Abordarea costurilor
Valorile imobiliare bazate pe "ce ar costa înlocuirea clădirii în forma sa actuală cu valoarea terenului adăugat la aceasta?" Abordarea bazată pe costuri pare a fi o metodă simplă și ușor de calculat pentru determinarea valorii, dar este dificil de implementat. Obținerea unei valori cunoscute pentru costul structurii existente poate fi dificilă pe unele piețe. În plus, valoarea de piață a prosperității existente poate fi foarte diferită de costul de construcție.
Abordarea comparativă a vânzărilor
Această abordare privește prețul la care au fost recent vândute sau evaluate alte proprietăți imobiliare cu caracteristici similare (locație, dimensiune, vârstă etc.). Majoritatea imobilelor rezidențiale sunt evaluate sau evaluate folosind această metodă. Uneori, aceasta poate fi, de asemenea, o metodă dificilă de implementat: o proprietate comparabilă poate fi greu de identificat (mai ales dacă proprietatea în cauză are caracteristici unice) sau este posibil să nu existe vânzări de proprietăți comparabile în trecutul recent.
Abordarea veniturilor Această abordare folosește un tip de model de reducere a perpetuității. Venitul net derivat din proprietate este redus la o rată a rentabilității cerută de piață. Valoarea de evaluare = venitul net din exploatare (NOI) / rata maximă de piață. Rata de acoperire a pieței se găsește după prețul tranzacției NOI / benchmark. Problema cu această abordare este că chiriașii pe termen lung nu pot plăti ratele curente de pe piață, deprimând valoarea investiției. Un mediu inflaționist poate, de asemenea, să ia o mușcătură din valoarea proprietății.
Metodă descendentă după fluxul de numerar Calculul valorii fluxurilor de numerar actualizate dintr-o investiție imobiliară poate acționa ca o validare sau verificare a altor metode de evaluare. Această abordare ia în considerare indicele individual de impozitare al investitorului, amortizarea și plățile de dobânzi. Vedeți exemplul de mai jos.
Calculați venitul net operațional dintr-o investiție imobilă
Examenul CFA de nivel 1 vă cere să știți cum să creați o declarație de venit pentru o proprietate. Acesta este valabil astfel:
Venituri potențiale | |
| Închirieri programate | 100 000 $ |
| Venit escaladare | 10 000 $ |
| 10 000 $ | Venituri totale |
| $ 10 000 | Alte venituri |
| $ 10 000 | ) |
| ($ 15, 000) | Venitul brut efectiv |
| 135.000 dolari | Cheltuieli |
| 5 000 $ | Cheltuieli totale |
| 15 000 $ | Venit net |
| 120, 000 | |
| - | Proprietăți comparabile: |
| NOI 135.000 dolari, care s-au vândut pentru 750.000 dolari | NOI = |
| 135.000, - 5.000, NOI / (Prețul tranzacției): | 135, 000/750, 000 = 0.18 |
| NOI / Rata Capului = | $ 125, 000/0. 18 = $ |
| 694, 000 = Care este suma la care se evaluează această proprietate. | Uită-te! |
Ar fi foarte surprinzător dacă trebuie să calculați toate tipurile de chirii și venituri din cauza constrângerilor de timp ale examenului. Cu toate acestea, candidații pot fi rugați să calculeze creșterile de preț pentru o anumită perioadă de timp pentru a evalua impactul asupra NOI. Metodă de comparare a vânzărilor:
Se uită la caracteristicile unor proprietăți similare și la modul în care acestea sunt evaluate: -
Caracteristici Unități Valoare
Număr de camere Număr |
Număr de băi Număr |
Distanța până la oraș
Miles
| ($ 2, 000) | Proprietatea pe care doriți să o valorificați are opt camere, trei băi și este la 10 mile de oraș. | Valoarea ar fi egală (8 * $ 25, 000) + (3 * $ 10, 000) + (10 * - $ 2, 000) = $ 200, 000 + $ 30, 000 - $ 20, 000 = tipuri de proprietate. |
| Abordarea veniturilor: | În această abordare, investitorul ar estima valoarea totală a imobilului pe baza ratei de rentabilitate din proprietate. În consecință, eventualele chirii potențiale pe care le așteaptă un locatar pentru folosirea proprietății ar fi comparate cu tipuri de proprietăți similare. | Calculul fluxurilor de numerar după impozitare |
| Să începem cu câteva informații de bază: | NOI = 125.000 dolari | Amortizare = 5.000 $ |
| 725 000 dolari | 75% finanțare la rata dobânzii de 8% | Rata de creștere a NOI = 4% |
Rata de impozitare marginală = 31%.
Fluxul de numerar după impozitare = Suma împrumutată ($ 725, 000 * 75) = 543 $, 750.
Dobânda de la primul an = = 543, 750 *. venituri = ($ 125, 000- $ 5, 000- $ 43, 500) * (1-31) = 52, 785
Pentru a ajunge la fluxul de numerar după impozitare după venitul din impozit, trebuie adăugată amortizarea și rambursarea din plata ipotecii trebuie să fie scăzută.
Imobiliare nonfreehold în proprietăți imobiliare
Tu ai.
Există o modalitate de a include activele necorporale în calcule pentru raportul de carte-vânzare?
Aflați mai multe despre raportul "carte-la-piață" și cum puteți calcula raportul "carte-la-piață" al unei societăți publice, inclusiv activele necorporale.
De ce trebuie să dezarhivez beta când fac calcule WACC?
