Puțini debitori solicită o ipotecă de 15 ani atunci când cumpără o casă. În februarie 2015, potrivit Asociației Mortgage Bankers, numai 5% dintre cumpărătorii de case și 20% refinanțatorii au solicitat un credit ipotecar de 15 ani, iar aceste cifre au scăzut în ultimii ani. Dar, dacă împrumutătorii sunt suspendați de plata lunară relativ ridicată, ei renunță la șansa de a economisi o mulțime de bani, în ambele sensuri ale cuvântului.

PROS

O ipotecă de 15 ani costă mult mai puțin decât să împrumute bani peste 30 de ani.

• Deoarece costul unei ipoteci este calculat ca o rată anuală a dobânzii și împrumutăm banii pe o jumătate de timp, vei avea mult mai puțin să împrumut bani timp de 15 ani - de obicei mai puțin de jumătate din ceea ce ai plăti peste 30 de ani. Cu cât este mai mare rata dobânzii, cu atât mai mare este diferența dintre cele două credite ipotecare. La 4%, veți plăti doar aproximativ 46% din dobânda pe care o plătiți pentru împrumutul mai lung.

Comparați ratele ipotecare de la 15 ani cu 30 de ani cu ajutorul calculatorului ipotecar:

• Întrucât împrumuturile pe termen scurt sunt mai puțin riscante și mai ieftine pentru bănci, un împrumut de 15 ani tipic vine cu o rată a dobânzii mai mică - oriunde între un sfert de punct și un punct întreg mai mică decât pentru o ipotecă de 30 de ani.

• Dacă ipoteca dvs. este achiziționată de una dintre companiile sponsorizate de guvern, cum ar fi Fannie Mae, probabil veți ajunge să plătiți mai puțin taxele pentru un împrumut de 15 ani. Fannie Mae și celelalte întreprinderi susținute de guvern percep taxele pe care le numesc ajustări ale prețurilor la nivel de împrumut care se aplică adesea doar sau sunt mai mari pentru ipoteci de 30 de ani. Aceste taxe se aplică, în general, debitorilor cu scoruri reduse de credit, plăți mai mici sau ambele. Administrația federală a locuințelor plătește prime de asigurare pentru ipoteci mai mici pentru debitorii de 15 ani. Majoritatea debitorilor plătesc în final aceste costuri, ca parte a unei rate mai mari a dobânzii, decât ca taxe în avans.

- Întrucât plata lunară este mai mare, planificatorii financiari consideră ipoteca de 15 ani o formă de economii forțate - în loc să investești aceste economii într-un cont pe piața monetară sau pe acțiuni de pe piața de capital, ești investind-o în casa dvs., care pe termen lung este, de asemenea, probabil să aprecieze în valoare.

CONS

Creditele ipotecare mai scurte au plăți lunare mai mari decât împrumuturile pe termen mai lung. De exemplu, un împrumut de 15 ani pentru suma de 300 000 $ la dobândă de 4% are o plată lunară de 2, 219 USD sau cu 55% mai mare decât o ipotecă de 30 de ani pentru aceeași sumă la aceeași rată.

• Plata mai mare ar putea limita cumpărătorul într-o casă mai modestă decât ar putea să cumpere cu un împrumut de 30 de ani. (Aceeași plată lunară pentru un împrumut de 30 de ani ar putea să plătească un împrumut mai mare.)

• Plata mai mare necesită rezerve de numerar mai mari - până la un an de venituri în economii de lichidități.

• Plata mai mare înseamnă că un împrumutat poate renunța la posibilitatea de a acumula alte economii sau pentru alte scopuri care au stimulente, cum ar fi scolile de colegiu sau într-un cont de pensionare de 401 (k), care este amânat o contribuție a angajatorului.Un investitor inteligent și disciplinat ar pierde posibilitatea de a investi diferența dintre plățile de 15 ani și 30 de ani în titluri cu randament mai mare.

Linia de fund

O ipotecă de 15 ani vă poate economisi o gramada de bani. Imaginați-vă un împrumut de 300.000 de dolari, disponibil la 3. 25% timp de 15 ani sau la 4% timp de 30 de ani. Efectul combinat al amortizării mai rapide și al ratei scăzute a dobânzii înseamnă că împrumutul banilor pentru doar 15 ani ar costa 79, 441 dolari, față de 215 dolari, 609 peste 30 de ani sau cu aproape două treimi mai puțin. De frecare, desigur, este plata lunară mai mare.

(Pentru mai multe detalii despre alegerea ipotecii potrivite pentru dvs., a se vedea

Banca Vs. Buget: Cât de mult vă puteți aloca?

și Comparație între o perioadă de 30 de ani și o ipotecă de 15 ani .)