 500 000 $ și dorește să achiziționeze un teren pentru care vânzătorul dorește 2 milioane de dolari. Constructorul nu este sigur de câteva lucruri:

1) Poate constructorul să ridice 1 $. 5 milioane prin împrumuturi bancare sau alte surse?

2) Poate constructorul să obțină permisele necesare pentru dezvoltarea rezidențială sau comercială sau o altă subdiviziune a proprietății?

3) Poate constructorul să strângă bani și să obțină autorizații înainte ca un alt constructor să cumpere terenul?

În această situație, o opțiune imobiliară este adecvată. Pentru un cost definit nerefundabil (numit prima de opțiune imobiliară sau contraprestație), de exemplu 25 000 dolari, constructorul poate introduce un contract de opțiune imobiliară cu vânzătorul. Opțiunea imobiliare permite constructorului să blocheze prețul de vânzare la 2 milioane de dolari pe o perioadă de 6 luni. În acest timp, constructorul poate să strângă bani, să obțină permise și să cumpere proprietatea (cheltuind un total de 2 milioane de dolari plus prima de opțiune de 25 000 $), să plece de la proprietate (și să piardă cele 25.000 de dolari) sau să vândă opțiunea pentru un alt cumpărător pentru un preț negociabil. În orice caz, vânzătorul va face o suplimentare de $ 25, 000 de la proprietate.

Contractul de opțiune imobiliară va include următoarele condiții:

detalii despre proprietate (locație, dimensiune și alte specificații)

• durata contractului (6 luni de la data tranzacției)
• ($ 25.000 nerezonabil plătit de cumpărător vânzătorului la data tranzacției)
• prețul convenit de cumpărare dacă opțiunea este exercitată în timpul contractului (2 milioane $)
• Pentru durata de 6 luni a contractului, există patru scenarii posibile.

Scenariul 1:

constructorul este aprobat pentru un $ 1. 5 milioane de împrumut bancar. De asemenea, el confirmă că poate obține permisele necesare pentru dezvoltare. El își exercită opțiunea imobiliară de a cumpăra proprietatea la un preț predefinit de 2 milioane de dolari. Vânzătorul primește 2 milioane de dolari plus o primă suplimentară de 25 000 de dolari. Scenariul 2:

După 2 luni, constructorul descoperă că nu va putea obține un permis de dezvoltare. În următoarele 4 luni, constructorul reușește să găsească o altă parte dispusă să cumpere proprietatea pentru 2 milioane de dolari. Constructorul vinde opțiunea de imobiliare noii părți pentru un nou preț de 30 000 $. Noua parte înlocuiește constructorul în contractul opțional inițial. Noua parte își exercită opțiunea și cumpără proprietatea pentru 2 milioane de dolari. Vânzătorul primește 2 milioane de dolari de la noua petrecere plus păstrează prima de opțiune de 25 000 $ de la constructor. Constructorul a vândut opțiunea pentru $ 30, 000 și astfel face 5 000 de dolari și nu este înhățat cu o proprietate pe care nu o poate folosi. Scenariul 3:

Constructorul este pur și simplu un cumpărător de opțiuni care caută să beneficieze de aprecierea prețului proprietății.Dacă prețul solicitat de 2 milioane de dolari crește la 2 USD. 2 milioane în 5 luni, cumpărătorul opțiunii va beneficia prin exercitarea opțiunii de a cumpăra proprietatea și apoi de a vinde proprietatea (2, 2 milioane - 2 milioane dolari - 25 000 dolari = 175 000 dolari). Cu toate acestea, în loc să intre în proprietate proprietăți și toate taxele, taxele și costurile asociate, care vor reduce profitul de 175 000 dolari, cumpărătorul de opțiuni poate vinde opțiunea unei noi părți dispuse să cumpere proprietatea. Pe măsură ce crește prețul proprietății imobiliare, prețul opțiunii imobiliare va crește și în ceea ce se numește delta). Cumpărătorul poate vinde opțiunea la o primă nouă care include modificarea valorii proprietății.

Cumpărătorul opțiunii inițiale poate vinde opțiunea pentru 200.000 de dolari noului cumpărător. Noul cumpărător va fi dispus să plătească 200 mii dolari pentru că înseamnă că prețul total de achiziție al proprietății va fi de 2 USD. 2 milioane de euro (2 milioane de dolari plătiți proprietarului inițial al proprietății / vânzătorului opțiunii plus 200 000 dolari pentru posesorul opțiunii existente).

La sfârșitul tranzacției, proprietarul proprietății primește 2 milioane de dolari plus prima de opțiune de 25 000 dolari, cumpărătorul opțiunii inițiale câștigă cu 175 000 dolari, iar noul cumpărător de opțiuni achiziționează proprietatea dorită la ratele curente ale pieței.

Scenariul 4

: constructorul nu este capabil să obțină un împrumut sau permise. De asemenea, el nu poate găsi un nou cumpărător pentru opțiunea sa. Constructorul permite expirarea opțiunii și pierde prima opțiune. Cu toate acestea, cumpărătorul a reușit să evite o investiție rea de 2 milioane de dolari prin plata primei de 25 000 de dolari (doar 1,25 la sută din valoarea reală a tranzacției). Vânzătorul beneficiază de 25 000 USD în perioada de opțiuni de 6 luni și continuă să caute un cumpărător. În toate cazurile, odată ce vânzătorul intră într-un contract de opțiuni imobiliare, vânzătorul nu mai are opțiuni privind vânzarea proprietății și la ce preț. Vânzătorul trebuie să aștepte decizia cumpărătorului de a-și exercita opțiunea. Acesta este motivul pentru care vânzătorul primește și păstrează prima de opțiune în avans.

Linia de fund

Opțiunile imobiliare oferă o metodă cu costuri reduse pentru tranzacționare, investire și profit din investițiile imobiliare. Cu toate acestea, acestea sunt în mod efectiv contracte extrabursiere între două părți individuale fără supraveghere reglementară externă. Părțile implicate trebuie să se asigure că contractul de opțiuni este corect. Implicit de către vânzătorul de opțiuni este una dintre provocările majore în acordurile de opțiuni imobiliare. În astfel de cazuri, singurul recurs al cumpărătorului este un proces. Lipsa informațiilor disponibile publicului și a înregistrărilor anterioare privind participanții la opțiunile imobiliare reprezintă o altă provocare. Opțiunile imobiliare investitorii ar trebui să ia în considerare, de asemenea, cheltuieli suplimentare, cum ar fi taxele pentru servicii juridice, cum ar fi redactarea și înregistrarea contractului.