Plățile ipotecare cu posibilitate de ajustare a opțiunilor oferă armatorilor posibilitatea de a cumpăra o casă mare cu o mică sumă de plată. Ele oferă, de asemenea, proprietarilor actuali o modalitate de a reduce plățile ipotecare. În timp ce aceste beneficii pot părea a fi exact ceea ce medicul a ordonat după ani de creștere a prețurilor într-o piață de locuințe supraîncălzită, revista BusinessWeek a marcat opțiunea ARM-uri "Nightmare Mortgages". În articolul din septembrie 2006 care a promovat acest nume, BusinessWeek a declarat că ipoteca cu rată de ajustare a opțiunii ar putea fi "cel mai riscant și mai complicat produs de împrumut de acasă creat vreodată".

Adevărul despre faptul că opțiunea ARM-urilor este un instrument util sau un bilet pentru probleme este în mare parte o chestiune de perspectivă personală. O privire mai atentă la aceste împrumuturi controversate va face mai ușoară determinarea utilizărilor lor potențiale - și a riscurilor implicate. (Pentru a citi mai multe despre ARM-uri, a se vedea ARMed și Dangerous , Credite ipotecare: Rata fixă ​​Versus Rata Reglabilă și ! -> Opțiuni Spre deosebire de cele mai multe credite ipotecare, care vin cu o plată lunară setată, opțiunea ARM, oferă o alegere în fiecare lună. (Pentru un ghișeu unic privind ipotecile subprime și prabusirea subprime, verificați

Caracteristica ipotecară subprime

.)

Proprietarii de case pot selecta dintre următoarele plăți: Minim plata pentru o opțiune ARM este extrem de atractiv, deoarece este atât de scăzut. De fapt, este atât de scăzut încât nu acoperă nici măcar dobânda pe ipotecă. Prin efectuarea plății minime, debitorii se află într-o poziție cunoscută sub numele de amortizare negativă, ceea ce înseamnă că acestea datorează mai mult la casa la sfârșitul lunii decât au făcut-o la început. În timp ce efectuarea plății minime nu pare a fi o alegere înțeleaptă dintr-o perspectivă financiară, este cea mai populară opțiune în unele coduri poștale la prețuri ridicate, unde proprietarii de case nu și-au putut permite să cumpere o locuință. (Pentru a citi mai multe despre amortizarea negativă, vezi

Care este cea mai bună modalitate de a-mi plăti creditul ipotecar?

• )
  Bineînțeles, plățile mici nu durează pentru totdeauna. La cinci ani după începerea creditului sau o dată ce soldul restant crește la 110% din valoarea inițială a împrumutului, cele mai multe opțiuni ARM-uri se recalculează pentru a determina plata pe deplin amortizată, care este plata care ar fi necesară pentru a plăti locuința peste restul viața împrumutului. Pentru cele mai multe împrumuturi, acel număr nou devine apoi suma minimă necesară și plata amortizării negative nu mai este permisă. Când se întâmplă acest lucru, valoarea plății lunare poate crește substanțial, chiar și dublarea în mărime.
  Numai dobânda

  Mutarea la scară, această plată costă mai mult decât minimul și acoperă dobânda, deși nu reduce principalul.Debitorul nu face progrese în ceea ce privește deținerea casei, dar evită amortizarea negativă.

  Amortizarea pe o perioadă de 30 de ani
• Aceasta este plata tradițională a ipotecii cu care majoritatea oamenilor sunt familiarizați. Efectuarea acestei plăți acoperă dobânda și reduce principalul.
  Amortizarea pe o perioadă de 15 ani
• Un împrumut de 15 ani permite împrumutătorilor să-și plătească casele mai repede decât împrumutul tradițional de 30 de ani. Efectuarea acestei plăți acoperă dobânda și reduce principalul.
  (Pentru a calcula cât timp trebuie să vă plătiți casa, consultați Calculatorul nostru de plăți lunare lunare.)
• Detalii
  Rata dobânzii la majoritatea opțiunilor ARM se modifică lunar, iar împrumuturile au un plafon cu privire la suma care poate crește în fiecare an. Deși plățile efective solicitate se modifică o singură dată pe an, diferența dintre rata dobânzii pentru prima lună și valoarea ajustării anuale poate depăși 7%. Din perspectiva unei plăți minime, aceasta poate fi o schimbare mare. Dacă soldul restant atinge 110% din soldul inițial, nu există o limită a valorii potențiale a creșterii.

Cine ar trebui să ia opțiunea?

Bogatii

Aceste ipoteci au fost dezvoltate ca un instrument de gestionare a banilor pentru cei bogati. Oamenii bogați câștigă adesea sume enorme de bani, dar au fluxuri de numerar imprevizibile. Opțiunea ARM le permite să efectueze plăți mici până la creșterea fluxului lor de numerar. Mulți moguli de pe Wall Street și cei mai buni oameni de vânzări, de exemplu, primesc 50% sau mai mult din venitul lor anual într-un singur cec de bonus total. (Pentru a afla mai multe despre clasele de venituri, a se vedea

Pierderea clasei mijlocii

• și
  Studierea raportului de ocupare a forței de muncă ) Transient și nu intenționează să rămână mult timp pot folosi o opțiune ARM pentru a obține casa pe care o doresc fără a cheltui o avere. Directorii corporativi care sunt transferați la fiecare câțiva ani pot utiliza aceste împrumuturi pentru a elibera numerar pentru alte utilizări. Cei care așteaptă o întârziere financiară
• Oamenii care știu că vor întâmpina în curând o schimbare semnificativă a venitului pot alege și o opțiune ARM. Dacă la orizont este căsătorie, moștenire, decontare legală sau altă sursă de avere bruscă, o opțiune ARM poate fi o modalitate bună de a obține casa în avans pentru a obține banii. (Pentru a citi mai multe despre aceste subiecte, a se vedea
  Refuzarea unei moșteniri
• și
  Căsătoria, divorțul și linia punctată ) Beneficiari pentru creditori Brokerii de brokeri primesc deseori plăți mai mari pentru a le vinde, iar legile contabile permit creditorilor să înregistreze plata maximă (30 de ani) ca venit, chiar dacă primesc doar plata minimă. Aceste venituri fantomă sunt perfect legale, arată bine în cărți și fac minuni pentru prețul acțiunilor brokerului ipotecar. De asemenea, ARM-urile au, de obicei, un cost mai mare pentru refinanțare, astfel încât creditorii să fie plătiți din nou atunci când împrumutătorii dorește din împrumuturi. Deși se pare că există un anumit pericol în furnizarea unor astfel de împrumuturi, ipotecile sunt adesea vândute investitorilor prin intermediul unor vehicule precum titluri garantate cu ipotecă, trecând riscul către investitori în locul creditorilor.(Pentru citirea aferentă, a se vedea Profitul din datorii ipotecare cu MBS

.)

Cum se compară Când analizăm o opțiune ARM, există câteva puncte cheie pe care trebuie să le țineți minte. Primul este perioada de timp în care rata introductivă a dobânzii durează. Cât de mare poate fi creșterea ratei dobânzii și cât de mult se poate schimba plata sunt de asemenea considerente importante. Știind când va fi ajustat împrumutul și ar trebui să se ia în considerare și pragul pentru plafonul de amortizare negativ. Visul sau coșmarul?

În timp ce luați o ipotecă ar trebui să fie întotdeauna cu precauție, luând o opțiune ARM necesită un nivel de vigilență chiar mai mare. Pentru cei aflați într-o situație financiară solidă, cu o înțelegere solidă a termenilor și condițiilor care însoțesc o opțiune ARM, împrumutul poate fi un instrument util. Pentru cei nepregătiți, poate fi un bilet cu un singur drum pentru probleme.

Pentru a continua să citiți acest subiect, verificați

Investiția în imobiliare

și

Tranzacțiile Smart Real Estate .