Din perspectiva cantitativă, investițiile în domeniul imobiliar sunt oarecum asemănător investițiilor în acțiuni. Pentru a obține profit în investițiile imobiliare, investitorii trebuie să determine valoarea proprietăților pe care le cumpără și să facă presupuneri educate despre cât profit va genera aceste investiții, fie prin aprecierea proprietății, venitul din chirii, fie prin combinarea celor două.

Evaluarea capitalului propriu se realizează în mod tipic prin două metode de bază: valoarea absolută și valoarea relativă. Același lucru este valabil și pentru evaluarea proprietății. Reducerea veniturilor nete de exploatare nete (NOI) la rata de actualizare adecvată pentru proprietățile imobiliare este similară cu evaluarea fluxului de numerar actualizat (DCF) pentru stoc, în timp ce integrarea modelului de multiplicare a venitului brut în imobiliare este comparabilă cu evaluările valorii relative cu stocurile. Aici vom examina cum să evaluăm o proprietate imobiliară utilizând aceste metode.

TUTORIAL: Cum să cumpărați prima dvs. locuință

Evaluări de capital comparabile

Modelele de evaluare absolută determină valoarea prezentă a viitoarelor fluxuri de numerar viitoare pentru a obține valoarea intrinsecă a unei acțiuni; cele mai frecvente metode sunt modelele de reducere a dividendelor și tehnicile fluxului de numerar actualizate. Pe de altă parte, metodele de valoare relativă sugerează că două valori mobiliare comparabile trebuie să fie evaluate în mod similar, în funcție de câștigurile lor. Indicatorii, cum ar fi prețul-câștiguri și prețul-vânzări sunt comparate cu alte companii intra-industrie pentru a determina dacă un stoc este sub sau supraevaluat. Ca și în evaluarea capitalului propriu, analiza evaluării imobilelor ar trebui să implementeze ambele proceduri pentru a determina o gamă de valori posibile.

-

Calculul venitului net din exploatare al unei proprietăți imobiliare

Unde:

NOI - venitul net din exploatare

r- Rata de rentabilitate a activelor imobiliare

din NOI

R - Rata de capitalizare (rg)

Venitul net din exploatare reflectă câștigurile pe care proprietatea le va genera după factorizarea cheltuielilor de exploatare, dar înainte de deducerea impozitelor și plăților de dobânzi. Înainte de deducerea cheltuielilor, venitul total obținut din investiție trebuie determinat. Veniturile anticipate de închiriere pot fi inițial prognozate pe baza unor proprietăți comparabile din zonă. Prin efectuarea unei investiții corecte a pieței, un investitor poate determina ce prețuri se plătesc chiriașii în zonă și presupune că pot fi aplicate chirii similare pe pătrat-pătrat. Creșterile previzionate ale chiriilor se înregistrează în rata de creștere din cadrul formulei.

Deoarece ratele ridicate de neocupare reprezintă o amenințare potențială pentru returnarea investițiilor imobiliare, fie pentru a determina venitul pierdut, fie pentru o analiză a sensibilității sau pentru estimări realiste conservatoare, dacă activul nu este utilizat la capacitate maximă.

Cheltuielile de exploatare includ cele care apar direct prin operațiunile zilnice ale clădirii, cum ar fi asigurarea de proprietate, taxele de administrare, taxele de întreținere și costurile de utilitate.Rețineți că amortizarea nu este inclusă în calculul total al cheltuielilor. Venitul net din exploatare al unei proprietăți imobiliare este similar cu EBITDA unei societăți.

Determinarea ratei de actualizare corespunzătoare este oarecum mai complicată decât calculul WACC al unei firme. Deși există modalități diferite de a obține rata de capitalizare, o abordare comună este metoda de acumulare. Începând cu rata dobânzii, adăugați prima corespunzătoare de lichiditate, prima de recuperare și prima de risc. Prima de lichiditate apare din cauza caracterului nelichid al bunurilor imobile, primele de recuperare aferente aprecierii nete a terenurilor, în timp ce prima de risc evidențiază expunerea generală la risc a pieței imobiliare.

Reducerea venitului net din exploatare dintr-o investiție imobiliară cu rata de capitalizare a pieței este analogă cu discountarea unui flux de dividende viitoare cu rata de rentabilitate corespunzătoare, ajustată pentru creșterea dividendelor. Investitorii de capitaluri proprii familiarizați cu modelele de creștere a dividendelor ar trebui să vadă imediat asemănarea. (DDM este una dintre cele mai fundamentale teorii financiare, dar este la fel de bună ca și ipotezele sale. Verificați Săpăturile în modelul de reducere a dividendelor .)

Găsirea unei capacități de generare a venitului proprietății > Abordarea privind multiplicatorul venitului brut este o metodă relativă de evaluare care se bazează pe ipoteza subiacentă că proprietățile din aceeași zonă vor fi evaluate proporțional cu venitul brut pe care îl generează. După cum sugerează și numele, venitul brut este venitul total înainte de deducerea oricăror cheltuieli de exploatare. Cu toate acestea, ratele de neocupare trebuie prognozate pentru a obține o estimare precisă a venitului brut.

De exemplu, dacă un investitor imobiliar achiziționează o clădire de 100.000 de metri pătrați, pe baza datelor de proprietate comparabile, el poate determina că venitul mediu lunar brut pe pătrat pătrat în vecinătate este de 10 USD. Deși investitorul poate presupune inițial că venitul brut brut este de 12 milioane USD (10 $ * 12 luni * 100, 000 de metri pătrați), este probabil să existe unități vacante în clădire la un moment dat. Presupunând că există o rată de neocupare de 10%, venitul brut brut va fi de 10 USD. 8 milioane ($ 12m * 90%). O abordare similară se aplică și abordării privind venitul net din exploatare.

Următorul pas în evaluarea valorii proprietății imobiliare este determinarea multiplicatorului venitului brut. Acest lucru poate fi atins dacă cineva are acces la date istorice de vânzări. Privind prețul de vânzare al unor proprietăți comparabile și împărțind această valoare la venitul brut brut pe care l-au generat, va produce multiplicatorul mediu al regiunii.

Acest tip de abordare de evaluare este similar cu utilizarea tranzacțiilor comparabile sau multipli pentru valoarea unui stoc. Mulți analiști vor prognoza câștigurile unei companii și vor înmulți cifra EPS cu raportul P / E al industriei. Evaluarea imobiliară poate fi realizată prin măsuri similare. (Aflați cum să puneți unul dintre instrumentele de analiză a capitalului propriu pentru a lucra pentru dvs. Verificați

Comparația între egali descoperă stocuri subevaluate .) Blocante pentru evaluarea imobiliară

Ambele metode de evaluare imobiliară par relativ simple. Cu toate acestea, în practică, determinarea valorii unei proprietăți generatoare de venit utilizând aceste calcule este destul de complicată. În primul rând, obținerea informațiilor necesare privind toate intrările formularelor, cum ar fi venitul net din exploatare, primele incluse în rata de capitalizare și date comparabile privind vânzările se pot dovedi a fi extrem de dure și provocatoare. În al doilea rând, aceste modele de evaluare nu influențează corect posibilele schimbări majore pe piața imobiliară, cum ar fi criza creditelor sau boomul imobiliar. În consecință, trebuie efectuate analize suplimentare pentru a prognoza și a influența impactul posibil al variabilelor economice în schimbare.

Deoarece piețele imobiliare sunt mai puțin lichide decât bursa, uneori este dificil să se obțină informațiile necesare pentru a lua o decizie de investiție pe deplin informată. Acestea fiind spuse, datorită investiției mari de capital necesare în mod obișnuit pentru achiziționarea unei dezvoltări mari, această analiză complicată poate genera un câștig mare dacă duce la descoperirea unei proprietăți subevaluate (similar investiției în capital). Astfel, luând timpul pentru a cerceta intrările necesare merită timpul și energia.

Linia de fund

Evaluarea imobiliară se bazează adesea pe strategii similare față de analiza capitalului propriu. Alte metode, în plus față de abordarea venitului net din exploatare și abordarea multiplicării venitului brut, sunt, de asemenea, utilizate frecvent. Unii experți din industrie, de exemplu, au o cunoaștere activă activă a migrației orașelor și a modelelor de dezvoltare. Ca rezultat, ei pot determina care dintre zonele locale sunt cel mai probabil să experimenteze cea mai rapidă rată de apreciere. Indiferent de abordarea pe care o alegeți să o utilizați, cel mai important indicator al succesului său este cât de bine este cercetat. (Aflați cum să găsiți o modalitate puternică de determinare a valorii unei companii, aici:

Evaluarea capitalului propriu în perioade bune și rele .