Atunci când piața imobiliară a început să se scufunde în 2007, se părea că se încheie zilele în care creditele ipotecare au scăzut. Dar, în mod surprinzător, doar câțiva ani mai târziu, chiar și consumatorii cu credit sub media pot cumpăra adesea o locuință cu mult mai puțin de 20% în avans.

Chiar și în imediata apropiere a diapozitivului de locuințe, consumatorii au avut câteva opțiuni în cazul în care contul lor de economii era puțin lipsit. Imigrațiile FHA, care necesită doar 3% 5% în jos, s-au bucurat de o creștere de popularitate. Și pentru cei care s-au calificat, împrumuturile la domiciliu au permis cumpărătorilor să finanțeze prețul integral al casei.

În aceste zile, devine tot mai ușor să obțineți un împrumut convențional cu o plată redusă. Fannie Mae și Freddie Mac, care achiziționează majoritatea creditelor ipotecare de la creditorii din S.U.A., au anunțat recent că își vor reduce contribuția minimă de la 5% la 3%. În acest scop, au deschis ușa băncilor pentru a concura pentru cumpărătorii casnici legați de numerar.

În timp ce este încă posibil să cumpărați o locuință cu foarte puțin în jos, dacă este o idee bună pentru consumatori este o altă întrebare. Are sens să îți construiești economiile și să aștepți să mergi la cumpărături acasă până când poți pune mai mult în bani la închidere? Și cât de mult ar trebui să economisești în locuințe? Iată câțiva factori care trebuie luați în considerare.

Plata inferioară în jos: Costuri pe termen lung mai mari

Poate că primul lucru pe care trebuie să-l gândiți cu împrumuturile low-down este că, cu câteva excepții, vă vor costa mai mult pe termen lung alerga. Deoarece finanțați mai mult din prețul la domiciliu, plățile pentru dobânzi pe întreaga durată a împrumutului vor fi considerabil mai mari.

De exemplu, dacă cumpărați o locuință de 200 000 $ cu 5% în loc de 20% "Vom plăti aproximativ 35.000 de dolari mai mult interes în cursul unui împrumut de 30 de ani. Evident, veți plăti și mai mult pentru acoperirea principalului împrumutului.

Având în vedere cât de scăzute sunt astăzi ratele dobânzilor de astăzi, acest lucru nu vă va împiedica să cumpărați o locuință mai devreme decât mai târziu. Preocuparea mai mare este de a adăuga la cheltuielile dvs. primele de asigurare ipotecară, de obicei, de obicei, trebuie să vă furcați dacă vă cumpărați o casă sau un apartament cu mai puțin de 20% în jos. Scopul acestor plăți este de a acoperi pierderea creditorului în cazul în care vă implicați în credit.

Există două tipuri de bază de asigurare ipotecară. Dacă luați un împrumut FHA, creditorii privați oferă fondurile pentru cumpărarea dvs. la domiciliu, iar guvernul acționează ca asigurător. În cazul în care casa are o valoare mai mică de 625 000 de dolari, prima anuală de asigurare ipotecară (IMM) este în prezent 0. 80% sau 0,85%, în funcție de suma finanțată. De asemenea, veți plăti o primă în avans, care se ridică la puțin peste 3 000 de dolari pentru un împrumut de 180 000 de dolari.

Dacă obțineți o ipotecă convențională, plătiți în schimb ceva numit asigurare ipotecară privată sau PMI.De obicei, costurile se situează de la 0,3% și 1,15% pe an, deși în acest caz nu există o taxă în avans. (Mai mult, vezi: Care este diferența dintre prima de asigurare ipotecară (PMI) și prima de asigurare ipotecară (MIP)? )

Compensarea în avans

așteptați până când puteți pune în valoare 20% din costul locuinței? Nu neaparat.

Pentru început, în unele orașe mai prețioase, așteptarea nu este întotdeauna realistă. Dacă locuiți într-o parte a țării unde chiar și case modeste costă 400.000 de dolari, va trebui să scufundați până la 80.000 de dolari înainte de a intra pe piață. Și dacă locuiți într-o zonă în care cumpărarea este mai puțin costisitoare decât închirierea, este posibil să existe un element de descurajare suplimentar pentru a rămâne pe margine până când economisiți suficient pentru a evita asigurarea ipotecară.

Pentru unii oameni, cea mai bună opțiune ar putea fi găsirea unui teren intermediar între o plată minimă în jos și cea tradițională de 20%. De exemplu, dacă scoateți un împrumut FHA și veți pierde 10%, asigurarea dvs. de credit ipotecar va fi anulată după 11 ani; în caz contrar, veți continua să o plătiți pentru întreaga împrumut. Poți refinanța mai târziu să scapi de asigurare? Sigur. Dar nu există nicio garanție că ratele dobânzilor vor fi la sau aproape de cele mai scăzute valori istorice atunci când o faci.

În plus, prima dvs. de asigurare ipotecară (MIP) scade atunci când plătiți mai mult. Când iei o ipotecă de 15 ani, de exemplu, dacă poți plăti 10% în avans, plata anuală scade de la 0,70% la 0,45%.

În timp ce detaliile sunt puțin diferite de PMI, se aplică aceeași logică. Cu cât este mai mare plata în avans, cu atât mai puțin trebuie să plătiți în prime. Cu toate acestea, un avantaj al PMI este că îl puteți anula odată ce atingeți 20% din capitalul propriu (vezi Cum să scapi de asigurarea ipotecară privată ).

Dacă banca își păstrează ipoteca pe cărțile sale - adică nu o vândă unei entități ca Fannie Mae sau Freddie Mac - este posibil să nu necesită asigurare. Cu toate acestea, băncile plătesc adesea o taxă în avans sau o rată a dobânzii mai mare dacă optați pentru un împrumut cu scadență redusă pentru a ajuta la atenuarea riscului pe care îl asumă. Chiar și o jumătate suplimentară de un punct procentual vă poate costa câteva mii de dolari mai mult pe o perioadă de 30 de ani. Efectul general este același: atunci când puneți mai mult în jos, puteți împrumuta pentru mai puțin.

Riscul de a merge "subacvatic"

O altă capcană de a pune jos minimul când cumpărați o casă este că aveți mai puțină protecție dacă piața locuințelor scade. Cu doar 3% sau 4% în jos, puteți găsi cu ușurință mai multe datorită băncii decât valoarea casei dumneavoastră. Acesta este exact ceea ce sa întâmplat cu mulți proprietari în timpul celui mai recent colaps de locuințe.

Dacă te duci "sub apă" în casa ta și pierzi în mod neașteptat locul de muncă, de exemplu, nu mai ai opțiunea de a împrumuta împotriva proprietății tale să plătești cheltuieli sau abilitatea de a vinde casa fără a plăti o bucată mare de bani creditorul.

În timp ce nu sunteți protejat complet, chiar dacă ați scos 10% sau 15%, vă dați un tampon mult mai mare, în cazul în care prețurile locuințelor vor avea un efect de rău.

Menținerea unei perne de economisire

Economisirea pentru o casă este un obiectiv major de viață. Dar, pe măsură ce asamblați plata în avans, asigurați-vă că nu vă lăsați prea puțini bani. Nu numai că este bine să aveți un fond de urgență (în mod ideal șase luni de costuri de viață), veți avea nevoie, de asemenea, fonduri de rezervă pentru cheltuielile neașteptate pe care le presupune cumpărarea unei case. Pentru mai multe informații, consultați Cât de mult ar trebui să păstrez băncile în bancă?

Stabiliți un buget strict înainte de a începe vânătoarea de case, deci știți ce vă puteți permite să cheltuiți. Și faceți tot ce puteți pentru a-ți construi rezervele de numerar de îndată ce ajungi să rezolvi și să termini să pictezi și să înlocuiști covoarele și dulapurile. De asemenea, amintiți-vă că oamenii spun că este bine să trăiți într-o casă puțin înainte de a face renovări care nu sunt obligatorii înainte de a vă deplasa.

Linia de fund

Împrumuturile low-down-payment pot fi o alegere bună pentru unele proprietarii de case? Absolut. Dar calculați costurile pe termen lung ale asigurărilor ipotecare sau rata dobânzii mai mare pe care o veți plăti pentru a vă asigura că merită. pentru mai multe, vezi Ipotecile: Cât de mult vă puteți permite? și Top 10 escrocherii comune de ipotecă pentru a evita .