Sunteți un cumpărător potențial care are probleme în a asigura finanțarea? Sunteți proprietar de locuințe care dorește să vândă, dar are probleme în a găsi un cumpărător?

În calitate de cumpărător, obținerea unei ipoteci poate fi dificilă dacă situația financiară nu se încadrează în cutii mici - un salariu previzibil care poate fi documentat cu salariale și formulare W-2, un istoric stabil de angajare fără întreruperi și un scor de credit sclipitor. Și ca vânzător, închiderea unei înțelegeri asupra casei dvs. poate fi dificilă dacă debitorii întâmpină dificultăți în a obține aprobarea pentru împrumuturi. Nu ar fi minunat dacă ai putea scoate omul din mijloc și să găsești o altă modalitate de a finaliza tranzacția?

În acest articol, ne vom concentra pe o finanțare puțin cunoscută a vânzătorilor de opțiuni - care vă pot ajuta să cumpărați sau să vindeți o casă.

Tutorial: Elementele de bază ale creditelor ipotecare

Cum funcționează finanțarea vânzătorilor?

Finanțarea vânzătorului este exact ceea ce pare: în locul cumpărătorului obținerea unui împrumut de la bancă, persoana care vinde casa împrumută cumpărătorului banii pentru cumpărare.

Cumpărătorul și vânzătorul execută o bilet la ordin care oferă o rată a dobânzii, un program de rambursare și consecințele neplții. Cumpărătorul își trimite plățile lunare ipotecare către vânzător, care câștigă dobândă la împrumut, probabil la o rată mai mare decât ar putea obține în altă parte. Dacă vânzătorul alege să vândă împrumutul (mai târziu, mai târziu), cumpărătorul va trimite plățile ipotecare lunare către investitorul care achiziționează împrumutul. (Pentru mai multe informații despre acest subiect, consultați Notele biletului: nu este media IOU .)

Aranjamentele de finanțare a vânzătorilor sunt adesea pe termen scurt, cum ar fi cinci ani, cu o plată la balon datorată la sfârșit. Ideea este că cumpărătorul va putea refinanța până atunci. Bineînțeles, aranjamentele de acest gen pot avea un impact serios dacă nu ești atent.

Finanțarea vânzătorului tinde să fie mai frecventă pe piețele unde ipotecile sunt greu de trecut. Există două motive pentru aceasta:

• Dacă ipotecile sunt ușor de obținut, dar un cumpărător interesat nu poate obține unul, vânzătorul va fi extrem de suspectat de capacitatea cumpărătorului de a plăti. Prin urmare, atunci când împrumuturile sunt în general dificil de obținut, este mult mai probabil ca acolo să existe cumpărători bine calificați acolo, care au probleme în a asigura finanțarea tradițională.
• Atunci când creditul este strâns, vânzarea devine mai dificilă, astfel încât vânzătorii de case sunt mai predispuși să ia în considerare opțiunile alternative.

De ce este mai puțin frecvent finanțarea vânzătorului?

Dacă sunteți vânzător, prima dvs. obiecție față de acest aranjament ar putea fi: "Dar nu am bani să împrumut unui cumpărător!" A doua obiecție ar putea fi: "Nu vreau să devin creditor, este prea riscant". Un alt motiv pentru care finanțarea vânzătorului nu este atât de comună este faptul că majoritatea vânzătorilor au nevoie de încasările totale de la vânzarea casei lor pentru a-și cumpăra locuința următoare.

Dar, potrivit lui Robin Daniels, un investitor imobiliar și proprietar în Florida Centrală, "mulți vânzători se tem să vândă cu finanțare de la proprietar, dar nu știu că nota pe care o dețin este ceva ce poate fi vândut altcuiva. se întâmplă în aceeași zi cu închiderea, astfel încât vânzătorul primește imediat bani. " Cu alte cuvinte, vânzătorii nu au nevoie de bani, nici nu trebuie să devină creditori.

Celălalt motiv pentru care finanțarea vânzătorului este ceva neobișnuit este că oamenii nu sunt familiarizați cu acesta.

Investitorul imobiliar Don Tepper of Solutions 3D LLC spune: "Există, de fapt, zeci de alte modalități de cumpărare: opțiunea de închiriere, leasing-ul, contractul de teren, contractul de faptă, împărțirea capitalului propriu, împrumuturile ipotecare - și mai mulți cumpărători și cei mai mulți agenți imobiliari nu știu cum funcționează oricare dintre acestea. " (Pentru a afla mai multe despre opțiunile de închiriere, achizițiile de închiriere și alte opțiuni, citiți Rent To Own, Own To Rent și Rent-To-Own Real Full of Pitfalls > De ce ar oferi o finanțare vânzătorului?

Un vânzător de origine ar putea fi dispus să ofere finanțare din mai multe motive:

pentru a reduce costurile de transport în timp ce așteaptă să găsească cumpărătorul perfect și să obțină o înțelegere rapidă

• pentru a distinge proprietatea de alte listări a vândut mai repede, în special pe o piață inferioară, pentru a spori posibilitatea de a obține prețul total solicitat al locuinței
• pentru a obține o plată în avans pentru a cumpăra altă proprietate
• pentru a plăti datoriile
• asociat cu deținerea casei
• Cu alte cuvinte, finanțarea vânzătorului nu este în beneficiul cumpărătorilor care nu se califică (sau nu doresc) finanțarea tradițională. De asemenea, beneficiază vânzătorii, în special cei care sunt în mod special motivați să își vândă casele.
• Avantaje pentru cumpărători

Finanțarea vânzătorului are multe avantaje pentru cumpărători:

1.

Procesul de închidere poate fi mai rapid.

Cumpărătorii și creditorii prudenți vor folosi întotdeauna perioada de închidere pentru a-și face diligența. Dar cu finanțarea vânzătorului, procesul de închidere poate fi mai rapid. Willie Kathryn Suggs, brokerul principal și proprietar al brokerajului imobiliar din Harlem care poartă numele său, spune că, cu finanțarea vânzătorului, "afacerea se închide mai repede, deoarece nu există așteptare ca ofițerul de împrumut bancar, subscriptorul și departamentul juridic să clarifice fișierul - un proces care în New York se întinde ușor la două sau trei luni pentru o casă de rând și mai mult pentru un co-op. " 2.

Costurile de închidere sunt mai mici.

Suggs notează, de asemenea, că "cumpărătorii iubesc [finanțarea vânzătorului], deoarece pot ajunge acasă pentru mai puțini bani, nu trebuie să plătească taxele bancare și costurile de evaluare." 3.

Suma plății în avans poate fi extrem de flexibilă

. În loc să se întâlnească cu o bancă sau cu un mandat guvernamental, suma în avans poate fi oricare ar fi acordul vânzătorului și cumpărătorului. Acest lucru nu înseamnă neapărat că vânzătorul va accepta o plată în avans inferioară celei pe care cumpărătorul ar trebui să o plătească în altă parte, dar este întotdeauna o posibilitate. (Poate doriți să verificați 4 alternative la o ipotecă tradițională

.) Dezavantaje pentru cumpărători Există, de asemenea, câteva probleme potențiale care trebuie luate în considerare la investigarea opțiunii de utilizare a finanțării vânzătorilor:

1.

Cumpărătorii ar trebui să plătească o rată a dobânzii mai mare decât ar plăti unei bănci.

Cumpărătorii vor trebui să plătească o rată a dobânzii care face vânzătorul să dorească să le împrumute bani pentru a-și investi banii în altă parte. 2.

Cumpărătorii vor trebui totuși să demonstreze că sunt împrumutați demni

. Este un lucru dacă un cumpărător și un vânzător doresc doar să elimine banca din ecuație. Cu toate acestea, în cazul în care un cumpărător nu se califică pentru un credit ipotecar tradițional, ar putea exista un motiv bun pentru acest lucru - și un vânzător poate să nu mai vrea să devină creditorul acelei persoane. 3.

Cumpărătorii trebuie să se asigure că vânzătorul deține casa liberă și clară sau că creditorul vânzătorului este de acord cu tranzacția de finanțare a vânzătorului

. Potrivit lui Jason Burkholder, manager de broker / vânzări și agent imobiliar cu Weichert, Agenții imobiliari - Engle & Hambright, "cele mai multe credite ipotecare au o clauză de vânzare care interzice vânzătorului să vândă locuința fără a plăti ipoteca. Deci, dacă un vânzător face finanțare de la proprietar și compania ipotecară aflate, va considera casa "vândută" și va cere o plată imediată a datoriilor în întregime, ceea ce permite împrumutătorului să blocheze. " 4.

Vânzătorul inițial ar putea vinde biletul la ordin

. Nu este o afacere mare dacă se întâmplă acest lucru, dar înseamnă că persoana pe care cumpărătorul o consideră că își va plăti plățile se poate schimba. Același lucru se întâmplă tot timpul cu ipotecile tradiționale. Cum se face

În cazul în care finanțarea vânzătorului vă solicită ca vânzător de origine sau cumpărător, cum faceți să se întâmple?

Adaugă la listarea

În calitate de vânzător, puteți oferi finanțarea vânzătorului în lista dvs. Pur și simplu adăugați trei cuvinte la lista dvs. - "finanțare vânzător disponibil" - va alerta potențialii cumpărători și agenții lor de opțiunea unică pe care o oferiți.

• Asigurați-vă informațiile disponibile

  Atunci când potențialii cumpărători văd casa, puteți să lăsați o foaie de informații care descrie în detaliu termenii finanțării vânzătorului pe care îl oferiți. Ar putea fi, de asemenea, o idee bună să descrieți care este finanțarea vânzătorului deoarece mulți cumpărători nu vor fi familiarizați cu acesta.

• Cereți vânzătorului să-l ofere

  Cumpărătorii care caută o finanțare a vânzătorului ar putea încerca doar să o ceară. Todd Huettner, un broker de credite ipotecare și președintele Huettner Capital din Denver, spune: "Secretul obținerii finanțării proprietarului este să îl prezinți corect. În loc să întrebați dacă finanțarea proprietarului este o opțiune, cumpărătorii ar trebui să prezinte o anumită opțiune. de exemplu, "Oferta mea este prețul integral cu 20% în jos, finanțarea vânzătorului pentru 350.000 dolari la 6%, amortizată peste 30 de ani cu un balon de cinci ani. Dacă nu refinanțez în doi sau trei ani, rata la 7% în anii patru și cinci. "

• Creați o situație confortabilă

  Huettner mai recomandă cumpărătorilor să picteze o imagine pentru a face vânzătorul confortabil cu oferirea de finanțare.Vânzătorul va dori să știe de ce un cumpărător nu se poate califica pentru o ipotecă în altă parte, dar este încă credit-vrednic. De exemplu, Huettner spune că un potențial cumpărător ar putea avea un credit bun și o bună plăți în avans, dar poate că tocmai a început o afacere nouă și nu poate beneficia de un împrumut de doi ani. De asemenea, vânzătorii trebuie să picteze o fotografie pentru a face cumpărătorul confortabil cu aranjamentul. Acestea ar trebui să explice cumpărătorului cum este finanțarea vânzătorului, cum funcționează și de ce cumpărătorul trebuie să o ia în considerare.

• Întrucât finanțarea vânzătorului este mai puțin frecventă, cumpărătorul și vânzătorul ar fi înțelept să consulte fiecare dintre experții financiari și juriști care înțeleg cum funcționează înainte de a încheia o astfel de tranzacție. Acești experți trebuie să aibă grijă de interesele clienților lor și să-i îndrume prin acest proces.

  Linia de fund

Există mai multe modalități de a cumpăra sau de a vinde o casă. Doar pentru că situația dvs. financiară este un pic mai complicată decât creditorii tradiționali preferă nu înseamnă că nu puteți cumpăra. Și tocmai pentru că băncile nu aprobă împrumutătorii cu ușurință, nu înseamnă că nu vă puteți vinde rapid casa - și pentru ce merită. Finanțarea vânzătorului ar putea fi doar soluția pe care ați căutat-o. (Dacă sunteți în continuare pe gard despre cum să cumpărați o proprietate, verificați

Închiriați sau cumpărați? Probleme financiare

.